令和6年1月15日　提出 岐阜 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐阜 9-1 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　丸山　正樹   TEL.

鑑定評価額 1,710,000,000 円  １㎡当たりの価格 32,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月13日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 25,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岐阜市柳津町丸野３丁目３番 ②地積 　(㎡) 53,068   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） (70,200) 台形 1:1.5 工場 工場周辺に一般住宅 、店舗等が混在する 工業地域 北14m県道、東側道 水道、ガス、下水 柳津 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   280 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 大規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 200.0 ｍ、奥行　約　　 280.0 ｍ、規模　　    53,000 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １４ｍ県道 交通 施設 柳津駅西方 1.1km 法令 規制 工業 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 所在地は、紡績工場兼物流センターからなる内陸型の大規模工場地域である。物流施設の需要は、今後とも、堅 調に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 大規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、岐阜市全域の工業地域を中心として、美濃市及び関市並びに西濃地域の工業地域等である。需要 者の中心は、県内企業及び全国展開の大手企業である。昨今、県内の企業立地の需要は多く、標準地周辺も、需要が見 込まれる地域の一つである。取引される規模及び属性や利用形態が様々で、需要の中心となる価格帯を見出すことは困 難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 大規模工場地は、自用目的の工場、事業所地が大半で、また、大規模工場地の賃貸借市場も形成されていないため、収 益価格を求めることができなかった。一方、比準価格は、当市の工業地の取引価格を中心に求めたものであり、市場の 実態を反映しているものである。よって、比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡に留意して鑑定評価額を上記の とおり決定した。なお、大規模地であり単価と総額との関連にも充分留意した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岐阜 9-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,000 円／㎡ [100.2] 100 100 [103.0] 100 [129.1] [102.0] 100 32,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の工業用地の需要は、堅調である。 地域要因に特に目立った変動は認められず、 安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.9 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　 +43.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％