別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
岐阜 5-29　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岐阜 5-29 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　山村　寛   TEL.
鑑定評価額 368,000,000 円  １㎡当たりの価格 247,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 155,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岐阜市加納清水町３丁目７番１外
 ②地積
　(㎡)		 1,490  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
都市機能誘導区域


(100,400)
不整形
1:2		 店舗、事務所兼共同
住宅等
ＳＲＣ14F1B		 中高層の店舗、共同
住宅が多く見られる
商業地域		 北28m市道、三方路 水道、ガス、下水 岐阜

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 ＪＲ岐阜駅南口からの視認性
は良好		 街

路		 ２８ｍ市道 交通

施設		 岐阜駅南東方

250m		 法令

規制		 商業
(100,400)
準防 
都市機能誘導区域
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ岐阜駅南口至近で視認性の高い商業地域。立地の希少性と周辺のマンション需要による底堅い需要が認めら
れる。地価は中層階以上の商業用需要はやや弱いが、背後の住宅地の上昇の影響もあり、やや上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0
三方路　　　　　　　　　　　　　  +8.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    256,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    111,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ東海道本線岐阜駅、尾張一宮駅、大垣駅至近の商業地域と判定した。主たる需要者は高い集客力に着
目する全国・地方展開を図る事業者を中心に地縁性を有する事業者も含む。駅からの視認性に加え立地の希少性から事
業用だけでなくマンション用地としての需要も見込まれる地域である。希少性を反映して需要の中心価格帯は見出しに
くい状況にあるが、周辺のマンション素地価格の取引価格の水準から２５万円／㎡前後と推測される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域内は自用の店舗事務所あるいはその一部を賃貸する建物が多く、賃貸のみを目的とする商業ビルは少ない。ま
た、テナント需要も低層階にとどまり、中層階以上は住宅需要となる。多くの需要者は収益性よりも岐阜駅前という場
所的希少性、立地優位性を重視している。よって、本件では不動産市場を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連
づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    242,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内の商業の中心が物販は郊外に、飲食は岐
阜駅周辺に移っており、旧来からの商業地は
衰退傾向にある。


ＪＲ岐阜駅南側は北側に比べて繁華性は劣る
が、分譲マンション用地需要は依然として堅
調。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岐阜 5-29　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 岐阜中Ｙ５
０
-64183		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南4m市道、
中間画地
商業
都市機能誘導区域
(100,240)
b 岐阜中３９

-72639		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北6m市道、
中間画地
商業
都市機能誘導区域
(100,360)
c 岐阜中５０

-56804		 岐阜市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北15m市道、
西7.8m、角地
商業
都市機能誘導区域
(100,600)
d 岐阜中６１

-67934		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北15m市道、
中間画地
商業
都市機能誘導区域
(100,600)
e 岐阜中Ｙ６
１
-58962		 岐阜市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東7.5m市道、
中間画地
商業
都市機能誘導区域
(90,450)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
161,160  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
184,797 		 100
[  83.6]
221,049 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.8

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.8]
　　　　 100
232,000 
b (　           ) 
174,533  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
178,722 		 100
[  60.0]
297,870 
312,000 
c (　           ) 
287,264  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
274,914 		 100
[  89.2]
308,200 
323,000 
d (　           ) 
140,556  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
160,859 		 100
[  71.7]
224,350 
235,000 
e (　           ) 
124,497  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
128,232 		 100
[  57.2]
224,182 
235,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -14.4 交通・接近　  -9.2 環境　　　　 +12.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.6 交通・接近　 -12.5 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.8 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.8 交通・接近　 -12.0 環境　　　　 -21.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.4 交通・接近　  -8.2 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.3 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    256,000 円／㎡]  



岐阜 5-29　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価を適正に把握することができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

120,521,974 
26,060,660 
94,461,314 
85,547,000 
8,914,314 		 （　0.9483）
8,453,444 		 （  5.2 -  0.1 ）
5.1％  
⑧収益価格 　    165,753,804 円　　　　（　    111,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岐阜 5-29　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗事務所兼共同住宅 672.13 ＲＣ14F1B 5,480.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
都市機能誘導区域
 100 ％   400 ％   400 ％   1,490 ㎡     30.0 m x   52.0 m  前面道路：市道     　  28.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗事務所等（低層階）共同住宅（４階以上）立体駐車場４０台 ⑦有効率　  85.4 ％
の理由		 共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
412.50 
90.0 
371.25 
2,552 
947,000 		 10.0  9,470,000 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
672.13 
85.0 
571.31 
3,402 
1,940,000 		 10.0  19,400,000 
0.0  0 

 2～ 3		 店舗事務所
613.70 
85.0 
521.65 
2,722 
1,420,000 		 10.0  14,200,000 
0.0  0 

 4～ 4		 住宅
299.27 
85.0 
254.38 
1,550 
394,000 		 3.0  1,182,000 
0.0  0 

 5～14		 住宅
286.89 
85.0 
243.86 
1,600 
390,000 		 3.0  1,170,000 
0.0  0 

計
5,480.20 
85.4 
4,678.84 

10,021,000 		 70,152,000 
0 
⑨年額支払賃料     10,021,000 円　×　12ヶ月　＝　     120,252,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   4,678.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  18,000 円／台　×　  40 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       8,640,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       120,252,000 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　       8,640,000 円　　×　　   7.0 ％　＝　　     9,022,440 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 119,869,560 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        70,152,000 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         652,414 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     120,521,974 円　　　　（　        80,887 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 岐阜中
　　　　-565		 4,583  
(   4,538) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[130.0]		 100
[ 97.0]
3,461 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,430 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,402 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 岐阜中
　　　　-534		 4,116  
(   3,994) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[109.0]
3,433 
c 岐阜南
　　　　-541		 3,090  
(   2,995) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[107.0]
3,397 
岐阜 5-29　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 6,050,000 円  　　　　  1,210,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,866,760 円  　　　      128,892,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,381,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   12,342,000 円  　　　　  1,210,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,210,000 円  　　　　  1,210,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,210,000 円  　　　　  1,210,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      26,060,660 円　（　　　　　　        17,490 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9483    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,210,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 215,000 円／㎡　×　   5,480.20 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0707     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0545 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 85,547,000 円  
（　　　　　        57,414 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 120,521,974 円      
②総費用 26,060,660 円      
③純収益　①－② 94,461,314 円      
④建物等に帰属する純収益 85,547,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,914,314 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,453,444 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,673 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    165,753,804 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     111,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岐阜 5-29　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岐阜市加納清水町三丁目７番１
 2000000111767-0000
2 　岐阜市加納清水町三丁目８番１
 2000000111768-0000
3 　岐阜市加納清水町三丁目８番２
 2000000111769-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
岐阜 5-29　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岐阜 5-29 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　豊田　真弘   TEL.
鑑定評価額 368,000,000 円  １㎡当たりの価格 247,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 155,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岐阜市加納清水町３丁目７番１外
 ②地積
　(㎡)		 1,490  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
都市機能誘導区域


(100,400)
不整形
1:2		 店舗、事務所兼共同
住宅等
ＳＲＣ14F1B		 中高層の店舗、共同
住宅が多く見られる
商業地域		 北28m市道、三方路 水道、ガス、下水 岐阜

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 高層店舗事務所住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２８ｍ市道 交通

施設		 岐阜駅南東方

250m		 法令

規制		 商業
(100,400)
準防 
都市機能誘導区域
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ岐阜駅南側駅前に位置する中高層の店舗、事務所、共同住宅が建ち並ぶ商業地域。希少性の高い商業地とし
て、今後も安定的に推移すると思料され、地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0
三方路　　　　　　　　　　　　　  +8.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    255,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    110,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、駅前商業地域を中心とする岐阜市中心市街地の既成商業地域である。主たる需要者は比較的資金力を有
する法人が中心であるが、ある程度まとまった規模の土地についてはマンション事業者による需要も考えられる。当地
域は店舗や事務所のほか共同住宅も見られる駅前商業地域であり、立地の希少性から商業地としての需要は堅調に推移
するものと思料する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、ＪＲ岐阜駅前の店舗、事務所、共同住宅が建ち並ぶ商業地域。賃貸市場が熟成した地域であり、収益性を
検討する需要者も見られることから、収益価格は一定の規範性を有していると思料する。一方、比準価格は類似地域に
おける信頼性の高い取引事例を基に得られた実証的な価格で、説得力が高い。よって比準価格を標準に収益価格を関連
付け、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    242,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 脱コロナの本格化に伴って中心市街地の飲食
店が集積する地域を中心に地価が上昇幅が拡
大している。


地域要因に目立った変動は認められない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岐阜 5-29　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 岐阜中Ｙ５
０
-64183		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南4m市道、
中間画地
商業
都市機能誘導区域
(100,240)
b 岐阜中２４

-56512		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北9.3m市道、
東5.5m、
二方路
商業
都市機能誘導区域
(100,558)
c 岐阜中３９

-72639		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北6m市道、
中間画地
商業
都市機能誘導区域
(100,360)
d 岐阜中５０

-70587		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西5m市道、
中間画地
商業
都市機能誘導区域
(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
161,160  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
193,392 		 100
[  85.8]
225,399 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.8

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.8]
　　　　 100
236,000 
b (　           ) 
103,224  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
103,224 		 100
[  52.6]
196,243 
206,000 
c (　           ) 
174,533  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
178,722 		 100
[  61.6]
290,133 
304,000 
d (　           ) 
211,618  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
219,025 		 100
[  83.0]
263,886 
277,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -14.4 交通・接近　  -9.2 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　 -16.3 環境　　　　 -37.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.6 交通・接近　 -12.5 環境　　　　 -23.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.5 交通・接近　 -11.1 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.5 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    255,000 円／㎡]  



岐阜 5-29　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあり、土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

121,296,332 
26,256,903 
95,039,429 
86,254,000 
8,785,429 		 （　0.9483）
8,331,222 		 （  5.2 -  0.1 ）
5.1％  
⑧収益価格 　    163,357,294 円　　　　（　    110,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岐阜 5-29　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗事務所兼共同住宅 672.13 ＲＣ14F1B 5,480.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
都市機能誘導区域
 100 ％   400 ％   400 ％   1,490 ㎡     30.0 m x   52.0 m  前面道路：市道     　  28.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 Ｂ１Ｆ～１Ｆ：店舗、２Ｆ・３Ｆ：店舗兼事務所、４Ｆ～１４Ｆ：共同住宅（約６２㎡）、立体駐車場４０台を想定した。 ⑦有効率　  85.4 ％
の理由		 共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
412.50 
90.0 
371.25 
2,790 
1,035,788 		 10.0  10,357,880 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
672.13 
85.0 
571.31 
3,488 
1,992,729 		 10.0  19,927,290 
0.0  0 

 2～ 3		 店舗・事務所
613.70 
85.0 
521.65 
2,895 
1,510,177 		 10.0  15,101,770 
0.0  0 

 4～ 4		 住宅
299.27 
85.0 
254.38 
1,500 
381,570 		 3.0  1,144,710 
0.0  0 

 5～14		 住宅
286.89 
85.0 
243.86 
1,500 
365,790 		 3.0  1,097,370 
0.0  0 

計
5,480.20 
85.4 
4,678.84 

10,088,341 		 72,607,120 
0 
⑨年額支払賃料     10,088,341 円　×　12ヶ月　＝　     121,060,092 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   4,678.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  18,000 円／台　×　  40 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       8,640,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       121,060,092 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　       8,640,000 円　　×　　   7.0 ％　＝　　     9,079,006 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 120,621,086 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        72,607,120 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         675,246 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     121,296,332 円　　　　（　        81,407 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 岐阜中
　　　　-517		 2,844  
(   2,748) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[103.0]		 100
[ 85.0]
3,419 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,517 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,488 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 岐阜南
　　　　-541		 3,090  
(   2,995) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
3,614 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
岐阜 5-29　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 6,100,000 円  　　　　  1,220,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,891,003 円  　　　      129,700,092　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,381,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   12,444,000 円  　　　　  1,220,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,220,000 円  　　　　  1,220,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,220,000 円  　　　　  1,220,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      26,256,903 円　（　　　　　　        17,622 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9483    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,220,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 217,000 円／㎡　×　   5,480.20 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0707     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0545 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 86,254,000 円  
（　　　　　        57,889 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 121,296,332 円      
②総費用 26,256,903 円      
③純収益　①－② 95,039,429 円      
④建物等に帰属する純収益 86,254,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,785,429 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,331,222 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,591 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    163,357,294 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     110,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岐阜 5-29　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岐阜市加納清水町三丁目７番１
 2000000111767-0000
2 　岐阜市加納清水町三丁目８番１
 2000000111768-0000
3 　岐阜市加納清水町三丁目８番２
 2000000111769-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
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10 　
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備考