別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
岐阜 5-31　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岐阜 5-31 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　小池　育生   TEL.
鑑定評価額 20,200,000 円  １㎡当たりの価格 235,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 175,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岐阜市玉宮町２丁目９番２
 ②地積
　(㎡)		 86  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
都市機能誘導区域


(100,330)

1:4		 店舗

ＲＣ3		 飲食店舗を中心に各
種店舗が建ち並ぶ商
業地域		 東5.5m市道 水道、ガス、下水 岐阜

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    65 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 近年、飲食店が集積し、繁華
性が高まっている商業地域		 街

路		 ５．５ｍ市道 交通

施設		 岐阜駅北方

500m		 法令

規制		 商業
(100,330)
防火 
都市機能誘導区域
⑤地域要因の将
　来予測		 ５類指定後はコロナ前の水準と遜色ない程度まで客足が急回復している。当面、地価は強含みで推移するものと
予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    242,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    151,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ岐阜駅から柳ケ瀬地区にかけての商業地域だが、特に価格牽連性が認められるのは、玉宮地区から
ＪＲ岐阜駅にかけて飲食店が集積する商業地域である。５類指定以降はコロナ前と比較しても遜色ない程度まで賑わい
が戻っている。需要者の中心は、店舗用地を取得する飲食関連業者の他、投資家も想定される。供給件数が少ないこと
から、中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域における、近年の飲食店舗の集積、集客力の向上に伴い、当該地域においても収益不動産としての取引も散見
されることから、収益価格についても一定の説得力を持つが、比準価格については、ＪＲ岐阜駅北口至近の商業地に係
る取引事例を中心に求められ、市場の実態を反映していることから相対的に説得力が優る。よって、比準価格を標準と
して、収益価格を比較考量し、対象標準地の価格推移についても留意のうえ、鑑定評価額を上記の如く決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    217,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　■基準地
指定基準地等番号
　[　岐阜（県） 5-23            　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    226,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 経済活動の再開に伴う景況感の改善に加え、
融資環境が良好であることから市況は回復傾
向にある。


５類指定後はコロナ前の水準と比較しても遜
色ない程度まで賑わいが回復している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.3 ％ +4.0 ％
３　試算価格算定内訳 岐阜 5-31　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 岐阜中Ｙ４
２
-61054		 岐阜市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西7.8m市道、
中間画地
商業
都市機能誘導区域
(100,468)
b 岐阜南Ｙ５
０
-58921		 岐阜市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南11m市道、
中間画地
商業
都市機能誘導区域
(90,400)
c 岐阜中Ｙ５
０
-64183		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南4m市道、
中間画地
商業
都市機能誘導区域
(100,240)
d 岐阜中Ｙ３
１
-58686		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
中間画地
商業
都市機能誘導区域
(100,360)
e 岐阜中５０

-70587		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西5m市道、
中間画地
商業
都市機能誘導区域
(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
262,029  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
289,059 		 100
[ 110.0]
262,781 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
263,000 
b (　           ) 
233,807  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
237,314 		 100
[  97.5]
243,399 
243,000 
c (　           ) 
161,160  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
194,825 		 100
[  80.1]
243,227 
243,000 
d (　           ) 
125,808  		 100
[ 100.0]		 [  98.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
137,690 		 100
[  57.2]
240,717 
241,000 
e (　           ) 
211,618  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
221,776 		 100
[  91.1]
243,442 
243,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.5 交通・接近　  +1.7 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.4 交通・接近　  +0.1 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.7 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.9 交通・接近　  +0.2 環境　　　　 -13.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.3 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.6 交通・接近　  -6.8 環境　　　　 -40.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +0.7 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.69 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.6 交通・接近　  -1.8 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.8 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    242,000 円／㎡]  



岐阜 5-31　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,742,299 
1,244,717 
4,497,582 
3,816,750 
680,832 		 （　0.9726）
662,177 		 （  5.2 -  0.1 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     12,983,863 円　　　　（　    151,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岐阜 5-31　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 68.00 Ｓ3 204.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
都市機能誘導区域
 100 ％   600 ％   330 ％   86 ㎡      4.6 m x   18.2 m  前面道路：市道     　   5.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗（一棟貸し）を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しを想定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 3		 店舗
204.00 
100.0 
204.00 
2,537 
517,548 		 6.0  3,105,288 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
204.00 
100.0 
204.00 

517,548 		 3,105,288 
0 
⑨年額支払賃料        517,548 円　×　12ヶ月　＝　       6,210,576 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     204.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 当該地域における賃貸市場の需給動向を勘案し、非計上とした。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により十分担保されており、非計上。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,210,576 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       496,846 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,713,730 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,105,288 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          28,569 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,742,299 円　　　　（　        66,771 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 岐阜中
　　　　-594		 2,714  
(   2,702) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,721 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,550 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,537 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 岐阜中
　　　　-618		 3,615  
(   3,609) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[110.0]		 100
[120.0]
2,490 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
岐阜 5-31　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 262,500 円  　　　　     52,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 186,317 円  　　　        6,210,576　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      155,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      535,500 円  　　　　     52,500,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        52,500 円  　　　　     52,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        52,500 円  　　　　     52,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,244,717 円　（　　　　　　        14,473 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9726    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 52,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　     204.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0727     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0690 ×  30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,816,750 円  
（　　　　　        44,381 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,742,299 円      
②総費用 1,244,717 円      
③純収益　①－② 4,497,582 円      
④建物等に帰属する純収益 3,816,750 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 680,832 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 662,177 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,700 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     12,983,863 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     151,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岐阜 5-31　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岐阜市玉宮町二丁目９番２
 2000000248532-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
岐阜 5-31　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岐阜 5-31 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　山村　寛   TEL.
鑑定評価額 20,200,000 円  １㎡当たりの価格 235,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 175,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岐阜市玉宮町２丁目９番２
 ②地積
　(㎡)		 86  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
都市機能誘導区域


(100,330)

1:4		 店舗

ＲＣ3		 飲食店舗を中心に各
種店舗が建ち並ぶ商
業地域		 東5.5m市道 水道、ガス、下水 岐阜

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    65 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 市内有数の飲食店舗が集積す
る商業地域		 街

路		 ５．５ｍ市道 交通

施設		 岐阜駅北方

500m		 法令

規制		 商業
(100,330)
防火 
都市機能誘導区域
⑤地域要因の将
　来予測		 岐阜駅から北方に伸びる飲食店舗街で、近年若者を中心にした各種店舗の集積が進む商業地域である。コロナに
より減少していた客足も回復が進み、地価は、コロナ期に下落した分を取り戻す勢いである。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    244,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    140,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、ＪＲ岐阜駅北側の柳ケ瀬地区にかけての中心市街地の商業地域である。需要者の中心は、個人事
業者及び市内で小規模店舗展開する法人等が中心である。市内中心部の商業地域は、全体的には繁華性の低下傾向が見
られるものの、標準地が存する玉宮地区及びその周辺は飲食店舗を中心に集積が進み繁華性が高まっている。しかし、
借家が多く実際の取引件数自体はあまり多くないため、取引の中心となる価格帯を見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、事業用賃貸市場の成熟度は高く、不動産投資市場において重視される収益価格についても一定の説得力を
有している。但し他用途から店舗に転用したような、築年数の古い建物が多く、新築物件の投資に対応した十分な賃料
水準とは言い難い。よって、岐阜駅周辺の商業地の取引事例より求めた比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、更に
半年間の地価推移にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    217,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　■基準地
指定基準地等番号
　[　岐阜 5-23                  　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    226,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内の商業の中心が物販は郊外に、飲食は岐
阜駅周辺に移っており、旧来からの商業地は
衰退傾向にある。


経済活動の再開に伴い客足も概ね戻ってきた
。岐阜駅北市街地再開発事業の影響が期待さ
れる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.3 ％ +4.0 ％
３　試算価格算定内訳 岐阜 5-31　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 岐阜中５０

-70587		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西5m市道、
中間画地
商業
都市機能誘導区域
(100,300)
b 岐阜中Ｙ５
０
-64183		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南4m市道、
中間画地
商業
都市機能誘導区域
(100,240)
c 岐阜中３９

-72639		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北6m市道、
中間画地
商業
都市機能誘導区域
(100,360)
d 岐阜中Ｙ３
１
-58686		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
中間画地
商業
都市機能誘導区域
(100,360)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
211,618  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
221,987 		 100
[  91.1]
243,674 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
244,000 
b (　           ) 
161,160  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
184,797 		 100
[  81.1]
227,863 
228,000 
c (　           ) 
174,533  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
178,722 		 100
[  59.5]
300,373 
300,000 
d (　           ) 
125,808  		 100
[ 100.0]		 [  98.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
137,690 		 100
[  63.9]
215,477 
215,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.6 交通・接近　  -1.8 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.8 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.9 交通・接近　  +0.2 環境　　　　 -12.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.3 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.6 交通・接近　  -3.1 環境　　　　 -40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +0.7 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.6 交通・接近　  -6.8 環境　　　　 -33.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +0.7 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    244,000 円／㎡]  



岐阜 5-31　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価を適正に把握することができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,486,308 
1,192,480 
4,293,828 
3,664,080 
629,748 		 （　0.9726）
612,493 		 （  5.2 -  0.1 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     12,009,667 円　　　　（　    140,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岐阜 5-31　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 68.00 Ｓ3 204.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
都市機能誘導区域
 100 ％   600 ％   330 ％   86 ㎡      4.6 m x   18.2 m  前面道路：市道     　   5.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗（一棟貸し）を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しを想定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 3		 店舗
204.00 
100.0 
204.00 
2,318 
473,000 		 6.0  2,838,000 
2.0  946,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
204.00 
100.0 
204.00 

473,000 		 2,838,000 
946,000 
⑨年額支払賃料        473,000 円　×　12ヶ月　＝　       5,676,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     204.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,676,000 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       397,320 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,278,680 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,838,000 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          26,393 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          946,000 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         181,235 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,486,308 円　　　　（　        63,794 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 岐阜中
　　　　-515		 2,398  
(   2,352) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]		 100
[115.0]
1,986 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,409 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,318 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 岐阜中
　　　　-601		 3,434  
(   3,326) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[118.0]		 100
[100.0]		 100
[115.0]
2,531 
c 岐阜中
　　　　-606		 3,584  
(   3,477) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]		 100
[115.0]
2,710 
岐阜 5-31　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 252,000 円  　　　　     50,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 170,280 円  　　　        5,676,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      155,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      514,000 円  　　　　     50,400,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        50,400 円  　　　　     50,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        50,400 円  　　　　     50,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,192,480 円　（　　　　　　        13,866 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9726    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 50,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　     204.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0727     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0690 ×  30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,664,080 円  
（　　　　　        42,606 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,486,308 円      
②総費用 1,192,480 円      
③純収益　①－② 4,293,828 円      
④建物等に帰属する純収益 3,664,080 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 629,748 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 612,493 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,122 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     12,009,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     140,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岐阜 5-31　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岐阜市玉宮町二丁目９番２
 2000000248532-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考