別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
岐阜 5-20　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岐阜 5-20 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　寺村　建一郎   TEL.
鑑定評価額 39,300,000 円  １㎡当たりの価格 76,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 61,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岐阜市茜部新所１丁目８２番
 ②地積
　(㎡)		 514  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
都市機能誘導区域


(90,400)

1:2		 店舗兼倉庫

Ｓ2		 店舗等が多く中央卸
売市場に近い路線商
業地域		 西17m県道 水道、下水 岐阜

3.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    45 ｍ、南   200 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １７ｍ県道 交通

施設		 岐阜駅南方

3.0km		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
都市機能誘導区域
⑤地域要因の将
　来予測		 当市南部の基幹国道背後に位置する路線商業地域。国道２１号沿いの店舗集積が顕著であり、現状、これと協働
しながら機能している。今後は２１号の高架化に伴う店舗の離散状況が地域の趨勢を左右するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     77,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     41,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 市域南部のロードサイド店舗等からなる同一需給圏を判定した。主たる需要者は事業者及び法人で、圏域の内外を問わ
ない。市内における交通の要衝の一つで、車両等の往来が多く、特に、隣接する国道２１号沿いでは、飲食店舗の入れ
替わりが激しい。圏域の取引相場は市街地に近い県道沿いで坪２７万円前後～外縁の柳津地域で坪１９万円程度。所在
地を含む国道２１号周辺は坪２５万円程度と解する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 地理的位置により更地購入による収益性を前提に取引参加する需要者は稀で、収益価格は低位に試算された。一方、比
準価格はいずれも当市南部より収集した幹線沿いの状況類似事例から比準しており、説得力を有する。よって市場の実
勢を反映した比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決
定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　岐阜 5-17                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.8
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    111,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[103.8]		 100
[140.5]		 [100.0]
100		 76,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     76,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナは５類に移行したが、テイクアウ
トの浸透等コロナ禍の生活習慣は一部持続し
ている。


地域要因に目立った変動は認められない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.3
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +36.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岐阜 5-20　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 岐阜南Ｙ４
２
-73940		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東30m県道、
中間画地
２住居
居住誘導区域
(80,200)
b 岐阜南Ｙ５
６
-68058		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東27m県道、
南5m、角地
準工
居住誘導区域
(80,200)
c 岐阜南３９

-63479		 岐阜市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東24m県道、
東6.1m、
北東6m、
三方路
準工
居住誘導区域
(80,200)
d 柳津２６

-66486		 岐阜市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北12.5m県道、
中間画地
準住居
都市機能誘導区域
(60,200)
e 岐阜南Ｙ５
３
-69766		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東16m県道、
中間画地
準工
居住誘導区域
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
82,179  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
81,932 		 100
[ 101.7]
80,562 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
80,600 
b (　           ) 
83,434  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
81,004 		 100
[ 104.6]
77,442 
77,400 
c (　     74,292) 
92,865  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.8]
90,336 		 100
[ 116.0]
77,876 
77,900 
d (　           ) 
58,363  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
58,363 		 100
[  75.1]
77,714 
77,700 
e (　           ) 
60,656  		 100
[ 100.0]		 [  96.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
58,594 		 100
[  78.8]
74,358 
74,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.6 交通・接近　  +1.1 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.3 交通・接近　  -0.2 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -0.3 環境　　　　 +28.0
画地　　　　  +2.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.2 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.2 交通・接近　  -0.3 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     77,800 円／㎡]  



岐阜 5-20　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成の路線商業地域に存し、土地の再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,506,564 
1,197,460 
5,309,104 
4,118,400 
1,190,704 		 （　0.9706）
1,155,697 		 （  5.5 -  0.1 ）
5.4％  
⑧収益価格 　     21,401,796 円　　　　（　     41,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岐阜 5-20　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 178.87 ＬＳ2 357.74
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
都市機能誘導区域
 90 ％   400 ％   400 ％   514 ㎡     16.0 m x   32.0 m  前面道路：県道     　  17.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ：店舗、２Ｆ：２ＬＤＫ（専有面積約６０㎡）×３戸、平置駐車場８台 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
178.87 
100.0 
178.87 
1,780 
318,389 		 6.0  1,910,334 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
178.87 
100.0 
178.87 
1,280 
229,000 		 2.0  458,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
357.74 
100.0 
357.74 

547,389 		 2,368,334 
0 
⑨年額支払賃料        547,389 円　×　12ヶ月　＝　       6,568,668 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     357.74 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         480,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金にて担保、計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,568,668 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         480,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       563,893 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,484,775 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,368,334 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          21,789 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,506,564 円　　　　（　        12,659 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 岐阜南
　　　　-507		 1,766  
(   1,761) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,766 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,789 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,780 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 岐阜南
　　　　-528		 1,811  
(   1,775) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,811 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
岐阜 5-20　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 260,000 円  　　　　     52,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 211,460 円  　　　        7,048,668　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       91,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      530,400 円  　　　　     52,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        52,000 円  　　　　     52,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        52,000 円  　　　　     52,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,197,460 円　（　　　　　　         2,330 円／㎡）　　（経費率　　  18.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9706    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 52,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 141,000 円／㎡　×　     357.74 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0792     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0615 ×　 40 ％　＋　0.0830 ×  30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,118,400 円  
（　　　　　         8,012 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,506,564 円      
②総費用 1,197,460 円      
③純収益　①－② 5,309,104 円      
④建物等に帰属する純収益 4,118,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,190,704 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,155,697 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,248 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     21,401,796 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      41,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岐阜 5-20　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岐阜市茜部新所一丁目８２番
 2000000002484-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
岐阜 5-20　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岐阜 5-20 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　向川原　毅彦   TEL.
鑑定評価額 39,300,000 円  １㎡当たりの価格 76,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 61,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岐阜市茜部新所１丁目８２番
 ②地積
　(㎡)		 514  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
都市機能誘導区域


(90,400)

1:2		 店舗兼倉庫

Ｓ2		 店舗等が多く中央卸
売市場に近い路線商
業地域		 西17m県道 水道、下水 岐阜

3.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    45 ｍ、南   200 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １７ｍ県道 交通

施設		 岐阜駅南方

3.0km		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
都市機能誘導区域
⑤地域要因の将
　来予測		 当地域は国道２１号に接続する路線商業地域であり、ロードサイド店舗等が立地し、背後には岐阜市中央卸売市
場がある。周辺の住宅地域は宅地化が進行する余地があり、地価は堅調を維持しつつ推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     77,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     44,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は岐阜市内の幹線、準幹線道路沿いの商業地域である。需要者は当地域に地縁を有する個人、地元の法人の
外、全国・地方展開するロードサイドビジネス事業者である。画地規模によってはマンション開発事業者も含む。茜部
地区は人口増加している地域であり、農地も残る事から、さらに発展する余地を残している。また飲食店やコンビニ等
の開店の動きが見られ、地価は堅調である。取引には地積等の個別性が強く、市場の中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 本件では比準価格と収益価格を得た。当地域では事業者向けの賃貸市場は比較的成熟しているが供給過多により賃料が
抑えられ、収益価格は低位であった。商業地の評価において収益性は無視できないが当地域は市場性を反映した地価形
成がされており比準価格に優位性が認められる。比準に際しては代替性の認められる事例を採用し、説得力の高い価格
が得られた。よって比準価格を重視し、収益価格を斟酌して代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　岐阜 5-17                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.8
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    111,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[103.8]		 100
[140.5]		 [100.0]
100		 76,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     76,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 イベント等の再開によって人流が回復してお
り、個人消費は堅調に推移している。宿泊業
・飲食サービス業の業況が上昇し、人手不足
が継続している。

地域要因に目立った変化等は見られない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.3
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +36.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岐阜 5-20　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 岐阜南Ｙ５
６
-68058		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東27m県道、
南5m、角地
準工
居住誘導区域
(80,200)
b 岐阜南Ｙ３
９
-72710		 岐阜市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北57.5m国道、
西7.5m、角地
準工
居住誘導区域
(80,200)
c 岐阜南Ｙ５
３
-69766		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東16m県道、
中間画地
準工
居住誘導区域
(60,200)
d 岐阜南３９

-63479		 岐阜市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東24m県道、
東6.1m、
北東6m、
三方路
準工
居住誘導区域
(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
83,434  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
81,004 		 100
[ 109.2]
74,179 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
74,200 
b (　           ) 
83,047  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  75.0]		 100
[ 105.0]
105,457 		 100
[ 136.9]
77,032 
77,000 
c (　           ) 
60,656  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
60,656 		 100
[  76.1]
79,706 
79,700 
d (　     74,292) 
92,865  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.8]
90,336 		 100
[ 113.3]
79,732 
79,700 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.3 交通・接近　  -0.2 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.6 交通・接近　  -0.2 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.2 交通・接近　  -0.3 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -0.3 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +2.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     77,400 円／㎡]  



岐阜 5-20　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成の市街地に所在し、土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,581,123 
1,210,419 
5,370,704 
4,110,400 
1,260,304 		 （　0.9721）
1,225,142 		 （  5.5 -  0.1 ）
5.4％  
⑧収益価格 　     22,687,815 円　　　　（　     44,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岐阜 5-20　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 178.87 Ｓ2 357.74
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
都市機能誘導区域
 90 ％   400 ％   400 ％   514 ㎡     16.0 m x   32.0 m  前面道路：県道     　  17.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗（フロアー貸し）、２階：共同住宅（２ＬＤＫ、５９．６２㎡×３戸）、駐車場８台 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
178.87 
100.0 
178.87 
1,638 
292,989 		 6.0  1,757,934 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
178.87 
100.0 
178.87 
1,380 
246,841 		 2.0  493,682 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
357.74 
100.0 
357.74 

539,830 		 2,251,616 
0 
⑨年額支払賃料        539,830 円　×　12ヶ月　＝　       6,477,960 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     357.74 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   6,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         576,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,477,960 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　         576,000 円　　×　　   7.0 ％　＝　　       493,777 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,560,183 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,251,616 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          20,940 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,581,123 円　　　　（　        12,804 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 岐阜南
　　　　-528		 1,811  
(   1,775) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,646 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,646 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,638 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 岐阜南
　　　　-534		 1,192  
(   1,156) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
1,656 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
岐阜 5-20　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 224,000 円  　　　　     56,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 211,619 円  　　　        7,053,960　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       91,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      571,200 円  　　　　     56,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        56,000 円  　　　　     56,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        56,000 円  　　　　     56,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,210,419 円　（　　　　　　         2,355 円／㎡）　　（経費率　　  18.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9721    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 56,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 152,000 円／㎡　×　     357.74 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0734     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0582 ×　 40 ％　＋　0.0681 ×  30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,110,400 円  
（　　　　　         7,997 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,581,123 円      
②総費用 1,210,419 円      
③純収益　①－② 5,370,704 円      
④建物等に帰属する純収益 4,110,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,260,304 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,225,142 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,384 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     22,687,815 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      44,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岐阜 5-20　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岐阜市茜部新所一丁目８２番
 2000000002484-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
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備考