別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
岐阜 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岐阜 5-12 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　寺村　建一郎   TEL.
鑑定評価額 64,200,000 円  １㎡当たりの価格 88,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 71,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岐阜市鹿島町８丁目２番外
 ②地積
　(㎡)		 722  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
都市機能誘導区域


(90,300)
不整形
1:4		 店舗

Ｓ2		 中低層ビル、小売店
舗が建ち並ぶ商業地
域		 南22m県道、背面道 水道、ガス、下水 岐阜

3.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   130 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ　県道 交通

施設		 岐阜駅

3.0km		 法令

規制		 近商
(100,300)
準防 
都市機能誘導区域
⑤地域要因の将
　来予測		 市街地西側に隣接する県道沿いの商業地域である。中心市街地と西方は、瑞穂市外縁区を結んでおり、東側では
岐阜市民病院を配するも、路線商業地としては標準画地規模がやや狭く、店舗熟成の阻害要因となっている。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所兼住宅ｋ地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0
二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     90,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     52,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏を市街地西側の幹線沿いの商業地域等と判定した。広く市街地西部～南西部より事例を収集したが、所在地
周辺は土地利用が熟成しており、既存の雑居ビルの転売・同族間売買が認められる程度で、むしろ画地規模が小さけれ
ば、住宅地への転用も散見される。ロードサイドについては、環状線沿いを中心に、事業用借地権の活用が主流であり
、商業地としての中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格と収益価格を得た。比準価格は市街地西方～南西方より広域的に幹線道路沿いの事例を収集しており、事例の
信頼性に優れる。他方、収益価格は、所在地に、店舗事務所兼共同住宅の新築を想定したが、近時高度利用による商業
テナントの入居する収益物件の新築は所在地周辺では殆どみられず、利回り・賃料水準の把握を含め不安定な要素が残
る。よって、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を調整決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　岐阜 5-17                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.8
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    111,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[103.8]		 100
[120.4]		 [ 99.9]
100		 88,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     88,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナは令和５年５月より５類感染症に
移行。インバウンド解禁の後押しもあり、商
業地価は回復している。


交通量は多いものの、沿道店舗が出店するに
は標準画地規模が狭く、むしろ小規模の角地
等は住宅地化している。


特段の変化は認められない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +0.5
交通・接近　　　  +2.3
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　  +4.6
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岐阜 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 岐阜中Ｙ３
９
-72363		 岐阜市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東27m国道、
北7.2m、
二方路
商業
居住誘導区域
(100,500)
b 岐阜中Ｙ３
９
-68055		 岐阜市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西22m県道、
北東6m、角地
商業
居住誘導区域
(100,400)
c 岐阜中３９

-69703		 岐阜市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北22m県道、
南5.5m、
二方路
近商
都市機能誘導区域
(100,300)
d 岐阜中３９

-63539		 岐阜市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東22m県道、
西32m、東3m、
三方路
商業
都市機能誘導区域
(100,400)
e 岐阜南３９

-63479		 岐阜市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東24m県道、
東6.1m、
北東6m、
三方路
準工
居住誘導区域
(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　     90,036) 
94,775  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
97,807 		 100
[ 103.7]
94,317 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -0.1

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.9]
　　　　 100
94,200 
b (　           ) 
85,652  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.4]
92,697 		 100
[ 103.0]
89,997 
89,900 
c (　           ) 
92,625  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
88,214 		 100
[ 100.1]
88,126 
88,000 
d (　     82,743) 
97,345  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.9]
91,922 		 100
[ 101.6]
90,474 
90,400 
e (　     74,292) 
92,865  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.8]
90,336 		 100
[ 100.3]
90,066 
90,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  +0.4 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.1 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.5 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -7.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.6 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +0.1 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +0.1 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +5.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.6 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.2 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +2.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.6 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     90,500 円／㎡]  



岐阜 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地として既に熟成しており、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,290,353 
2,909,165 
12,381,188 
10,276,000 
2,105,188 		 （　0.9721）
2,046,453 		 （  5.5 -  0.1 ）
5.4％  
⑧収益価格 　     37,897,278 円　　　　（　     52,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岐阜 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗事務所兼共同住宅 228.00 Ｓ4 912.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
都市機能誘導区域
 90 ％   300 ％   300 ％   722 ㎡     13.0 m x   52.5 m  前面道路：県道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗フロア貸し、２階：事務所フロア貸し、３・４階：２ＤＫ４８．４５㎡、各４戸、計８戸、敷地内駐車場９台 ⑦有効率　  87.0 ％
の理由		 共用廊下・階段等を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
228.00 
93.0 
212.04 
2,388 
506,352 		 6.0  3,038,112 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
228.00 
85.0 
193.80 
1,672 
324,034 		 6.0  1,944,204 
0.0  0 

 3～ 4		 住宅
228.00 
85.0 
193.80 
1,194 
231,397 		 2.0  462,794 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
912.00 
87.0 
793.44 

1,293,180 		 5,907,904 
0 
⑨年額支払賃料      1,293,180 円　×　12ヶ月　＝　      15,518,160 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     793.44 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　   9 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         864,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        15,518,160 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　         864,000 円　　×　　   7.0 ％　＝　　     1,146,751 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,235,409 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,907,904 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          54,944 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,290,353 円　　　　（　        21,178 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 岐阜中
　　　　-536		 2,391  
(   2,258) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
2,989 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,400 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,388 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 岐阜中
　　　　-604		 2,534  
(   2,457) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,304 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
岐阜 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 560,000 円  　　　　    140,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 491,465 円  　　　       16,382,160　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      149,700 円  　　　
 建物　　　　　　　　　    1,428,000 円  　　　　    140,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       140,000 円  　　　　    140,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       140,000 円  　　　　    140,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,909,165 円　（　　　　　　         4,029 円／㎡）　　（経費率　　  19.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9721    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 140,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 153,000 円／㎡　×　     912.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0734     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0582 ×　 40 ％　＋　0.0681 ×  30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,276,000 円  
（　　　　　        14,233 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,290,353 円      
②総費用 2,909,165 円      
③純収益　①－② 12,381,188 円      
④建物等に帰属する純収益 10,276,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,105,188 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,046,453 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,834 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     37,897,278 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      52,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岐阜 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岐阜市鹿島町八丁目２番
 2000000104301-0000
2 　岐阜市香取町二丁目２６番
 2000000104688-0000
3 　岐阜市鹿島町八丁目３番
 2000000104302-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
岐阜 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岐阜 5-12 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　向川原　毅彦   TEL.
鑑定評価額 64,200,000 円  １㎡当たりの価格 88,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 71,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岐阜市鹿島町８丁目２番外
 ②地積
　(㎡)		 722  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
都市機能誘導区域


(100,300)
不整形
1:4		 店舗

Ｓ2		 中低層ビル、小売店
舗が建ち並ぶ商業地
域		 南22m県道、背面道 水道、ガス、下水 岐阜

3.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   130 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ県道 交通

施設		 岐阜駅北西方

3.0km		 法令

規制		 近商
(100,300)
準防 
都市機能誘導区域
⑤地域要因の将
　来予測		 当地域は路線商業地域であり、ロードサイド店舗や岐阜市民病院等が立地する。背後には住宅が広がっており、
今後も現状を維持しつつ推移し、地価は堅調を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0
二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     89,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     48,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は岐阜市内の幹線、準幹線道路沿いの商業地域である。需要者は当地域に地縁を有する個人、地元の法人の
外、県内外の事業者、全国・地方展開するロードサイドビジネス事業者である。背後には熟成した住宅地域が広がって
おり、収益性はある程度見込まれる。当地域は普通借地権、事業用借地権の設定によって営業するケースが主で、店舗
敷地の取引は多くはなく、市場の中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 本件では比準価格と収益価格を得た。当地域では事業者向けの賃貸市場は比較的成熟しているが供給過多により賃料が
抑えられ、収益価格は低位であった。商業地の評価において収益性は無視できないが当地域は市場性を反映した地価形
成がされており比準価格に優位性が認められる。比準に際しては幹線、準幹線道路沿いの事例を採用し、説得力の高い
価格が得られた。よって比準価格を重視し、収益価格を斟酌して代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　岐阜 5-17                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.8
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    111,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[103.8]		 100
[120.4]		 [ 99.9]
100		 88,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     88,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 イベント等の再開によって人流が回復してお
り、個人消費は堅調に推移している。宿泊業
・飲食サービス業の業況が上昇し、人手不足
が継続している。

地域要因に目立った変化等は見られない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +0.5
交通・接近　　　  +2.3
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　  +4.6
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岐阜 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 岐阜中３９

-69703		 岐阜市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北22m県道、
南5.5m、
二方路
近商
都市機能誘導区域
(100,300)
b 岐阜中Ｙ３
９
-68055		 岐阜市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西22m県道、
北東6m、角地
商業
居住誘導区域
(100,400)
c 岐阜中Ｙ６
０
-58519		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北20m県道、
中間画地
２住居
都市機能誘導区域
(80,300)
d 岐阜中Ｙ２
４
-66529		 岐阜市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東27m国道、
中間画地
商業

(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
92,625  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
88,214 		 100
[ 100.1]
88,126 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -0.1

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.9]
　　　　 100
88,000 
b (　           ) 
85,652  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.4]
92,697 		 100
[ 103.0]
89,997 
89,900 
c (　           ) 
86,348  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
86,348 		 100
[ 121.5]
71,068 
71,000 
d (　           ) 
71,083  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
71,083 		 100
[ 108.1]
65,757 
65,700 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +0.1 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.5 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -7.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.6 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.2 交通・接近　  +0.4 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  +0.4 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.1 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     89,000 円／㎡]  



岐阜 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成の市街地に所在し、土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,391,562 
2,961,035 
12,430,527 
10,496,200 
1,934,327 		 （　0.9721）
1,880,359 		 （  5.5 -  0.1 ）
5.4％  
⑧収益価格 　     34,821,463 円　　　　（　     48,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岐阜 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗事務所兼共同住宅 228.00 Ｓ4 912.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
都市機能誘導区域
 100 ％   300 ％   300 ％   722 ㎡     13.0 m x   52.5 m  前面道路：県道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、フロア貸し　２階：事務所、フロア貸し　３・４階：２ＤＫ４８．４５㎡、各４戸、計８戸　駐車場９台 ⑦有効率　  87.0 ％
の理由		 廊下、階段等を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
228.00 
93.0 
212.04 
2,376 
503,807 		 6.0  3,022,842 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
228.00 
85.0 
193.80 
1,640 
317,832 		 6.0  1,906,992 
0.0  0 

 3～ 4		 住宅
228.00 
85.0 
193.80 
1,240 
240,312 		 2.0  480,624 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
912.00 
87.0 
793.44 

1,302,263 		 5,891,082 
0 
⑨年額支払賃料      1,302,263 円　×　12ヶ月　＝　      15,627,156 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     793.44 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　   9 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         864,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        15,627,156 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　         864,000 円　　×　　   7.0 ％　＝　　     1,154,381 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,336,775 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,891,082 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          54,787 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,391,562 円　　　　（　        21,318 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 岐阜南
　　　　-506		 2,143  
(   2,135) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[ 87.0]		 100
[100.0]
2,346 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,388 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,376 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 岐阜南
　　　　-537		 1,988  
(   1,927) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 88.0]		 100
[100.0]
2,429 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
岐阜 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 572,000 円  　　　　    143,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 494,735 円  　　　       16,491,156　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      149,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,458,600 円  　　　　    143,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       143,000 円  　　　　    143,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       143,000 円  　　　　    143,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,961,035 円　（　　　　　　         4,101 円／㎡）　　（経費率　　  19.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9721    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 143,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 152,000 円／㎡　×　     912.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0734     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0582 ×　 40 ％　＋　0.0681 ×  30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,496,200 円  
（　　　　　        14,538 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,391,562 円      
②総費用 2,961,035 円      
③純収益　①－② 12,430,527 円      
④建物等に帰属する純収益 10,496,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,934,327 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,880,359 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,604 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     34,821,463 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      48,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岐阜 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岐阜市鹿島町八丁目２番
 2000000104301-0000
2 　岐阜市香取町二丁目２６番
 2000000104688-0000
3 　岐阜市鹿島町八丁目３番
 2000000104302-0000
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備考