別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
岐阜 5-25　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岐阜 5-25 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　端元　常真   TEL.
鑑定評価額 47,400,000 円  １㎡当たりの価格 96,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 76,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岐阜市薮田南１丁目６番３
｢薮田南１－６－３｣		 ②地積
　(㎡)		 494  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
都市機能誘導区域


(90,400)

1:3		 事務所

Ｓ1		 営業所、中層ビル、
駐車場等が混在する
商業地域		 東12.2m市道 ガス、下水 西岐阜

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    90 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中層事務所兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２．２ｍ市道 交通

施設		 西岐阜駅南方

1.4km		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
都市機能誘導区域
⑤地域要因の将
　来予測		 岐阜市南部に位置する商業地域である。岐阜県庁新庁舎が新築された影響があり、周辺地域においては繁華性が
上昇基調にある。地価水準についても、やや上昇基調で推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 中層事務所兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     99,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     69,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、岐阜市南部に位置する商業地域で、特に岐阜県庁周辺の商業地域と価格牽連性が強い。主たる需要者は
、県庁周辺であることから、自己の業務用の営業所、事業所等を選好する中小の法人及び個人等が中心である。需要の
中心価格帯は、取引形態が多様化しており、見出し難い状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、岐阜市内の商業地域に存する規範性を有する事例を選択して試算した。収益価格は、中層事務所兼共同住
宅を想定して求めたが、繁華性の乏しさを反映し、低位に試算された。本件では、自己の業務用利用が中心であり、投
資採算性より市場性が重視されることから、市場実態を反映した比準価格の規範性は高いと判断される。以上のことか
ら、比準価格重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も加え、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　岐阜 5-17                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.8
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    111,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[103.8]		 100
[113.5]		 [100.0]
100		 94,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     95,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 雇用・所得環境が改善し、各種政策の効果も
あって、個人消費、生産活動、雇用情勢の全
てにおいて、緩やかな回復基調にある。


岐阜県庁新庁舎が新築の影響があり、周辺の
商業地域の繁華性が増加している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.6
交通・接近　　　  +3.4
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岐阜 5-25　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 岐阜南６１

-66890		 岐阜市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東8m市道、
南4.6m、角地
１住居
居住誘導区域
(80,200)
b 岐阜中３９

-69703		 岐阜市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北22m県道、
南5.5m、
二方路
近商
都市機能誘導区域
(100,300)
c 岐阜中Ｙ６
０
-58519		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北20m県道、
中間画地
２住居
都市機能誘導区域
(80,300)
d 岐阜中３１

-71093		 岐阜市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東11m市道、
中間画地
商業
都市機能誘導区域
(90,400)
e 岐阜南６１

-68296		 岐阜市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南14.8m市道、
北東7.4m、
角地
商業
都市機能誘導区域
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
52,124  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[  60.0]		 100
[ 101.9]
85,765 		 100
[  76.8]
111,673 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
112,000 
b (　           ) 
92,625  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
88,214 		 100
[  80.9]
109,041 
109,000 
c (　           ) 
86,348  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
87,471 		 100
[ 102.4]
85,421 
85,400 
d (　     55,782) 
111,564  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
113,841 		 100
[ 102.5]
111,064 
111,000 
e (　           ) 
68,325  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  73.5]
93,517 		 100
[ 120.9]
77,351 
77,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.1 交通・接近　  +2.5 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.1 交通・接近　  +1.2 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.9 交通・接近　  +1.5 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.5 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.6 交通・接近　  +1.1 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.8 交通・接近　  +7.1 環境　　　　 +12.0
画地　　　　 -26.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     99,000 円／㎡]  



岐阜 5-25　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成の住宅地域に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,338,747 
2,819,790 
11,518,957 
9,615,400 
1,903,557 		 （　0.9721）
1,850,448 		 （  5.5 -  0.1 ）
5.4％  
⑧収益価格 　     34,267,556 円　　　　（　     69,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岐阜 5-25　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層事務所兼共同住宅 220.00 Ｓ4 880.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
都市機能誘導区域
 90 ％   400 ％   400 ％   494 ㎡     12.5 m x   39.3 m  前面道路：市道     　  12.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階部分は事務所、３～４階については居宅の、事務所兼共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  80.0 ％
の理由		 標準的な共用部分を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
220.00 
80.0 
176.00 
2,290 
403,040 		 5.0  2,015,200 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
220.00 
80.0 
176.00 
1,800 
316,800 		 5.0  1,584,000 
0.0  0 

 3～ 4		 居宅
220.00 
80.0 
176.00 
1,400 
246,400 		 3.0  739,200 
1.0  246,400 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
880.00 
80.0 
704.00 

1,212,640 		 5,077,600 
492,800 
⑨年額支払賃料      1,212,640 円　×　12ヶ月　＝　      14,551,680 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     704.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 当該地域における賃貸市場の実態を勘案し、非計上とした。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   6,000 円／台　×　   9 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         648,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により十分担保されており、非計上。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,551,680 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　         648,000 円　　×　　   7.0 ％　＝　　     1,063,978 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,135,702 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,077,600 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          47,222 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          492,800 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         155,823 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      14,338,747 円　　　　（　        29,026 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 岐阜南
　　　　-506		 2,143  
(   2,135) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,143 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,300 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,290 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 岐阜中
　　　　-616		 2,226  
(   2,222) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,226 
c 岐阜南
　　　　-539		 2,780  
(   2,724) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,780 
岐阜 5-25　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 655,000 円  　　　　    131,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 455,990 円  　　　       15,199,680　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      110,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,336,200 円  　　　　    131,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       131,000 円  　　　　    131,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       131,000 円  　　　　    131,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,819,790 円　（　　　　　　         5,708 円／㎡）　　（経費率　　  19.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9721    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 131,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 144,000 円／㎡　×　     880.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0734     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0582 ×　 40 ％　＋　0.0681 ×  30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,615,400 円  
（　　　　　        19,464 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,338,747 円      
②総費用 2,819,790 円      
③純収益　①－② 11,518,957 円      
④建物等に帰属する純収益 9,615,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,903,557 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,850,448 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,746 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     34,267,556 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      69,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岐阜 5-25　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岐阜市薮田南一丁目６番３
 2000000401278-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
岐阜 5-25　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岐阜 5-25 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　丸山　正樹   TEL.
鑑定評価額 47,400,000 円  １㎡当たりの価格 96,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 76,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岐阜市薮田南１丁目６番３
｢薮田南１－６－３｣		 ②地積
　(㎡)		 494  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
都市機能誘導区域


(90,400)

1:3		 事務所

Ｓ1		 営業所、中層ビル、
駐車場等が混在する
商業地域		 東12.2m市道 ガス、下水 西岐阜

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    90 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中層事務所兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２．２ｍ市道 交通

施設		 西岐阜駅南方

1.4km		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
都市機能誘導区域
⑤地域要因の将
　来予測		 県庁周辺の事務所等を主体とする商業地域である。県庁新庁舎が開庁とともに、地価は強含みで推移していくと
予測する。
(3)最有効使用の判定 中層事務所兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     99,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     61,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、当市幹線道路背後に形成される商業地域一帯が中心である。需要者の中心は、中小の法人及び個
人である。県庁に近いことから店舗よりも事務所や営業所ビルの需要が多い。中心となる価格帯は、取引件数も少なく
、形態、規模も様々であり、求めることができなかった。令和５年１月４日、県庁新庁舎の開庁とともに周辺が整備し
つつある地域であり、今後の発展が期待される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、自用物件も多く、事業者向け賃貸市場の成熟度は低い。また、地域を取り巻く収益環境も依然厳しく、収
益価格は、低位に求められた。以上の結果、市場の実態を適切に反映している比準価格を標準に、収益価格を比較考量
し、代表標準地との検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　岐阜 5-17                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.8
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    111,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[103.8]		 100
[111.4]		 [100.0]
100		 96,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     95,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 ＪＲ岐阜駅周辺等、一部の商業地域では地価
の回復傾向がより顕著になり、地価上昇の地
点も増えている。


令和５年１月４日、県庁新庁舎が開庁された
。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.6
交通・接近　　　  +3.4
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岐阜 5-25　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 岐阜南３９

-63479		 岐阜市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東24m県道、
東6.1m、
北東6m、
三方路
準工
居住誘導区域
(80,200)
b 岐阜南６１

-66890		 岐阜市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東8m市道、
南4.6m、角地
１住居
居住誘導区域
(80,200)
c 岐阜南３９

-70669		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西25m県道、
中間画地
準住居

(70,200)
d 岐阜南Ｙ５
６
-68058		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東27m県道、
南5m、角地
準工
居住誘導区域
(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　     74,292) 
92,865  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.8]
90,336 		 100
[  89.4]
101,047 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
101,000 
b (　           ) 
52,124  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[  60.0]		 100
[ 101.9]
85,509 		 100
[  89.4]
95,648 
95,600 
c (　           ) 
63,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  88.0]
71,591 		 100
[  69.4]
103,157 
103,000 
d (　           ) 
83,434  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
81,004 		 100
[  84.1]
96,319 
96,300 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.3 交通・接近　  +1.1 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +2.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.1 交通・接近　  +2.5 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.4 交通・接近　  -2.2 環境　　　　 -23.0
画地　　　　 -12.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.6 交通・接近　  +1.2 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     99,000 円／㎡]  



岐阜 5-25　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価を適正に把握することができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,023,598 
2,807,032 
11,216,566 
9,542,000 
1,674,566 		 （　0.9721）
1,627,846 		 （  5.5 -  0.1 ）
5.4％  
⑧収益価格 　     30,145,296 円　　　　（　     61,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岐阜 5-25　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅 220.00 Ｓ4 880.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
都市機能誘導区域
 90 ％   400 ％   400 ％   494 ㎡     12.5 m x   39.3 m  前面道路：市道     　  12.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １、２階は事務所、３、４階は共同住宅（２ＤＫ専有面積４４㎡）を想定。 ⑦有効率　  80.0 ％
の理由		 地域における標準的な有効率を採用した
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

  ～ 1		 事務所
220.00 
80.0 
176.00 
2,268 
399,168 		 5.0  1,995,840 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
220.00 
80.0 
176.00 
1,840 
323,840 		 5.0  1,619,200 
0.0  0 

 3～ 4		 住宅
220.00 
80.0 
176.00 
1,430 
251,680 		 2.0  503,360 
1.0  251,680 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
880.00 
80.0 
704.00 

1,226,368 		 4,621,760 
503,360 
⑨年額支払賃料      1,226,368 円　×　12ヶ月　＝　      14,716,416 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     704.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 実費相当額を別途徴収するため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   6,000 円／台　×　   9 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         648,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されている  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,716,416 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         648,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　     1,536,442 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,827,974 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,621,760 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          41,596 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          503,360 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         154,028 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      14,023,598 円　　　　（　        28,388 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 岐阜南
　　　　-506		 2,143  
(   2,135) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]
2,280 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,277 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,268 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 岐阜南
　　　　-508		 2,274  
(   2,195) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,274 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
岐阜 5-25　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 650,000 円  　　　　    130,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 460,932 円  　　　       15,364,416　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      110,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,326,000 円  　　　　    130,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       130,000 円  　　　　    130,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       130,000 円  　　　　    130,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,807,032 円　（　　　　　　         5,682 円／㎡）　　（経費率　　  20.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9721    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 130,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 143,000 円／㎡　×　     880.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0734     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0582 ×　 40 ％　＋　0.0681 ×  30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,542,000 円  
（　　　　　        19,316 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,023,598 円      
②総費用 2,807,032 円      
③純収益　①－② 11,216,566 円      
④建物等に帰属する純収益 9,542,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,674,566 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,627,846 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,295 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     30,145,296 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      61,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岐阜 5-25　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岐阜市薮田南一丁目６番３
 2000000401278-0000
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