別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
岐阜 5-27　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岐阜 5-27 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　片山　恵津子   TEL.
鑑定評価額 24,400,000 円  １㎡当たりの価格 41,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 34,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岐阜市日置江４丁目２番１外
 ②地積
　(㎡)		 584  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
地区計画等

2:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ4		 店舗、事務所、倉庫
等が混在する路線商
業地域		 北西11m県道 水道、下水 西岐阜

4.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    15 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１ｍ県道 交通

施設		 西岐阜駅南西方

4.7km		 法令

規制		 準工
(60,200)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 岐阜市南西部郊外の県道沿いの商業地域で、店舗の集積の程度は低い。需要は弱く、地価は下落傾向で推移する
ものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     14,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は岐阜市及び隣接市町の幹線道路、準幹線道路沿いを中心とする商業地域のほか商住混在地域等を含む。需
要者の中心は同一需給圏内に地縁性を有する法人又は個人事業者、ロードサイド型店舗事業者等である。岐阜市南西部
郊外の商業地域であるが、店舗の集積の程度は低く、需要は弱い。取引は少なく、画地規模や個別の事情等様々である
ため、需要の中心となる価格帯を見出すのは困難な状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自用の店舗、事務所、倉庫等が混在する郊外の路線商業地域である。商業事業者向けの賃貸物件は少なく、賃料や空室
率等の不安定性もあり、収益価格の信頼性は相対的に低い。比準価格は市場の実態を反映しており、信頼性が高い。以
上より、比準価格を中心に、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　岐阜 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     73,500 円／㎡		 [ 99.6]
100		 100
[100.0]		 100
[175.4]		 [100.0]
100		 41,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     42,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は揺やかに回復しており、個人消費は持
ち直している。商業地に対する需要は全般的
に回復しており、地価が上昇傾向にある地域
も見受けられる。

交通量は比較的多いが、通過車両が多く、地
域要因に目立った変動は認められない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.6
環境　　　　　　 +52.0
行政　　　　　　 +10.3
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岐阜 5-27　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 岐阜南Ｙ５
０
-67830		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北22m市道、
中間画地
準住居

(70,200)
b 岐阜南６１

-59425		 岐阜市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北18m市道、
中間画地
商業
都市機能誘導区域
(90,400)
c 岐阜南３２

-70942		 岐阜市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東25m県道、
中間画地
準住居

(70,200)
d 岐阜南Ｙ５
０
-66167		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
商業
都市機能誘導区域
(90,360)
e 柳津４２

-70058		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北19m市道、
中間画地
準工
居住誘導区域
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
43,863  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.8]
54,286 		 100
[ 127.4]
42,611 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
42,600 
b (　           ) 
55,236  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
58,027 		 100
[ 125.2]
46,347 
46,300 
c (　           ) 
48,100  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
48,052 		 100
[ 117.3]
40,965 
41,000 
d (　           ) 
48,396  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
50,790 		 100
[ 116.2]
43,709 
43,700 
e (　           ) 
35,955  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  71.1]
50,418 		 100
[ 109.2]
46,170 
46,200 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.7 交通・接近　  +3.4 環境　　　　 +20.0
画地　　　　 -19.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.1 交通・接近　  +2.9 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.3 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.5 交通・接近　  +3.2 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +9.2 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.3 交通・接近　  -0.2 環境　　　　  +7.0
画地　　　　 -28.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     42,300 円／㎡]  



岐阜 5-27　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な造成資料の収集が困難で、土地の再調達原価の把握が困難な為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,126,034 
1,610,138 
6,515,896 
6,033,290 
482,606 		 （　0.9709）
468,562 		 （  5.8 -  0.1 ）
5.7％  
⑧収益価格 　      8,220,386 円　　　　（　     14,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岐阜 5-27　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 171.99 Ｓ3 515.97
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工
地区計画等
 60 ％   200 ％   200 ％   584 ㎡     32.0 m x   18.3 m  前面道路：県道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２～３階：共同住宅（ファミリータイプ×６戸） ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下を想定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
171.99 
100.0 
171.99 
1,698 
292,039 		 4.0  1,168,156 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
171.99 
100.0 
171.99 
1,170 
201,228 		 2.0  402,456 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
515.97 
100.0 
515.97 

694,495 		 1,973,068 
0 
⑨年額支払賃料        694,495 円　×　12ヶ月　＝　       8,333,940 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     515.97 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   4,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         384,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,333,940 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　         384,000 円　　×　　   7.0 ％　＝　　       610,256 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,107,684 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,973,068 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          18,350 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,126,034 円　　　　（　        13,914 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 笠松
　　　　-504		 2,002  
(   1,997) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[111.0]		 100
[100.0]
1,568 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,704 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,698 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 岐阜中
　　　　-536		 2,391  
(   2,258) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[130.0]		 100
[100.0]
1,839 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
岐阜 5-27　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 318,800 円  　　　　     79,700,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 261,538 円  　　　        8,717,940　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       57,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      812,900 円  　　　　     79,700,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        79,700 円  　　　　     79,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        79,700 円  　　　　     79,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,610,138 円　（　　　　　　         2,757 円／㎡）　　（経費率　　  19.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9709    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 79,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     515.97 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0757     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0608 ×　 40 ％　＋　0.0704 ×  30 ％　＋ 0.1010 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,033,290 円  
（　　　　　        10,331 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,126,034 円      
②総費用 1,610,138 円      
③純収益　①－② 6,515,896 円      
④建物等に帰属する純収益 6,033,290 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 482,606 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 468,562 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          802 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,220,386 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      14,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岐阜 5-27　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岐阜市日置江四丁目２番１
 2000000329218-0000
2 　岐阜市日置江四丁目２番２
 2000000329219-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
岐阜 5-27　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岐阜 5-27 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　西村　隆   TEL.
鑑定評価額 24,500,000 円  １㎡当たりの価格 41,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 34,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岐阜市日置江４丁目２番１外
 ②地積
　(㎡)		 584  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
地区計画等

2:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ4		 店舗、事務所、倉庫
等が混在する路線商
業地域		 北西11m県道 水道、下水 西岐阜

4.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    15 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１ｍ県道 交通

施設		 西岐阜駅南西方

4.7km		 法令

規制		 準工
(60,200)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 岐阜市郊外の路線商業地域で繁華性、収益性が弱く土地需要も低調である。地価は下落が続いており今後も弱含
みで推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     13,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は岐阜市及びその西側隣接市町における郊外路線商業地域である。主な需要者は地元の個人事業者及び沿道
サービス店舗事業者等である。店舗の連たん性が弱く高収益が期待できない側面がある。このため物流、倉庫等の他用
途の取引も散見される。中心価格帯を見出すことは困難であるが、取引価格は概ね４万円程度と推定される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 以上により２試算価格を得た。比準価格は岐阜市郊外の類似性を有する取引事例より比準したもので、市場の実態を反
映し実証的である。収益価格は店舗兼住宅の建築を想定し賃貸収入を基礎に試算したものであるが、近隣地域は商業集
積、賃貸需要がやや低調である等により低く求められた。よって本件においては、規範性の高い比準価格を標準に収益
価格を考量して代表標準地との均衡にも留意のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　岐阜 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     73,500 円／㎡		 [ 99.6]
100		 100
[100.0]		 100
[169.6]		 [100.0]
100		 43,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     42,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナの影響が沈静化し岐阜市の不動産市況
は好転している。優良物件のほか一般物件に
ついても需要の回復が見られる。一般経済も
回復基調にある。

繁華性、収益性が弱く衰退傾向にある。格別
の変動要因もなく弱含みで推移している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.6
環境　　　　　　 +47.0
行政　　　　　　 +10.3
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岐阜 5-27　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 笠松Ｙ３２

-67872		 羽島郡笠松町

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北7.5m県道、
南東3.1m、
二方路
商業

(100,400)
b 岐阜南Ｙ３
１
-68346		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南10m市道、
西4m、角地
２住居
居住誘導区域
(70,200)
c 岐阜南６１

-59425		 岐阜市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北18m市道、
中間画地
商業
都市機能誘導区域
(90,400)
d 笠松Ｙ６０

-58871		 羽島郡笠松町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北13.2m県道、
西6.6m、角地
１住居

(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
44,027  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  87.2]
50,490 		 100
[ 121.9]
41,419 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
41,400 
b (　           ) 
48,564  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  74.3]
65,362 		 100
[ 154.3]
42,360 
42,400 
c (　           ) 
55,236  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
58,143 		 100
[ 130.9]
44,418 
44,400 
d (　           ) 
65,291  		 100
[ 100.0]		 [  98.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.7]
63,429 		 100
[ 140.7]
45,081 
45,100 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.2 交通・接近　 +32.9 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -12.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.3 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　 -30.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  -0.6 環境　　　　 +56.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.1 交通・接近　  +2.9 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.3 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.9 交通・接近　 +29.1 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +1.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     43,200 円／㎡]  



岐阜 5-27　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,175,727 
1,691,114 
6,484,613 
6,033,290 
451,323 		 （　0.9709）
438,190 		 （  5.8 -  0.1 ）
5.7％  
⑧収益価格 　      7,687,544 円　　　　（　     13,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岐阜 5-27　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 171.99 Ｓ3 515.97
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工
地区計画等
 60 ％   200 ％   200 ％   584 ㎡     32.0 m x   18.3 m  前面道路：県道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２～３階：共同住宅（各階２ＬＤＫ３戸）、住宅用駐車場６台。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、開放廊下のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
171.99 
100.0 
171.99 
1,800 
309,582 		 6.0  1,857,492 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
171.99 
100.0 
171.99 
1,170 
201,228 		 3.0  603,684 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
515.97 
100.0 
515.97 

712,038 		 3,064,860 
0 
⑨年額支払賃料        712,038 円　×　12ヶ月　＝　       8,544,456 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     515.97 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         216,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,544,456 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　         216,000 円　　×　　   7.0 ％　＝　　       613,232 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,147,224 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,064,860 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          28,503 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,175,727 円　　　　（　        14,000 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 岐阜北
　　　　-533		 1,158  
(   1,152) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 70.0]		 100
[100.0]
1,654 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,809 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,800 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 岐阜南
　　　　-74		 1,785  
(   1,733) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,879 
c 岐阜南
　　　　-542		 2,665  
(   2,587) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[135.0]		 100
[100.0]
1,974 
岐阜 5-27　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 398,500 円  　　　　     79,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 262,814 円  　　　        8,760,456　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       57,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      812,900 円  　　　　     79,700,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        79,700 円  　　　　     79,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        79,700 円  　　　　     79,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,691,114 円　（　　　　　　         2,896 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9709    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 79,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     515.97 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0757     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0608 ×　 40 ％　＋　0.0704 ×  30 ％　＋ 0.1010 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,033,290 円  
（　　　　　        10,331 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,175,727 円      
②総費用 1,691,114 円      
③純収益　①－② 6,484,613 円      
④建物等に帰属する純収益 6,033,290 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 451,323 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 438,190 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          750 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,687,544 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      13,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岐阜 5-27　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岐阜市日置江四丁目２番１
 2000000329218-0000
2 　岐阜市日置江四丁目２番２
 2000000329219-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考