別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
岐阜 5-26　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岐阜 5-26 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　端元　常真   TEL.
鑑定評価額 14,800,000 円  １㎡当たりの価格 87,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 70,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岐阜市金園町４丁目２３番
 ②地積
　(㎡)		 170  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
居住誘導区域


(100,400)
台形
1:2.5		 店舗、住宅兼倉庫

ＲＣ4		 店舗、事務所等が建
ち並ぶ商業地域
 南23m国道 水道、ガス、下水 岐阜

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   180 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗併用住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２３ｍ国道 交通

施設		 岐阜駅北東方

1.5km		 法令

規制		 商業
(100,400)
準防 
居住誘導区域
⑤地域要因の将
　来予測		 岐阜市都心部近接の路線商業地域である。熟成しているため、繁華性に変化はないが、一定の需要を有し、今後
も現状を維持すると思料。土地価格に割安感が認められるため、地価は下落幅が縮小していくと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     89,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     68,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、岐阜市内の幹線道路沿いに位置する路線商業地域である。主たる需要者は、自己の業務用として店舗、
事務所等を選好する中小の法人または個人事業者である。画地規模、駐車場の有無により需要の多寡は異なるが、纏ま
った画地規模を有する場合にはマンション素地としての需要も有する。需要の中心価格帯は、おおむね３０万円／坪前
後であると推定される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、岐阜市内の商業地域に存する規範性を有する事例を選択して試算した。収益価格は、店舗兼共同住宅を想
定して求めたが、繁華性の乏しさを反映し、低位に試算された。本件では、自己の業務用利用が中心であり、投資採算
性より市場性が重視されることから、市場実態を反映した比準価格の規範性は高いと判断される。以上のことから、比
準価格重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も加え、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　岐阜 5-17                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.8
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    111,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[103.8]		 100
[123.7]		 [100.0]
100		 86,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     88,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 雇用・所得環境が改善し、各種政策の効果も
あって、個人消費、生産活動、雇用情勢の全
てにおいて、緩やかな回復基調にある。


岐阜市内都心部近接の路線商業地域に位置し
、用途の多様性の観点から、現状を維持して
いくものと思料する。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +0.4
交通・接近　　　  -1.4
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岐阜 5-26　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 岐阜中２４

-56512		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北9.3m市道、
東5.5m、
二方路
商業
都市機能誘導区域
(100,558)
b 岐阜中Ｙ３
９
-72363		 岐阜市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東27m国道、
北7.2m、
二方路
商業
居住誘導区域
(100,500)
c 岐阜中Ｙ３
９
-68055		 岐阜市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西22m県道、
北東6m、角地
商業
居住誘導区域
(100,400)
d 岐阜南Ｙ５
６
-68058		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東27m県道、
南5m、角地
準工
居住誘導区域
(80,200)
e 岐阜中Ｙ５
０
-68026		 岐阜市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東8m市道、
北西4m、
二方路
商業
居住誘導区域
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
103,224  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
103,224 		 100
[ 125.2]
82,447 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
82,400 
b (　     90,036) 
94,775  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
97,807 		 100
[ 102.5]
95,421 
95,400 
c (　           ) 
85,652  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.4]
92,697 		 100
[ 100.6]
92,144 
92,100 
d (　           ) 
83,434  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
81,004 		 100
[  87.1]
93,001 
93,000 
e (　           ) 
55,023  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 102.0]
77,063 		 100
[  93.7]
82,244 
82,200 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.5 交通・接近　  +1.4 環境　　　　 +23.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.4 交通・接近　  -3.3 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.1 交通・接近　  -2.2 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  -7.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.4 交通・接近　  -3.6 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.2 交通・接近　  -2.2 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     89,000 円／㎡]  



岐阜 5-26　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成の商業地域に所在し、土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,125,646 
794,409 
3,331,237 
2,686,440 
644,797 		 （　0.9721）
626,807 		 （  5.5 -  0.1 ）
5.4％  
⑧収益価格 　     11,607,537 円　　　　（　     68,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岐阜 5-26　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 79.50 Ｓ3 238.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
居住誘導区域
 100 ％   400 ％   400 ％   170 ㎡      8.0 m x   21.5 m  前面道路：国道     　  23.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階３階共同住宅ワンルーム４戸。 ⑦有効率　  86.7 ％
の理由		 標準的な共用部分を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
79.50 
94.0 
74.73 
2,276 
170,085 		 5.0  850,425 
1.0  170,085 

 2～ 3		 共同住宅
79.50 
83.0 
65.99 
1,456 
96,081 		 3.0  288,243 
1.0  96,081 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
238.50 
86.7 
206.71 

362,247 		 1,426,911 
362,247 
⑨年額支払賃料        362,247 円　×　12ヶ月　＝　       4,346,964 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     206.71 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費非計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,346,964 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       347,757 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,999,207 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,426,911 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          13,128 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          362,247 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         113,311 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,125,646 円　　　　（　        24,269 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 岐阜中
　　　　-506		 2,251  
(   2,171) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,251 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,350 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,276 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 岐阜中
　　　　-515		 2,398  
(   2,352) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,398 
c 岐阜中
　　　　-604		 2,534  
(   2,457) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,534 
岐阜 5-26　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 183,000 円  　　　　     36,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 130,409 円  　　　        4,346,964　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       34,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      373,300 円  　　　　     36,600,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        36,600 円  　　　　     36,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        36,600 円  　　　　     36,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         794,409 円　（　　　　　　         4,673 円／㎡）　　（経費率　　  19.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9721    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 36,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 149,000 円／㎡　×　     238.50 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0734     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0582 ×　 40 ％　＋　0.0681 ×  30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,686,440 円  
（　　　　　        15,803 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,125,646 円      
②総費用 794,409 円      
③純収益　①－② 3,331,237 円      
④建物等に帰属する純収益 2,686,440 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 644,797 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 626,807 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,687 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     11,607,537 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      68,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岐阜 5-26　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岐阜市金園町四丁目２３番
 2000000105043-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
岐阜 5-26　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岐阜 5-26 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　豊田　真弘   TEL.
鑑定評価額 15,000,000 円  １㎡当たりの価格 88,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 70,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岐阜市金園町４丁目２３番
 ②地積
　(㎡)		 170  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
居住誘導区域


(100,400)
台形
1:2.5		 店舗、住宅兼倉庫

ＲＣ4		 店舗、事務所等が建
ち並ぶ商業地域
 南23m国道 水道、ガス、下水 岐阜

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   180 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２３ｍ国道 交通

施設		 岐阜駅北東方

1.5km		 法令

規制		 商業
(100,400)
準防 
居住誘導区域
⑤地域要因の将
　来予測		 中心市街地内東部の幹線道路沿い商業地域で、沿道店舗等に少しずつ変化は見られるが、ほぼ現状のまま推移す
ると見込まれ、地価は安定的に推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     89,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     69,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、岐阜市中心市街地内にあって、準高度商業地域の外延部に位置する路線商業地域及びその背後の住商混
在地域である。市場参加者は市内や隣接市等の事業者を中心に地域ブロックでチェーン展開する事業者も想定される。
ＪＲ岐阜駅からやや距離があるため、やや繁華性に欠け、商業地としての需要は弱含みである。需要者の属性や取引形
態も多様であることから、中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は中心市街地東部で、都市間交通も比較的多い幹線道路沿いにあって、物販店や事務所のほか金融機関を含め
た事業所・サービス施設も立地している。賃貸物件は、店舗事務所併用か店舗兼共同住宅が一般的である。よって本件
では比準価格を重視し店舗兼共同住宅を前提とした収益価格を比較考慮し、さらに代表標準地との検討も踏まえ上記の
通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　岐阜 5-17                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.8
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    111,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[103.8]		 100
[121.4]		 [100.0]
100		 88,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     88,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 脱コロナの本格化に伴って中心市街地の飲食
店が集積する地域を中心に地価が上昇幅が拡
大している。


商業地としての繁華性がやや劣り、地域要因
については大きな変動は見られない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +0.4
交通・接近　　　  -1.2
環境　　　　　　 +22.4
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岐阜 5-26　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 岐阜中Ｙ５
６
-61160		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東5.8m市道、
中間画地
商業
都市機能誘導区域
(90,348)
b 岐阜中３２

-69608		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東7.5m市道、
南7.5m、角地
商業
都市機能誘導区域
(100,450)
c 岐阜中Ｙ６
０
-58519		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北20m県道、
中間画地
２住居
都市機能誘導区域
(70,300)
d 岐阜中Ｙ３
１
-66562		 岐阜市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南5.5m市道、
中間画地
商業
都市機能誘導区域
(100,330)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
110,991  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
110,991 		 100
[ 103.3]
107,445 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
107,000 
b (　           ) 
93,755  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.0]
88,147 		 100
[ 115.2]
76,516 
76,500 
c (　           ) 
86,348  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
86,607 		 100
[ 107.0]
80,941 
80,900 
d (　     45,091) 
90,182  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
90,182 		 100
[  95.9]
94,038 
94,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.7 交通・接近　  -3.9 環境　　　　 +18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.3 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.9 交通・接近　  +2.2 環境　　　　 +17.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.3 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.3 交通・接近　  -3.3 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.5 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.6 交通・接近　  +1.7 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.7 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     89,600 円／㎡]  



岐阜 5-26　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,298,660 
828,011 
3,470,649 
2,811,220 
659,429 		 （　0.9721）
641,031 		 （  5.5 -  0.1 ）
5.4％  
⑧収益価格 　     11,870,944 円　　　　（　     69,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岐阜 5-26　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 79.50 Ｓ3 238.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
居住誘導区域
 100 ％   400 ％   400 ％   170 ㎡      8.0 m x   21.5 m  前面道路：国道     　  23.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階～３階１Ｋ４戸を想定。 ⑦有効率　  86.7 ％
の理由		 内階段として、ほぼ標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
79.50 
80.0 
63.60 
2,356 
149,842 		 5.0  749,210 
2.0  299,684 

 2～ 3		 共同住宅
79.50 
90.0 
71.55 
1,562 
111,761 		 3.0  335,283 
1.0  111,761 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
238.50 
86.7 
206.70 

373,364 		 1,419,776 
523,206 
⑨年額支払賃料        373,364 円　×　12ヶ月　＝　       4,480,368 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     206.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は、通り抜け程度の徴収額のため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,480,368 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       358,429 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,121,939 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,419,776 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          13,062 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          523,206 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         163,659 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,298,660 円　　　　（　        25,286 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 岐阜中
　　　　-582		 2,684  
(   2,675) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
2,334 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,499 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,356 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 岐阜中
　　　　-590		 3,030  
(   2,972) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[118.0]		 100
[100.0]
2,568 
c 岐阜中
　　　　-588		 3,167  
(   3,162) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[122.0]		 100
[100.0]
2,596 
岐阜 5-26　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 191,500 円  　　　　     38,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 134,411 円  　　　        4,480,368　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       34,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      390,600 円  　　　　     38,300,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        38,300 円  　　　　     38,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        38,300 円  　　　　     38,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         828,011 円　（　　　　　　         4,871 円／㎡）　　（経費率　　  19.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9721    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 38,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 156,000 円／㎡　×　     238.50 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0734     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0582 ×　 40 ％　＋　0.0681 ×  30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,811,220 円  
（　　　　　        16,537 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,298,660 円      
②総費用 828,011 円      
③純収益　①－② 3,470,649 円      
④建物等に帰属する純収益 2,811,220 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 659,429 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 641,031 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,771 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     11,870,944 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      69,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岐阜 5-26　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岐阜市金園町四丁目２３番
 2000000105043-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
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備考