別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
岐阜 5-22　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岐阜 5-22 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　片山　恵津子   TEL.
鑑定評価額 23,500,000 円  １㎡当たりの価格 109,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 86,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岐阜市長住町９丁目１５番外
 ②地積
　(㎡)		 216  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
準防
（その他）
都市機能誘導区域


(90,500)

1:2		 事務所、作業場兼住
宅等
ＲＣ4		 中低層の事務所兼住
宅等が建ち並ぶ既成
商業地域		 北15m市道 水道、ガス、下水 岐阜

900m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   120 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ市道 交通

施設		 岐阜駅北西方

900m		 法令

規制		 商業
(90,500)
準防 
都市機能誘導区域
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ岐阜駅徒歩圏内の既成商業地域で、需要は安定的に推移するものと予測する。地価はやや上昇傾向で推移す
るものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    111,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     65,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は岐阜市中心市街地及びその周辺の商業地域である。需要者は圏内に地縁性を有する事業者を中心に、マン
ション事業者も含む。繁華性が高い地域ではないが、ＪＲ岐阜駅徒歩圏内の既成商業地域で、交通利便性が良好である
こと等から、潜在的な需要を有する。商業地の取引は少なく、画地規模や立地条件等によりまちまちであるため、需要
の中心価格帯は見出しにくい状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 岐阜駅徒歩圏内の既成商業地域で、自用の事務所等が中心である。土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため
、収益価格は低位に試算された。比準価格は類似地域内の事例を採用して試算しており、実証的で信頼性が高い。以上
より、市場の実態を反映した比準価格を標準として、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評
価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　岐阜 5-17                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.8
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    111,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[103.8]		 100
[ 98.5]		 [100.0]
100		 109,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    108,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は揺やかに回復しており、個人消費は持
ち直している。商業地に対する需要は全般的
に回復しており、地価が上昇傾向にある地域
も見受けられる。

マンション等も見受けられるが、地域要因に
目立った変動は認められない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.7
交通・接近　　　  -3.7
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　  -2.4
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岐阜 5-22　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 岐阜中３９

-69703		 岐阜市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北22m県道、
南5.5m、
二方路
近商
都市機能誘導区域
(100,300)
b 岐阜中３２

-69608		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東7.5m市道、
南7.5m、角地
商業
都市機能誘導区域
(100,450)
c 岐阜中Ｙ５
０
-68026		 岐阜市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東8m市道、
北西4m、
二方路
商業
居住誘導区域
(100,400)
d 岐阜中Ｙ３
９
-68055		 岐阜市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西22m県道、
北東6m、角地
商業
居住誘導区域
(100,400)
e 岐阜南４２

-64082		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北15m市道、
東4m、角地
２住居
都市機能誘導区域
(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
92,625  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
88,214 		 100
[  79.8]
110,544 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
111,000 
b (　           ) 
93,755  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.0]
88,673 		 100
[  92.2]
96,175 
96,200 
c (　           ) 
55,023  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 102.0]
77,757 		 100
[  75.9]
102,447 
102,000 
d (　           ) 
85,652  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.4]
92,697 		 100
[  87.7]
105,698 
106,000 
e (　           ) 
101,331  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
101,331 		 100
[  86.2]
117,553 
118,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.2 交通・接近　  -5.9 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.9 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.7 交通・接近　  -0.1 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.2 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.5 環境　　　　 -16.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.4 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.2 交通・接近　  -4.5 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  -7.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.4 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.7 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.3 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    111,000 円／㎡]  



岐阜 5-22　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,515,591 
2,780,888 
9,734,703 
8,978,900 
755,803 		 （　0.9483）
716,728 		 （  5.2 -  0.1 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     14,053,490 円　　　　（　     65,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岐阜 5-22　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層事務所 166.43 ＲＣ4 665.72
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
都市機能誘導区域
 90 ％   500 ％   500 ％   216 ㎡     10.4 m x   20.8 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階事務所 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 共用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
166.43 
85.0 
141.47 
2,357 
333,445 		 6.0  2,000,670 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
166.43 
85.0 
141.47 
2,000 
282,940 		 4.0  1,131,760 
0.0  0 

 3～ 4		 事務所
166.43 
85.0 
141.47 
1,770 
250,402 		 4.0  1,001,608 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
665.72 
85.0 
565.88 

1,117,189 		 5,135,646 
0 
⑨年額支払賃料      1,117,189 円　×　12ヶ月　＝　      13,406,268 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     565.88 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等の一時金にて担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,406,268 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       938,439 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,467,829 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,135,646 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          47,762 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,515,591 円　　　　（　        57,943 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 岐阜中
　　　　-616		 2,226  
(   2,222) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,226 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,369 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,357 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 岐阜南
　　　　-541		 3,090  
(   2,995) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[107.0]		 100
[100.0]
2,511 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
岐阜 5-22　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 635,000 円  　　　　    127,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 402,188 円  　　　       13,406,268　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      194,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,295,400 円  　　　　    127,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       127,000 円  　　　　    127,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       127,000 円  　　　　    127,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,780,888 円　（　　　　　　        12,874 円／㎡）　　（経費率　　  22.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9483    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 127,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　     665.72 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0707     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0545 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,978,900 円  
（　　　　　        41,569 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,515,591 円      
②総費用 2,780,888 円      
③純収益　①－② 9,734,703 円      
④建物等に帰属する純収益 8,978,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 755,803 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 716,728 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,318 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     14,053,490 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      65,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岐阜 5-22　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岐阜市長住町九丁目１５番
 2000000271039-0000
2 　岐阜市長住町九丁目１６番
 2000000271040-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
岐阜 5-22　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岐阜 5-22 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　塩田　英明   TEL.
鑑定評価額 23,500,000 円  １㎡当たりの価格 109,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 86,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岐阜市長住町９丁目１５番外
 ②地積
　(㎡)		 216  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
準防
（その他）
都市機能誘導区域


(90,500)

1:2		 事務所、作業場兼住
宅等
ＲＣ4		 中低層の事務所兼住
宅等が建ち並ぶ既成
商業地域		 北15m市道 水道、ガス、下水 岐阜

900m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   120 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ市道 交通

施設		 岐阜駅北西方

900m		 法令

規制		 商業
(90,500)
準防 
都市機能誘導区域
⑤地域要因の将
　来予測		 岐阜市中心市街地にある既成商業地域。かつては繊維関連の事業所の多い地域であったが、近年は賃貸アパート
やマンションも増えつつある。ＪＲ岐阜駅徒歩圏という立地から、地価は安定的に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    112,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     67,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、岐阜市中心市街地の商業地域で、特に価格牽連性が認められるのはＪＲ岐阜駅周辺の商業地域である。
主たる需要者は、中小法人や個人事業者が中心である。かつては繊維関連の事業所が多い地域であったが、近年は飲食
店のほか、ある程度まとまった規模の土地では賃貸アパートやマンションが増えつつある。なお、商業地の取引は少な
く、需要者の属性や取引規模も多様であることから、中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、岐阜市中心市街地の既成商業地域で、自己所有物件が多く、事業者向け賃貸市場の熟成度が低いため、収
益価格は低位に求められた。よって、本件では同一需給圏内の類似地域に存する規範性の高い取引事例より算出した比
準価格を中心に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　岐阜 5-17                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.8
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    111,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[103.8]		 100
[ 98.5]		 [100.0]
100		 109,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    108,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナ５類移行による経済活動の再開に
伴い、商業地域の地価の回復傾向が鮮明にな
っている。


地域要因に特段の変動要因は見られない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.7
交通・接近　　　  -3.7
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　  -2.4
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岐阜 5-22　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 岐阜中Ｙ３
９
-68055		 岐阜市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西22m県道、
北東6m、角地
商業
居住誘導区域
(100,400)
b 岐阜中Ｙ５
０
-68026		 岐阜市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東8m市道、
北西4m、
二方路
商業
居住誘導区域
(100,400)
c 岐阜中５６

-67031		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東25m国道、
中間画地
商業
都市機能誘導区域
(100,500)
d 岐阜中６１

-67934		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北15m市道、
中間画地
商業
都市機能誘導区域
(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
85,652  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.4]
92,697 		 100
[  94.3]
98,300 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
98,300 
b (　           ) 
55,023  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 102.0]
77,063 		 100
[  67.8]
113,662 
114,000 
c (　           ) 
133,086  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
132,953 		 100
[ 125.4]
106,023 
106,000 
d (　           ) 
140,556  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
158,516 		 100
[ 122.6]
129,295 
129,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.2 交通・接近　  -4.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -7.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.4 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.5 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.4 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.5 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.1 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.4 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    112,000 円／㎡]  



岐阜 5-22　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,548,767 
2,786,337 
9,762,430 
8,978,900 
783,530 		 （　0.9483）
743,021 		 （  5.2 -  0.1 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     14,569,039 円　　　　（　     67,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岐阜 5-22　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層事務所 166.43 ＲＣ4 665.72
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
都市機能誘導区域
 90 ％   500 ％   500 ％   216 ㎡     10.4 m x   20.8 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 鉄筋コンクリート造４階建の事務所ビルを想定した。 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 エントランス・内階段等の共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
166.43 
85.0 
141.47 
2,389 
337,972 		 6.0  2,027,832 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
166.43 
85.0 
141.47 
2,031 
287,326 		 4.0  1,149,304 
0.0  0 

 3～ 4		 事務所
166.43 
85.0 
141.47 
1,792 
253,514 		 4.0  1,014,056 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
665.72 
85.0 
565.88 

1,132,326 		 5,205,248 
0 
⑨年額支払賃料      1,132,326 円　×　12ヶ月　＝　      13,587,912 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     565.88 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,587,912 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,087,033 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,500,879 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,205,248 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          47,888 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,548,767 円　　　　（　        58,096 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 岐阜中
　　　　-521		 1,817  
(   1,817) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
2,324 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,401 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,389 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 岐阜中
　　　　-581		 2,061  
(   2,054) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[108.0]		 100
[ 90.0]
2,356 
c 岐阜中
　　　　-616		 2,226  
(   2,222) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
2,524 
岐阜 5-22　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 635,000 円  　　　　    127,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 407,637 円  　　　       13,587,912　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      194,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,295,400 円  　　　　    127,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       127,000 円  　　　　    127,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       127,000 円  　　　　    127,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,786,337 円　（　　　　　　        12,900 円／㎡）　　（経費率　　  22.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9483    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 127,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　     665.72 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0707     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0545 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,978,900 円  
（　　　　　        41,569 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,548,767 円      
②総費用 2,786,337 円      
③純収益　①－② 9,762,430 円      
④建物等に帰属する純収益 8,978,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 783,530 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 743,021 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,440 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     14,569,039 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      67,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岐阜 5-22　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岐阜市長住町九丁目１５番
 2000000271039-0000
2 　岐阜市長住町九丁目１６番
 2000000271040-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
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備考