別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
岐阜 5-14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岐阜 5-14 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　山村　寛   TEL.
鑑定評価額 18,500,000 円  １㎡当たりの価格 152,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 120,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岐阜市清住町１丁目９番
 ②地積
　(㎡)		 122  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
居住誘導区域


(90,400)

1:2		 店舗兼住宅

Ｓ3		 中層ビル、店舗等が
建ち並ぶ商業地域
 西12m市道 水道、ガス、下水 岐阜

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西     0 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ市道 交通

施設		 岐阜駅北東方

800m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
居住誘導区域
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ、名鉄双方の岐阜駅徒歩圏の小規模店舗、事務所、飲食店が連坦する商業地域。岐阜中央郵便局に近接し近
隣商業的な色彩が強い。利便性が良く、住宅としての需要も増大すると予測され、地価は上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    157,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     73,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、岐阜市中心部、名鉄岐阜駅、ＪＲ岐阜駅に近い商業地域である。需要者は、岐阜市及び近郊の個人事業
者が中心である。市街地の熟成した商業地で小規模店舗等の多い地域である。規模が小さな画地が多く、利便性の良さ
から住宅への移行も散見される。また、規模がまとまればマンション用地としての需要も見込まれる。取引の中心とな
る価格帯は、画地規模にバラツキがあり、把握が困難な状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域内及び周辺地域には賃貸ビルが多いものの、小規模で古いものが多く、新規の賃貸ビルの建築も殆ど見られな
い。一方で、土地取引は自用目的の取引が中心となっている。名鉄、ＪＲの岐阜駅徒歩圏に位置し、岐阜中央郵便局に
も近接している等、場所的優位性を反映した市場性の観点に立つ比準価格を重視し、収益価格を関連づけ更に代表標準
地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　岐阜 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    128,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 84.6]		 [100.0]
100		 151,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    148,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内の商業の中心が物販は郊外に、飲食は岐
阜駅周辺に移っており、旧来からの商業地は
衰退傾向にある。


岐阜駅周辺の商業地及び背後の住宅地の地価
上昇の影響下にある。



特にない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.2
交通・接近　　　  -2.7
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　  +2.5
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岐阜 5-14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 岐阜中６１

-67934		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北15m市道、
中間画地
商業
都市機能誘導区域
(100,600)
b 岐阜中２４

-70039		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西18.5m県道、
中間画地
商業
居住誘導区域
(90,400)
c 岐阜中３１

-931407		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南25m市道、
北4m、二方路
商業
居住誘導区域
(100,400)
d 岐阜中Ｙ５
０
-64183		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南4m市道、
中間画地
商業
都市機能誘導区域
(100,240)
e 岐阜中Ｙ３
２
-69442		 岐阜市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南25m市道、
中間画地
商業
居住誘導区域
(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
140,556  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
160,859 		 100
[ 104.2]
154,375 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
154,000 
b (　           ) 
120,400  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
120,761 		 100
[  68.2]
177,069 
177,000 
c (　           ) 
96,698  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  82.4]
117,704 		 100
[  72.6]
162,127 
162,000 
d (　           ) 
161,160  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
184,797 		 100
[ 120.5]
153,359 
153,000 
e (　           ) 
74,620  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.0]
95,234 		 100
[  72.2]
131,903 
132,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.3 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.7 交通・接近　  -4.2 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.5 交通・接近　  -5.5 環境　　　　 -25.0
画地　　　　 -17.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.0 交通・接近　  +4.1 環境　　　　 +37.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.5 交通・接近　  -6.1 環境　　　　 -25.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    157,000 円／㎡]  



岐阜 5-14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価を適正に把握することができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,022,323 
1,580,840 
5,441,483 
4,969,890 
471,593 		 （　0.9733）
459,001 		 （  5.2 -  0.1 ）
5.1％  
⑧収益価格 　      9,000,020 円　　　　（　     73,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岐阜 5-14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所 98.00 Ｓ4 392.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
居住誘導区域
 90 ％   400 ％   400 ％   122 ㎡      7.5 m x   17.0 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階～４階事務所、専有面積は各階８１．５４㎡。 ⑦有効率　  83.2 ％
の理由		 共用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
98.00 
83.2 
81.54 
2,425 
198,000 		 6.0  1,188,000 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
98.00 
83.2 
81.54 
1,818 
148,000 		 3.0  444,000 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
98.00 
83.2 
81.54 
1,770 
144,000 		 3.0  432,000 
0.0  0 

 4～ 4		 事務所
98.00 
83.2 
81.54 
1,770 
144,000 		 3.0  432,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
392.00 
83.2 
326.16 

634,000 		 2,496,000 
0 
⑨年額支払賃料        634,000 円　×　12ヶ月　＝　       7,608,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     326.16 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,608,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       608,640 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,999,360 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,496,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          22,963 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,022,323 円　　　　（　        57,560 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 岐阜中
　　　　-612		 1,648  
(   1,605) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
2,154 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,437 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,425 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 岐阜中
　　　　-590		 3,030  
(   2,972) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[110.0]		 100
[102.0]
2,572 
c 岐阜中
　　　　-618		 3,615  
(   3,609) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[112.0]		 100
[120.0]		 100
[104.0]
2,586 
岐阜 5-14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 349,500 円  　　　　     69,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 228,240 円  　　　        7,608,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      150,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      712,900 円  　　　　     69,900,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        69,900 円  　　　　     69,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        69,900 円  　　　　     69,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,580,840 円　（　　　　　　        12,958 円／㎡）　　（経費率　　  22.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9733    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 69,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 173,000 円／㎡　×　     392.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0711     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0556 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,969,890 円  
（　　　　　        40,737 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,022,323 円      
②総費用 1,580,840 円      
③純収益　①－② 5,441,483 円      
④建物等に帰属する純収益 4,969,890 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 471,593 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 459,001 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,762 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      9,000,020 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      73,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岐阜 5-14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岐阜市清住町一丁目９番
 2000000165124-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
岐阜 5-14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岐阜 5-14 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　豊田　真弘   TEL.
鑑定評価額 18,400,000 円  １㎡当たりの価格 151,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 120,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岐阜市清住町１丁目９番
 ②地積
　(㎡)		 122  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
居住誘導区域


(90,400)

1:2		 店舗兼住宅

Ｓ3		 中層ビル、店舗等が
建ち並ぶ商業地域
 西12m市道 水道、ガス、下水 岐阜

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西     0 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ市道 交通

施設		 岐阜駅北東方

800m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
居住誘導区域
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ岐阜駅や名鉄岐阜駅に近く、中層の店舗・事務所ビルのほか飲食店も見られる商業地域。脱コロナによって
中心商業地の活気が戻りつつあり、商業地需要の回復に伴って地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    154,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     73,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、岐阜市中心市街地に位置する既成商業地域で、特に価格牽連性が認められるのはＪＲ岐阜駅から徒歩圏
内にある商業地域である。主たる需要者は中小法人、個人事業者等が中心と考えられる。当地域は店舗や事務所のほか
飲食店も見られる繁華性の比較的高い商業地域であり、商業地としての需要は堅調に推移するものと思料する。需要者
の属性や取引形態も多様であることから、中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、ＪＲ岐阜駅から徒歩圏内にある比較的繁華性の高い商業地域。周辺では賃貸ビルも見られるものの、自己
利用目的での取引が中心であり、収益物件の建築を前提とした土地取得を目的とする需要者は限定される。よって、類
似地域における信頼性の高い取引事例を基に得られた比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討
を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　岐阜 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    128,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 84.6]		 [100.0]
100		 151,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    148,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 脱コロナの本格化に伴って中心市街地の飲食
店が集積する地域を中心に地価が上昇幅が拡
大している。


地域要因に目立った変動は認められない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.2
交通・接近　　　  -2.7
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　  +2.5
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岐阜 5-14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 岐阜中５６

-67031		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東25m国道、
中間画地
商業
都市機能誘導区域
(100,500)
b 岐阜中Ｙ３
１
-58686		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
中間画地
商業
都市機能誘導区域
(100,360)
c 岐阜中３２

-69608		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東7.5m市道、
南7.5m、角地
商業
都市機能誘導区域
(100,450)
d 岐阜中６１

-67934		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北15m市道、
中間画地
商業
都市機能誘導区域
(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
133,086  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
133,086 		 100
[  94.1]
141,430 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
141,000 
b (　           ) 
125,808  		 100
[ 100.0]		 [  98.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
137,690 		 100
[  81.9]
168,120 
168,000 
c (　           ) 
93,755  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.0]
88,147 		 100
[  66.0]
133,556 
134,000 
d (　           ) 
140,556  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
160,859 		 100
[  93.5]
172,042 
172,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.5 交通・接近　  -7.7 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.2 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.7 交通・接近　  -2.9 環境　　　　 -31.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.3 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.3 環境　　　　 -13.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    154,000 円／㎡]  



岐阜 5-14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあり、土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,021,476 
1,580,801 
5,440,675 
4,969,890 
470,785 		 （　0.9733）
458,215 		 （  5.2 -  0.1 ）
5.1％  
⑧収益価格 　      8,984,608 円　　　　（　     73,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岐阜 5-14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所 98.00 Ｓ4 392.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
居住誘導区域
 90 ％   400 ％   400 ％   122 ㎡      7.5 m x   17.0 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ：店舗、２～４Ｆ：事務所、鉄骨造の４階建賃貸用店舗兼事務所ビルの建築を想定した。 ⑦有効率　  83.2 ％
の理由		 共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
98.00 
83.2 
81.54 
2,583 
210,618 		 6.0  1,263,708 
0.0  0 

 2～ 3		 事務所
98.00 
83.2 
81.54 
1,756 
143,184 		 3.0  429,552 
0.0  0 

 4～ 4		 事務所
98.00 
83.2 
81.54 
1,679 
136,906 		 3.0  410,718 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
392.00 
83.2 
326.16 

633,892 		 2,533,530 
0 
⑨年額支払賃料        633,892 円　×　12ヶ月　＝　       7,606,704 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     326.16 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,606,704 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       608,536 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,998,168 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,533,530 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          23,308 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,021,476 円　　　　（　        57,553 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 岐阜中
　　　　-501		 2,888  
(   2,828) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[125.0]		 100
[100.0]
2,567 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,596 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,583 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 岐阜中
　　　　-517		 2,844  
(   2,748) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[150.0]		 100
[ 85.0]
2,624 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
岐阜 5-14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 349,500 円  　　　　     69,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 228,201 円  　　　        7,606,704　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      150,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      712,900 円  　　　　     69,900,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        69,900 円  　　　　     69,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        69,900 円  　　　　     69,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,580,801 円　（　　　　　　        12,957 円／㎡）　　（経費率　　  22.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9733    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 69,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 173,000 円／㎡　×　     392.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0711     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0556 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,969,890 円  
（　　　　　        40,737 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,021,476 円      
②総費用 1,580,801 円      
③純収益　①－② 5,440,675 円      
④建物等に帰属する純収益 4,969,890 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 470,785 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 458,215 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,756 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,984,608 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      73,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岐阜 5-14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岐阜市清住町一丁目９番
 2000000165124-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
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備考