別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
岐阜 5-23　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岐阜 5-23 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　西村　隆   TEL.
鑑定評価額 45,200,000 円  １㎡当たりの価格 111,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 89,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岐阜市若宮町８丁目１１番外
 ②地積
　(㎡)		 407  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
都市機能誘導区域


(100,500)

1:1.5		 事務所

ＲＣ5		 中低層の事務所、店
舗等が建ち並ぶ商業
地域		 北33m市道 水道、ガス、下水 岐阜

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３３ｍ市道 交通

施設		 岐阜駅北方

1.5km		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
都市機能誘導区域
⑤地域要因の将
　来予測		 中層の事務所ビルを中心に店舗、共同住宅等が連たんする。周辺地域では地価が反転する地点も見られるが近隣
地域は需要の程度がそれほど活発ではなく横ばいで推移している。今後も現状で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    113,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     85,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は岐阜市中心部の商業地域である。主たる需要者は地元企業等が中心である。普通商業地域として地域の顧
客を対象とする傾向があり商圏は限定的である。取引は必要に応じて個別的に成立することが多く中心価格帯は弾力的
であるがほぼ１㎡当たり１１万円程度の水準と思料する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 以上により２試算価格を得た。比準価格は岐阜市内の市街地に所在する類似性を有する取引事例より比準したもので、
市場の実態を反映し実証的である。収益価格は店舗事務所ビルの建築を想定しこれからの収入を基礎に試算したもので
あるが、近隣地域は商業集積、賃貸需要がやや低調である等により低く求められた。よって本件においては、規範性の
高い比準価格を標準に収益価格を考量して代表標準地との均衡にも留意のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　岐阜 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    128,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[113.6]		 [100.0]
100		 113,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    111,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナの影響が沈静化し岐阜市の不動産市況
は好転している。優良物件のほか一般物件に
ついても需要の回復が見られる。一般経済も
回復基調にある。

地域要因に格別の変動はない。周辺地域にお
いては市況の好転も見られることから、今後
は徐々に回復すると予測する。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -0.8
交通・接近　　　  +4.1
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岐阜 5-23　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 岐阜中Ｙ３
９
-68055		 岐阜市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西22m県道、
北東6m、角地
商業
居住誘導区域
(100,400)
b 岐阜中Ｙ５
３
-69795		 岐阜市

 底地


   
（　          ） 		 長方形 南10.5m市道、
中間画地
２住居
居住誘導区域
(70,200)
c 岐阜中３９

-63539		 岐阜市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東22m県道、
西32m、東3m、
三方路
商業
都市機能誘導区域
(100,400)
d 岐阜南３９

-63479		 岐阜市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東24m県道、
東6.1m、
北東6m、
三方路
準工
居住誘導区域
(80,200)
e 岐阜北３４

-63904		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 正方形 南20m県道、
東10m、角地
近商
都市機能誘導区域
(100,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
85,652  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.4]
92,697 		 100
[  83.7]
110,749 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
111,000 
b (　     75,622) 
94,527  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
90,026 		 100
[  79.9]
112,673 
113,000 
c (　     82,743) 
97,345  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.9]
91,922 		 100
[  81.6]
112,650 
113,000 
d (　     74,292) 
92,865  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.8]
90,336 		 100
[  79.4]
113,773 
114,000 
e (　           ) 
111,920  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
106,590 		 100
[  92.8]
114,860 
115,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.8 交通・接近　  -0.6 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  -7.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.4 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.6 交通・接近　  -0.5 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.3 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.8 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  +5.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.4 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.6 交通・接近　  -2.1 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +2.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.3 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -0.6 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.3 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    113,000 円／㎡]  



岐阜 5-23　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,309,690 
3,242,418 
12,067,272 
10,238,400 
1,828,872 		 （　0.9733）
1,780,041 		 （  5.2 -  0.1 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     34,902,765 円　　　　（　     85,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岐阜 5-23　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層事務所兼共同住宅 134.40 Ｓ6 806.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
都市機能誘導区域
 100 ％   500 ％   500 ％   407 ㎡     17.5 m x   23.0 m  前面道路：市道     　  33.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階：事務所（各階２室）、３～６階：住宅（各階２ＬＤＫ（４４．８㎡）３室）、駐車場７台 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段・外廊下・外付けエレベーターのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
134.40 
100.0 
134.40 
2,636 
354,278 		 6.0  2,125,668 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
134.40 
100.0 
134.40 
1,850 
248,640 		 6.0  1,491,840 
0.0  0 

 3～ 6		 住宅
134.40 
100.0 
134.40 
1,320 
177,408 		 2.0  354,816 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
806.40 
100.0 
806.40 

1,312,550 		 5,036,772 
0 
⑨年額支払賃料      1,312,550 円　×　12ヶ月　＝　      15,750,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     806.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   7 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         840,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        15,750,600 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         840,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     1,327,248 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,263,352 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,036,772 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          46,338 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,309,690 円　　　　（　        37,616 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 岐阜中
　　　　-91		 2,234  
(   2,173) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 87.0]		 100
[100.0]
2,568 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,649 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,636 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 岐阜中
　　　　-506		 2,251  
(   2,171) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
2,648 
c 岐阜中
　　　　-535		 3,055  
(   3,041) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,777 
岐阜 5-23　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 720,000 円  　　　　    144,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 497,718 円  　　　       16,590,600　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      267,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,468,800 円  　　　　    144,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       144,000 円  　　　　    144,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       144,000 円  　　　　    144,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,242,418 円　（　　　　　　         7,967 円／㎡）　　（経費率　　  21.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9733    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 144,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 173,000 円／㎡　×　     806.40 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0711     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0556 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,238,400 円  
（　　　　　        25,156 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,309,690 円      
②総費用 3,242,418 円      
③純収益　①－② 12,067,272 円      
④建物等に帰属する純収益 10,238,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,828,872 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,780,041 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,374 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     34,902,765 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      85,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岐阜 5-23　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岐阜市若宮町八丁目１１番
 2000000418995-0000
2 　岐阜市若宮町八丁目１２番２
 2000000418997-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
岐阜 5-23　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岐阜 5-23 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　山村　寛   TEL.
鑑定評価額 45,200,000 円  １㎡当たりの価格 111,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 89,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岐阜市若宮町８丁目１１番外
 ②地積
　(㎡)		 407  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
都市機能誘導区域


(100,500)

1:1.5		 事務所

ＲＣ5		 中低層の事務所、店
舗等が建ち並ぶ商業
地域		 北33m市道 水道、ガス、下水 岐阜

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３３ｍ市道 交通

施設		 岐阜駅北方

1.5km		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
都市機能誘導区域
⑤地域要因の将
　来予測		 中層事務所・店舗のほか、共同住宅等が建ち並ぶ市街地内の幹線道路沿いの商業地域。今後も現状のまま推移す
ると予測。取引は少ないが、周辺の地価動向から、地価は概ね横這い状況で推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 中層事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    115,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     90,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、市街地中心部の商業地域であり、中心市街地に所在する。やや駅から離れた地域であり、主たる需要者
は自用の事務所、営業所ビル所有を目的とする地元企業や事業者である。背後地は利便性に優れた住宅地域として人気
があるものの、幹線道路沿線では新規の土地利用は少なく、背後住宅地域との価格差は縮小傾向にある。周辺の取引は
、規模や属性による価格のバラツキが大きく、市場の中心価格帯は見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及びその周辺は、賃貸建物も見られるが、総じて自用の事務所や店舗が多く事業用賃貸市場の成熟の程度は低
い。このため、収益価格はやや信頼性が劣る。一方、岐阜市中心市街地に所在する場所的優位性等を反映した市場性の
観点を重視した比準価格の信頼性は高い。したがって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、更に、代表標準地と
の検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　岐阜 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    128,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[115.7]		 [100.0]
100		 111,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    111,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内の商業の中心が物販は郊外に、飲食は岐
阜駅周辺に移っており、旧来からの商業地は
衰退傾向にある。


地域要因に大きな変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -0.8
交通・接近　　　  +4.1
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岐阜 5-23　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 岐阜中３１

-931407		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南25m市道、
北4m、二方路
商業
居住誘導区域
(100,400)
b 岐阜中５３

-63514		 岐阜市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東27m国道、
南6.1m、
二方路
商業
居住誘導区域
(100,500)
c 岐阜中Ｙ３
９
-72363		 岐阜市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東27m国道、
北7.2m、
二方路
商業
居住誘導区域
(100,500)
d 岐阜中Ｙ２
６
-72816		 岐阜市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北33m市道、
中間画地
商業
都市機能誘導区域
(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
96,698  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  82.4]
117,704 		 100
[ 100.2]
117,469 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
117,000 
b (　           ) 
87,211  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.2]
89,076 		 100
[  87.5]
101,801 
102,000 
c (　     90,036) 
94,775  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
98,589 		 100
[  87.2]
113,061 
113,000 
d (　    115,414) 
137,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
137,959 		 100
[ 119.9]
115,062 
115,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  +1.2 環境　　　　  +2.0
画地　　　　 -17.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.4 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.3 交通・接近　  -1.4 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  -1.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.3 交通・接近　  -1.7 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.6 環境　　　　 +18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    115,000 円／㎡]  



岐阜 5-23　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価を適正に把握することができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,404,094 
3,245,460 
12,158,634 
10,238,400 
1,920,234 		 （　0.9733）
1,868,964 		 （  5.2 -  0.1 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     36,646,353 円　　　　（　     90,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岐阜 5-23　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層事務所兼共同住宅 134.40 Ｓ6 806.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
都市機能誘導区域
 100 ％   500 ％   500 ％   407 ㎡     17.5 m x   23.0 m  前面道路：市道     　  33.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階：事務所（各階２室）、３～６階：住宅（各階２ＬＤＫ（４４．８㎡）３室）、駐車場７台 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段・外廊下・外付けエレベーターのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
134.40 
100.0 
134.40 
2,531 
340,000 		 6.0  2,040,000 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
134.40 
100.0 
134.40 
2,151 
289,000 		 6.0  1,734,000 
0.0  0 

 3～ 6		 住宅
134.40 
100.0 
134.40 
1,290 
173,000 		 2.0  346,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
806.40 
100.0 
806.40 

1,321,000 		 5,158,000 
0 
⑨年額支払賃料      1,321,000 円　×　12ヶ月　＝　      15,852,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     806.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   7 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         840,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        15,852,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         840,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     1,335,360 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,356,640 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,158,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          47,454 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,404,094 円　　　　（　        37,848 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 岐阜中
　　　　-616		 2,226  
(   2,222) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 90.0]
2,604 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,544 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,531 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 岐阜中
　　　　-613		 2,220  
(   2,145) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 98.0]
2,517 
c 岐阜中
　　　　-617		 2,561  
(   2,556) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[ 85.0]
2,511 
岐阜 5-23　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 720,000 円  　　　　    144,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 500,760 円  　　　       16,692,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      267,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,468,800 円  　　　　    144,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       144,000 円  　　　　    144,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       144,000 円  　　　　    144,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,245,460 円　（　　　　　　         7,974 円／㎡）　　（経費率　　  21.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9733    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 144,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 173,000 円／㎡　×　     806.40 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0711     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0556 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,238,400 円  
（　　　　　        25,156 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,404,094 円      
②総費用 3,245,460 円      
③純収益　①－② 12,158,634 円      
④建物等に帰属する純収益 10,238,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,920,234 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,868,964 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,592 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     36,646,353 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      90,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岐阜 5-23　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岐阜市若宮町八丁目１１番
 2000000418995-0000
2 　岐阜市若宮町八丁目１２番２
 2000000418997-0000
3 　
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6 　
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50 　
備考