別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
岐阜 5-30　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岐阜 5-30 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　寺村　建一郎   TEL.
鑑定評価額 84,900,000 円  １㎡当たりの価格 74,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 57,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岐阜市茜部菱野３丁目２１４番１外
 ②地積
　(㎡)		 1,138  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
都市機能誘導区域


(100,200)

1:2		 事務所兼倉庫

Ｓ4		 店舗、営業所、マン
ション等が混在する
商業地域		 南22m市道、東側道 水道、ガス、下水 岐阜

4.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   180 ｍ、西   120 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　     1,125 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ市道 交通

施設		 岐阜駅南方

4.0km		 法令

規制		 近商
(100,200)
準防 
都市機能誘導区域
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗や事業所のほか、マンションも見られる路線商業地域である。近年でもディーラーの出店等がみられるが、
今後は国道２１号の高架化に伴う圏域路線商業地の出退店状況が所在地の地価にも影響するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     75,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     37,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 岐阜市南部　幹線道路沿いの路線商業地域からなる同一需給圏を判定した。主たる需要者はロードサイド店舗を展開す
る全国規模の企業や岐阜市内外の法人と思料する。都市計画道路新所平島線整備事業の進展に伴い、交通量も増加傾向
にあり、沿道型商業地としての需要は堅調に推移するものと思料する。路線商業地域では事業用定期借地権の活用が中
心であることから、中心価格帯の把握が困難であるが、かような底地のオーナーチェンジの事例も顕在化している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、岐阜市郊外の路線商業地域で、事業用定期借地権の活用が主流の地域であり、土地の取得を含む収益物件
への投資は限定的である。よって、事例の収集範囲を鑑みるに、対前年より信頼性の高い取引事例を基に得られた比準
価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり調整決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　岐阜 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     73,500 円／㎡		 [ 99.6]
100		 100
[100.0]		 100
[104.0]		 [105.0]
100		 73,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     74,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナは５類に移行したが、テイクアウ
トの浸透等コロナ禍の生活習慣は一部持続し
ている。


一昨年、沿道沿い、東方に市街地東部にあっ
た自動車ディーラーが移転オープンした。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.6
交通・接近　　　  +1.5
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　  +7.3
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岐阜 5-30　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 岐阜南Ｙ４
２
-73940		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東30m県道、
中間画地
２住居
居住誘導区域
(80,200)
b 岐阜南Ｙ５
６
-68058		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東27m県道、
南5m、角地
準工
居住誘導区域
(80,200)
c 岐阜南３９

-63479		 岐阜市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東24m県道、
東6.1m、
北東6m、
三方路
準工
居住誘導区域
(80,200)
d 柳津２６

-66486		 岐阜市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北12.5m県道、
中間画地
準住居
都市機能誘導区域
(60,200)
e 岐阜南Ｙ５
３
-69766		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東16m県道、
中間画地
準工
居住誘導区域
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
82,179  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
81,932 		 100
[ 112.8]
72,635 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
76,300 
b (　           ) 
83,434  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
81,004 		 100
[ 113.0]
71,685 
75,300 
c (　     74,292) 
92,865  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.8]
90,336 		 100
[ 126.1]
71,638 
75,200 
d (　           ) 
58,363  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
58,363 		 100
[  80.4]
72,591 
76,200 
e (　           ) 
60,656  		 100
[ 100.0]		 [  96.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
58,594 		 100
[  84.3]
69,507 
73,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.8 交通・接近　  +1.2 環境　　　　 +14.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  -0.1 環境　　　　 +16.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.2 交通・接近　  -0.2 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +2.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.1 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -0.2 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     75,800 円／㎡]  



岐阜 5-30　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成商業地域にあり、土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,670,187 
1,927,265 
6,742,922 
4,348,080 
2,394,842 		 （　0.9706）
2,324,434 		 （  5.5 -  0.1 ）
5.4％  
⑧収益価格 　     43,045,074 円　　　　（　     37,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岐阜 5-30　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗 378.00 ＬＳ1 378.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
都市機能誘導区域
 100 ％   200 ％   200 ％   1,138 ㎡     25.1 m x   45.4 m  前面道路：市道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ＬＳ造平家建店舗を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しの平家建店舗のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
378.00 
100.0 
378.00 
2,014 
761,292 		 4.0  3,045,168 
1.0  761,292 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
378.00 
100.0 
378.00 

761,292 		 3,045,168 
761,292 
⑨年額支払賃料        761,292 円　×　12ヶ月　＝　       9,135,504 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     378.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,135,504 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       639,485 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,496,019 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,045,168 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          28,320 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          761,292 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         145,848 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,670,187 円　　　　（　         7,619 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 岐阜南
　　　　-537		 1,988  
(   1,927) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
2,166 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,055 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,014 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 岐阜南
　　　　-506		 2,143  
(   2,135) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,944 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
岐阜 5-30　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 274,500 円  　　　　     54,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 274,065 円  　　　        9,135,504　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      709,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      559,900 円  　　　　     54,900,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        54,900 円  　　　　     54,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        54,900 円  　　　　     54,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,927,265 円　（　　　　　　         1,694 円／㎡）　　（経費率　　  22.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9706    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 54,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 141,000 円／㎡　×　     378.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0792     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0615 ×　 40 ％　＋　0.0830 ×  30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,348,080 円  
（　　　　　         3,821 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,670,187 円      
②総費用 1,927,265 円      
③純収益　①－② 6,742,922 円      
④建物等に帰属する純収益 4,348,080 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,394,842 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,324,434 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,043 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     43,045,074 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      37,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岐阜 5-30　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岐阜市茜部菱野三丁目２１４番１
 2000000009046-0000
2 　岐阜市茜部菱野三丁目２１４番２
 2000000009047-0000
3 　岐阜市茜部菱野三丁目２１４番６
 2000000009051-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
岐阜 5-30　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岐阜 5-30 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　山村　寛   TEL.
鑑定評価額 84,900,000 円  １㎡当たりの価格 74,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 57,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岐阜市茜部菱野３丁目２１４番１外
 ②地積
　(㎡)		 1,138  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
都市機能誘導区域


(100,200)

1:2		 事務所兼倉庫

Ｓ4		 店舗、営業所、マン
ション等が混在する
商業地域		 南22m市道、東側道 水道、ガス、下水 岐阜

4.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   180 ｍ、西   120 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　     1,350 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 用途混在型の幹線道路沿い商
業地域		 街

路		 ２２ｍ市道 交通

施設		 岐阜駅南方

4.0km		 法令

規制		 近商
(100,200)
準防 
都市機能誘導区域
⑤地域要因の将
　来予測		 郊外の準幹線道路沿いに、中層事務所、低層店舗、賃貸マンション等が混在する商業地域。新規進出希望の需要
は底堅いが、購入より借地希望が中心である。安定した需要に基づき地価は横這い傾向で推移すると予測。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     77,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     38,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ東海道線以南及び隣接する岐南町の幹線、準幹線道路沿いの商業地域。需要者の中心は市内外、県外
を含む事業者である。ロードサイドの低層店舗等の集積が進む中で新規進出適地は徐々に少なくなっている。新規需要
者は事業用借地または建設協力金方式による借家が多く、土地取引は少ない。このため中心となる価格帯は見出せない
。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及びその周辺に出店している店舗等は自用物件または、建設協力金方式による借家で、純粋な賃貸用物件とし
ては中層低層の共同住宅が見られる程度で、商業用賃貸市場の成熟の程度は低い。一方で価格形成には、交通量、視認
性等が重視され、現実の不動産市場を反映している比準価格の規範性は高い。比準価格を重視し、収益価格を関連づけ
、更に代表標準地との検討及び事業用借地の地代等を総合的に考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　岐阜 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     73,500 円／㎡		 [ 99.6]
100		 100
[100.0]		 100
[102.9]		 [105.0]
100		 74,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     74,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内の商業の中心が物販は郊外に、飲食は岐
阜駅周辺に移っており、旧来からの商業地は
衰退傾向にある。


店舗の入れ替わりは見られるが、新規店舗の
出店は落ち着いてきた。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.6
交通・接近　　　  +1.5
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　  +7.3
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岐阜 5-30　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 岐阜中２４

-63661		 岐阜市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北25m市道、
中間画地
商業
都市機能誘導区域
(100,400)
b 岐阜南３９

-66276		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西36m県道、
北6.1m、角地
準住居

(70,200)
c 岐阜南２４

-67771		 岐阜市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東15m県道、
南6m、西4m、
三方路
準工
居住誘導区域
(80,200)
d 岐阜南Ｙ５
６
-68058		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東27m県道、
南5m、角地
準工
居住誘導区域
(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
65,623  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 100.0]
77,204 		 100
[ 102.1]
75,616 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
79,400 
b (　           ) 
62,700  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  86.1]
72,822 		 100
[ 101.2]
71,958 
75,600 
c (　           ) 
75,301  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.7]
74,042 		 100
[ 100.4]
73,747 
77,400 
d (　           ) 
83,434  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
81,895 		 100
[ 112.0]
73,121 
76,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.3 交通・接近　  -0.1 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.3 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.8 交通・接近　  -3.3 環境　　　　  +7.0
画地　　　　 -13.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.2 交通・接近　  -0.2 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  -0.1 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     77,300 円／㎡]  



岐阜 5-30　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  転用後相当期間が経過しており、再調達原価の適正な把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,421,293 
2,074,880 
7,346,413 
4,934,160 
2,412,253 		 （　0.9706）
2,341,333 		 （  5.5 -  0.1 ）
5.4％  
⑧収益価格 　     43,358,019 円　　　　（　     38,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岐阜 5-30　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗 378.00 ＬＳ1 378.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
都市機能誘導区域
 100 ％   200 ％   200 ％   1,138 ㎡     25.1 m x   45.4 m  前面道路：市道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗（スケルトン貸し） ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しを想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
378.00 
100.0 
378.00 
2,178 
823,000 		 5.0  4,115,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
378.00 
100.0 
378.00 

823,000 		 4,115,000 
0 
⑨年額支払賃料        823,000 円　×　12ヶ月　＝　       9,876,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     378.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,876,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       493,800 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,382,200 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,115,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          39,093 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,421,293 円　　　　（　         8,279 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 岐阜南
　　　　-508		 2,274  
(   2,195) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[110.0]		 100
[115.0]
1,892 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,187 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,178 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 岐阜南
　　　　-542		 2,665  
(   2,587) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[120.0]
2,221 
c 岐阜南
　　　　-538		 2,652  
(   2,426) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[120.0]
2,449 
岐阜 5-30　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 311,500 円  　　　　     62,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 296,280 円  　　　        9,876,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      707,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      635,400 円  　　　　     62,300,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        62,300 円  　　　　     62,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        62,300 円  　　　　     62,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,074,880 円　（　　　　　　         1,823 円／㎡）　　（経費率　　  22.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9706    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 62,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     378.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0792     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0615 ×　 40 ％　＋　0.0830 ×  30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,934,160 円  
（　　　　　         4,336 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,421,293 円      
②総費用 2,074,880 円      
③純収益　①－② 7,346,413 円      
④建物等に帰属する純収益 4,934,160 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,412,253 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,341,333 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,057 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     43,358,019 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      38,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岐阜 5-30　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岐阜市茜部菱野三丁目２１４番１
 2000000009046-0000
2 　岐阜市茜部菱野三丁目２１４番２
 2000000009047-0000
3 　岐阜市茜部菱野三丁目２１４番６
 2000000009051-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
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備考