鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
岐阜 5-15　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

岐阜 5-15

岐阜県

岐阜第２

氏名

不動産鑑定士　水野　亨

TEL.

鑑定評価額

40,500,000 円

１㎡当たりの価格

70,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	54,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	岐阜市北一色３丁目９番１５外｢北一色３－９－２１｣				②地積　(㎡)	573 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他） (80,200)
	1:1.5	事務所Ｓ5	店舗、事務所等が集まる路線商業地域	西32m国道、南側道	水道、ガス、下水	岐阜 2.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 60 ｍ、南 100 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３２ｍ国道

交通

施設

岐阜駅東方

2.9km

法令

規制

準工
(80,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は国道１５６号沿いに、事務所、店舗等が混在する商業地域に位置する。高架の降り際に存しており、
車線数も多いため、利便性、繁華性等はやや低く、現状のまま微減傾向にて推移するものと考えられる。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 71,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 40,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は岐阜市内の幹線及び準幹線道路沿いに店舗が集積する既成の商業地である。主たる需要者は企業、個人、
不動産業者であり、低層店舗の需要が見受けられ、基本的には繁華性、背後の住宅地域内の人口を重視し取引を行う傾
向にある。同一需給圏内の商業地は概ね堅調に推移しているものの、競合する地域は多く、需要の多寡は核となる店舗
の集客の程度に応じて変わる。事業用定期借地が多く、土地価格の推移を把握しづらい状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺地域の画地は一定規模を有する画地が多いものの、大規模な物件の資料が乏しく、収益価格は低位に求められた。
想定される需要者も事業用定期借地等に基づき建物を建築すると想定され、収益価格の規範性は大幅に劣る。比準価格
は現実の取引事例を基礎とした実証的な価格であり、比較可能性の高い取引事例より求めており規範性は高い。従って
、比準価格を標準に代表標準地との均衡にも留意の上、収益価格を参酌して鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　岐阜 5-17 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.8

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 111,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[103.8]

100
[158.2]

[105.0]
100

71,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     71,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市内人口は若干の下落傾向、高齢化率は上昇
傾向である。市街地周辺に関しては堅調に推
移しているが、郊外部の需要は依然減少傾向
にある。

前面道路の交通量は依然として多いものの、
繁華性は弱く、地域要因に特段の変動はない
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 -0.3
交通・接近　　　 +2.2
環境　　　　　　 +28.0
行政　　　　　　 +10.3
その他　　　　　 +10.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

岐阜 5-15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	岐阜中２４ -63661	岐阜市		貸家建付地	（　）	長方形	北25m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (100,400)
b	岐阜中Ｙ３９ -64127	岐阜市		更地	（　）	不整形	北22m国道、西7.3m、角地		近商居住誘導区域 (100,300)
c	岐阜中２４ -66351	岐阜市		底地	（　）	長方形	南25m市道、北4m、二方路		商業居住誘導区域 (100,400)
d	岐阜中３１ -70222	岐阜市		建付地	（　）	ほぼ正方形	西14.5m国道、南9.5m、角地		商業都市機能誘導区域 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 65,623	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 85.0]	100 [ 100.0]	77,126	100 [ 115.2]	66,950	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	70,300
b	(　 ) 75,611	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 93.6]	80,781	100 [ 115.1]	70,183		73,700
c	(　 43,998) 87,994	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	87,994	100 [ 130.9]	67,222		70,600
d	(　 ) 93,039	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	84,581	100 [ 117.7]	71,862		75,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.3	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.8	交通・接近　 -0.1	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -6.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.6	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 +3.3	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.3	その他　　　 +5.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.1	交通・接近　 -0.9	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.3	その他　　　 +10.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 71,600 円／㎡]

岐阜 5-15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,850,827	1,040,902	3,809,925	2,510,640	1,299,285	（　0.9706） 1,261,086	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	23,353,444 円　　　　（　 40,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岐阜 5-15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	208.00	ＬＳ1	208.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防	80 ％	200 ％	200 ％	573 ㎡	19.5 m x 26.5 m	前面道路：国道　 32.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家建店舗、敷地内駐車場８台を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しの平家建店舗のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	208.00	100.0	208.00	2,070	430,560	4.0	1,722,240
							1.0	430,560
～

～

～

～

計		208.00	100.0	208.00		430,560		1,722,240
								430,560

⑨年額支払賃料	430,560 円　×　12ヶ月　＝　 5,166,720 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 208.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,166,720 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 413,338 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,753,382 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,722,240 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,845 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 430,560 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 81,600 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,850,827 円　　　　（　 8,466 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	岐阜中　　　　-576	1,976 ( 1,936)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,196	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,112 円/㎡　月額支払賃料（　 2,070 円/㎡）　基準階 1 F B
b	岐南　　　　-507	1,764 ( 1,728)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,185
c	岐阜中　　　　-579	1,564 ( 1,561)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,564

岐阜 5-15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	158,500 円	31,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	155,002 円	5,166,720　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 340,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 323,300 円	31,700,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	31,700 円	31,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,700 円	31,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,040,902 円　（　　　　　　 1,817 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9706

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,700,000 円	設計監理料率　 148,000 円／㎡　×　 208.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0792	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0615 ×　 40 ％　＋　0.0830 × 30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,510,640 円（　　　　　 4,382 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,850,827 円
②総費用	1,040,902 円
③純収益　①－②	3,809,925 円
④建物等に帰属する純収益	2,510,640 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,299,285 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,261,086 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,201 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,353,444 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,800 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

岐阜 5-15　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	岐阜市北一色三丁目９番１５	2000000154640-0000
2	岐阜市北一色三丁目９番１６	2000000154641-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
岐阜 5-15　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

岐阜 5-15

岐阜県

岐阜第２

氏名

不動産鑑定士　端元　常真

TEL.

鑑定評価額

40,500,000 円

１㎡当たりの価格

70,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月13日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	54,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	岐阜市北一色３丁目９番１５外｢北一色３－９－２１｣				②地積　(㎡)	573 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他） (80,200)
	1:1.5	事務所Ｓ5	店舗、事務所等が集まる路線商業地域	西32m国道、南側道	水道、ガス、下水	岐阜 2.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 60 ｍ、南 100 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３２ｍ国道

交通

施設

岐阜駅東方

2.9km

法令

規制

準工
(80,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

岐阜市内の主要幹線道路沿いに位置する路線商業地域である。自動車交通量は多いが、店舗の連たん性に乏しく
、総じて繁華性に欠ける側面を有する。地価は下落基調にて推移と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 73,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 42,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、岐阜市内の幹線及び準幹線道路沿いに位置する路線商業地域である。主たる需要者は、全国展開する事
業者を中心として、地縁性を有する単一店舗の事業者など様々である。国道が高架する部分を有することや繁華性に乏
しく高度利用されないことから、店舗の連たん性に乏しく、近時目立った出店等はない。出店形態は事業用借地が多く
、売買による土地取得は少ないため、需要中心価格帯は見出し難い状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、岐阜市内の路線商業地域に存する取引事例を選択して試算した。収益価格は、低層店舗を想定して求めた
が、繁華性の乏しさを反映し、低位に試算された。本件では、自己の業務用利用が中心であり、投資採算性より市場性
が重視されることから、市場実態を反映した比準価格の規範性は高いと判断される。以上のことから、比準価格重視し
、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も加え、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　岐阜 5-17 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.8

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 111,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[103.8]

100
[160.7]

[105.0]
100

69,900

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

雇用・所得環境が改善し、各種政策の効果も
あって、個人消費、生産活動、雇用情勢の全
てにおいて、緩やかな回復基調にある。

近時目立った出店等がみられず、繁華性は衰
退傾向である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -0.3
交通・接近　　　  +2.2
環境　　　　　　 +43.0
行政　　　　　　 +10.3
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

岐阜 5-15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	岐阜中２４ -63661	岐阜市		貸家建付地	（　）	長方形	北25m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (100,400)
b	岐阜中Ｙ３９ -64127	岐阜市		更地	（　）	不整形	北22m国道、西7.3m、角地		近商居住誘導区域 (100,300)
c	岐阜中２４ -66351	岐阜市		底地	（　）	長方形	南25m市道、北4m、二方路		商業居住誘導区域 (100,400)
d	岐阜中Ｙ３４ -66649	岐阜市		貸家建付地	（　）	長方形	北22m国道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (90,600)
e	岐阜中３１ -70222	岐阜市		建付地	（　）	ほぼ正方形	西14.5m国道、南9.5m、角地		商業都市機能誘導区域 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 65,623	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 85.0]	100 [ 100.0]	77,126	100 [ 109.7]	70,306	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	73,800
b	(　 ) 75,611	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 93.6]	80,781	100 [ 104.7]	77,155		81,000
c	(　 43,998) 87,994	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	87,994	100 [ 124.7]	70,565		74,100
d	(　 ) 87,642	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	88,781	100 [ 153.7]	57,763		60,700
e	(　 ) 93,039	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	84,581	100 [ 112.4]	75,250		79,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.3	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.8	交通・接近　 -0.1	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -6.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.6	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 +3.3	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.3	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.8	交通・接近　 +7.3	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +15.5	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.1	交通・接近　 -0.9	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.3	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 73,700 円／㎡]

岐阜 5-15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の商業地域に所在し、土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,913,382	1,039,101	3,874,281	2,518,560	1,355,721	（　0.9706） 1,315,863	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	24,367,833 円　　　　（　 42,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岐阜 5-15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	208.00	ＬＳ1	208.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防	80 ％	200 ％	200 ％	573 ㎡	19.5 m x 26.5 m	前面道路：国道　 32.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗（スケルトン貸し）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	208.00	100.0	208.00	2,074	431,392	4.0	1,725,568
							1.0	431,392
～

～

～

～

計		208.00	100.0	208.00		431,392		1,725,568
								431,392

⑨年額支払賃料	431,392 円　×　12ヶ月　＝　 5,176,704 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 208.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等の一時金にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,176,704 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 414,136 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,762,568 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,725,568 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,875 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 431,392 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 134,939 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,913,382 円　　　　（　 8,575 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	岐阜中　　　　-610	1,851 ( 1,815)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,851	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,140 円/㎡　月額支払賃料（　 2,074 円/㎡）　基準階 1 F B
b	岐阜中　　　　-506	2,251 ( 2,171)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,251
c	岐阜中　　　　-515	2,398 ( 2,352)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,398

岐阜 5-15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	159,000 円	31,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	155,301 円	5,176,704　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 336,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 324,300 円	31,800,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	31,800 円	31,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,800 円	31,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,039,101 円　（　　　　　　 1,813 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9706

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,800,000 円	設計監理料率　 153,000 円／㎡　×　 208.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0792	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0615 ×　 40 ％　＋　0.0830 × 30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,518,560 円（　　　　　 4,395 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,913,382 円
②総費用	1,039,101 円
③純収益　①－②	3,874,281 円
④建物等に帰属する純収益	2,518,560 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,355,721 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,315,863 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,296 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,367,833 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

岐阜 5-15　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	岐阜市北一色三丁目９番１５	2000000154640-0000
2	岐阜市北一色三丁目９番１６	2000000154641-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考