令和6年1月12日　提出 大垣 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大垣 -8 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　中園　真一   TEL.

鑑定評価額 10,000,000 円  １㎡当たりの価格 54,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 44,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大垣市南若森町字塚本４０１番２ ②地積 　(㎡) 185   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 居住誘導区域 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅とア パート等が見られる 住宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 大垣 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 大垣駅南西方 2.7km 法令 規制 １住居 (60,200) 居住誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は一般住宅主体の既成住宅地域であるが、地区内の素地供給が限られることや市内には代替競合する住 宅地が多いことから、当地域は今後当分の間は現状程度で推移してゆくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は当市の南西部ないし西部等に所在する住宅地域である。主な需要者は市内居住の１次取得者であり、市外 からの転入者も見込まれる。南若森町周辺は既成住宅地域を形成して１次取得者向けの分譲物件が少なく、土地単体や 中古住宅の取引が中心である。市内の住宅市場では北部や東部の新興住宅地が選好され人気を得ている。こうした中で 取引の中心価格帯は、土地（６０坪）で１１百万円前後、新築戸建分譲で２４～３０百万円程度と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域が所在する需給圏では居住環境を指向する自用目的の取引が中心であり、このような市場において信頼性のあ る事例資料を収集して、実証性に富んだ比準価格を求めた。一方、画地が手狭な対象標準地において適正に収益性を測 るのは困難なため収益還元法は非適用とした。以上から、本件では成約事例から求めて指標性に優る比準価格を標準と し、代表標準地との秤量的な検討も行った上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大垣 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     68,800 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [125.6] [100.0] 100 54,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     54,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減、高齢化は緩やかに進み、直近の 土地取引件数・住宅着工数ともやや減少。住 宅市場は東部及び北部が堅調。地価は上昇地 点が増加傾向。 近隣地域は一般住宅主体の既成住宅地のため 、変動要因に乏しく概ね安定的に推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.3 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％