令和6年1月12日　提出 大垣 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大垣 -4 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　中園　真一   TEL.

鑑定評価額 8,650,000 円  １㎡当たりの価格 83,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 67,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大垣市藤江町２丁目６０番 ②地積 　(㎡) 104   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) 準防 （その他） 都市機能誘導区域 (90,360) 1:3.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に駐車 場等も見られる既成 住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 大垣 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    10 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 大垣駅東方 550m 法令 規制 商業 (90,360) 準防  都市機能誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は大垣駅徒歩圏の市街地に在って戸建住宅地域を形成しているが、当地域は既成住宅地で宅地供給が限 られるため、今後当分の間は現状程度で安定的に推移してゆくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は中心市街地に所在する既成住宅地域である。主な需要者は市内居住の１次取得者であり、市外からの転入 者も見込まれる。近隣地域周辺は中小規模の一般住宅が多い混在住宅地域を形成しているが、街路の配置や利便施設へ の接近性は概ね良好である。従って、これらの利便性に着目した住宅需要が見込まれるものの、既成住宅地のため供給 は限られる。取引の中心価格帯は土地（４５坪）で１２百万円前後、建売分譲で３０～３６百万円程度と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域が所在する需給圏では利便性や居住性を重視する自用目的の取引が支配的であり、これらに基づく信頼性のあ る事例資料を収集して規範性の高い比準価格を試算した。一方、画地が手狭な対象標準地において適正に収益性を測る のは困難であり経済合理性に反するため、収益還元法は非適用とした。本件では指標性に優る比準価格を標準とし、代 表標準地との秤量的な検討も行って、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大垣 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     68,800 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [ 81.9] [100.0] 100 83,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     83,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減、高齢化は緩やかに進み、直近の 土地取引件数・住宅着工数ともやや減少。住 宅市場は東部及び北部が堅調。地価は上昇地 点が増加傾向。 近隣地域は既成住宅地のため、変動要因に乏 しく概ね安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 -11.7 環境　　　　　　  -4.5 行政　　　　　　  -2.9 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％