別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
岐阜 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岐阜 5-5 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　水野　亨   TEL.
鑑定評価額 1,110,000,000 円  １㎡当たりの価格 673,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 490,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岐阜市吉野町５丁目１７番外
 ②地積
　(㎡)		 1,652  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
地区計画等
都市機能誘導区域

(100,800)
不整形
3:1		 事務所兼店舗

Ｓ12F1B		 中高層の店舗、ビル
等が建ち並ぶ駅前の
商業地域		 南（駅前広場）県道、三方路 水道、ガス、下水 岐阜駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    35 ｍ、西    35 ｍ、南     0 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 高層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  65.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　     1,650 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 駅前広場（県道） 交通

施設		 岐阜駅北方駅前広場接
面
 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
地区計画等
都市機能誘導区域
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は岐阜駅正面に位置し、ほぼ対象不動産のみを地域の範囲とする。駅から玉宮地区への動線沿いに位置
しており、周辺にて再開発が複数計画されているなど、引き続き良好な環境が維持されるものと考えられる。
(3)最有効使用の判定 高層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0
三方路　　　　　　　　　　　　　 +10.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    685,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    568,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 県内において最も地価が高額な地域であり、都市部の景気動向の影響を受ける唯一の地域と考えられる。そのため、市
場における需要者の中心は都市部の投資家、不動産会社、企業等であり、県内における需要者は限定的である。近年周
辺地域において再開発が立て続けに行われ、計画中のものもあり、今後さらなる発展が期待される。徐々に地域内の環
境が変化しつつあり、再開発物件は上層階が住居系用途であるため、人口の増加も期待される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象不動産は岐阜県内において最も地価の高い地域に存するが、近年事務所等業務用途の賃貸市場がやや低迷しており
、賃料の減額リスクは付きまとうことから、想定要素を多く用いた収益価格の規範性は低い。比準価格は現実の取引事
例を基礎とした取引事例を使用し、適切に補正を行って求めており規範性は高い。従って、比準価格を標準に収益価格
を参酌し、地価調査時点からの地価変動をも踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    648,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　岐阜（県） 5-19            　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    662,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内人口は若干の下落傾向、高齢化率は上昇
傾向である。市街地周辺に関しては堅調に推
移しているが、郊外部の需要は依然減少傾向
にある。

駅直結の地域であり、県内随一のポジション
にある。隣接の岐阜駅北中央東地区における
市街地再開発事業の進捗に伴い勢いを増して
いる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.9 ％ +1.7 ％
３　試算価格算定内訳 岐阜 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 岐阜中５０

-70587		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西5m市道、
中間画地
商業
都市機能誘導区域
(100,300)
b 岐阜中Ｙ４
２
-61054		 岐阜市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西7.8m市道、
中間画地
商業
都市機能誘導区域
(100,468)
c 岐阜南Ｙ５
０
-61167		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北11m市道、
中間画地
商業
都市機能誘導区域
(90,400)
d 岐阜南６１

-67558		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西30m県道、
南5.6m、角地
商業
都市機能誘導区域
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
211,618  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
218,390 		 100
[  36.7]
595,068 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +6.7

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 106.7]
　　　　 100
635,000 
b (　           ) 
262,029  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
284,646 		 100
[  42.2]
674,517 
720,000 
c (　           ) 
257,217  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
257,217 		 100
[  41.4]
621,297 
663,000 
d (　           ) 
552,700  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.8]
532,466 		 100
[  76.7]
694,219 
741,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.7 交通・接近　 -22.7 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.4 その他　　　 -25.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.1 交通・接近　 -19.9 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.5 その他　　　 -20.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.4 交通・接近　 -21.5 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.1 その他　　　 -20.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -15.6 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.1 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    685,000 円／㎡]  



岐阜 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

492,392,834 
176,826,010 
315,566,824 
266,112,000 
49,454,824 		 （　0.9481）
46,888,119 		 （  5.1 -  0.1 ）
5.0％  
⑧収益価格 　    937,762,380 円　　　　（　    568,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岐阜 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所等 1,116.52 Ｓ12F1B 13,943.48
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
都市機能誘導区域		 100 ％   600 ％   800 ％   1,652 ㎡     67.0 m x   23.6 m  前面道路：県道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 割増容積が適用されている現行の事務所兼店舗が最有効使用であると判定し、現行建物を参考として想定した。 ⑦有効率　  60.4 ％
の理由		 現状の共用部分及び地下駐車場部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
1,263.79 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
962.09 
40.0 
384.84 
5,142 
1,978,847 		 12.0  23,746,164 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
978.41 
60.0 
587.05 
5,142 
3,018,611 		 12.0  36,223,332 
0.0  0 

 3～11		 事務所及び診療所
1,116.52 
70.0 
781.56 
3,630 
2,837,063 		 12.0  34,044,756 
0.0  0 

12～12		 事務所
690.51 
60.0 
414.31 
3,630 
1,503,945 		 12.0  18,047,340 
0.0  0 

計
13,943.48 
60.4 
8,420.24 

32,034,970 		 384,419,640 
0 
⑨年額支払賃料     32,034,970 円　×　12ヶ月　＝　     384,419,640 円 
⑩a共益費（管理費）           1,059 円／㎡　×　   8,420.24 ㎡　×　12ヶ月　＝　     107,004,410 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 現行の共益費を参考として査定した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  30,000 円／台　×　  64 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      23,040,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       491,424,050 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      23,040,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    25,723,203 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 488,740,847 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       384,419,640 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       3,651,987 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     492,392,834 円　　　　（　       298,059 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 岐阜中
　　　　-565		 4,583  
(   4,538) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
5,092 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,193 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,142 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 岐阜中
　　　　-577		 4,233  
(   4,151) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
5,533 
c 岐阜中
　　　　-601		 3,434  
(   3,326) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
5,050 
岐阜 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 18,900,000 円  　　　　  3,780,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 102,892,810 円  　　　      514,464,050　×　　　　  20.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    8,917,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   38,556,000 円  　　　　  3,780,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     3,780,000 円  　　　　  3,780,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     3,780,000 円  　　　　  3,780,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     176,826,010 円　（　　　　　　       107,038 円／㎡）　　（経費率　　  35.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9481    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 3,780,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 263,000 円／㎡　×　  13,943.48 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0704     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0548 ×　 40 ％　＋　0.0651 ×  30 ％　＋ 0.0964 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 266,112,000 円  
（　　　　　       161,085 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 492,392,834 円      
②総費用 176,826,010 円      
③純収益　①－② 315,566,824 円      
④建物等に帰属する純収益 266,112,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 49,454,824 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 46,888,119 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       28,383 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    937,762,380 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     568,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岐阜 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岐阜市吉野町五丁目１７番
 2000010000253-0000
2 　岐阜市吉野町五丁目１８番
 2000010000254-0000
3 　岐阜市吉野町五丁目１９番
 2000010000255-0000
4 　岐阜市吉野町五丁目２０番
 2000010000256-0000
5 　岐阜市吉野町五丁目２１番
 2000010000257-0000
6 　岐阜市吉野町五丁目２２番
 2000010000258-0000
7 　岐阜市神田町九丁目２６番
 2000010000251-0000
8 　岐阜市神田町九丁目２７番
 2000010000252-0000
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
岐阜 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岐阜 5-5 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　小池　育生   TEL.
鑑定評価額 1,110,000,000 円  １㎡当たりの価格 674,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 490,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岐阜市吉野町５丁目１７番外
 ②地積
　(㎡)		 1,652  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
地区計画等
都市機能誘導区域

(100,800)
不整形
3:1		 事務所兼店舗

Ｓ12F1B		 中高層の店舗、ビル
等が建ち並ぶ駅前の
商業地域		 南（駅前広場）県道、三方路 水道、ガス、下水 岐阜駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    35 ｍ、西    35 ｍ、南     0 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 高層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  65.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　     1,650 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 駅前広場（県道） 交通

施設		 岐阜駅北方駅前広場接
面
 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
地区計画等
都市機能誘導区域
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ岐阜駅北口における複数の再開発事業（ツインタワー）により、今後は駅北口の相対的な地位の向上が期待
される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0
三方路　　　　　　　　　　　　　 +10.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    702,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    582,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、広域的にみれば、岐阜市内中心部における商業地域であり、特に価格牽連性が認められるのは、ＪＲ岐
阜駅北口に近接した高度商業地域の範囲と判定した。需要者は投資家が中心であり、大規模画地についてはマンション
開発業者も想定される。ここ数年、岐阜市中心部において、マンション素地を中心とする取引が活発であったが、需要
者属性、取引規模・形態についても多様であることから中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 ＪＲ岐阜駅北口に近接した高度商業地域においては、マンション素地や小規模な土地取引が中心であるが、岐阜駅至近
の商業地に係る取引事例に基づく比準価格は、当該地域における市場性を十分反映している。また、収益価格は、典型
的な需要者が投資家である為、市場分析の観点から、説得力を有すると思料する。よって、比準価格及び収益価格を関
連づけて鑑定評価額を上記の如く決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    648,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　岐阜（県） 5-19            　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    662,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建設資材価格の高騰等、先行きに対する不透
明感もみられるが、不動産融資環境が良好で
あることから投資意欲は底堅く推移している
。

ＪＲ岐阜駅北口において複数の再開発事業が
進行している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.0 ％ +1.8 ％
３　試算価格算定内訳 岐阜 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 岐阜中Ｙ２
４
-66416		 岐阜市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南10.7m市道、
北4m、二方路
商業

(100,400)
b 岐阜南６１

-67558		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西30m県道、
南5.6m、角地
商業
都市機能誘導区域
(100,400)
c 岐阜中５０

-56804		 岐阜市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北15m市道、
西7.8m、角地
商業
都市機能誘導区域
(100,600)
d 岐阜南Ｙ５
０
-61167		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北11m市道、
中間画地
商業
都市機能誘導区域
(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
591,031  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
609,939 		 100
[  83.9]
726,983 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +6.7

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 106.7]
　　　　 100
776,000 
b (　           ) 
552,700  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.8]
532,466 		 100
[  85.6]
622,040 
664,000 
c (　           ) 
287,264  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
274,914 		 100
[  51.0]
539,047 
575,000 
d (　           ) 
257,217  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
257,217 		 100
[  50.8]
506,333 
540,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.5 交通・接近　  -4.4 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.1 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.8 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.1 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.9 交通・接近　 -10.8 環境　　　　 -39.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.5 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.4 交通・接近　 -12.4 環境　　　　 -34.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.1 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    702,000 円／㎡]  



岐阜 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

495,230,275 
180,563,119 
314,667,156 
264,000,000 
50,667,156 		 （　0.9481）
48,037,531 		 （  5.1 -  0.1 ）
5.0％  
⑧収益価格 　    960,750,620 円　　　　（　    582,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岐阜 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所等 1,116.52 Ｓ12F1B 13,943.48
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
都市機能誘導区域		 100 ％   600 ％   800 ％   1,652 ㎡     67.0 m x   23.6 m  前面道路：県道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 市街地再開発事業により建設された現行建物を以って最有効使用であると判定した。 ⑦有効率　  60.4 ％
の理由		 現行の共用部分、駐車場部分を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
1,263.79 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
962.09 
40.0 
384.84 
4,773 
1,836,841 		 20.0  36,736,820 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
978.41 
60.0 
587.05 
5,100 
2,993,955 		 20.0  59,879,100 
0.0  0 

 3～11		 事務所及び診療所
1,116.52 
70.0 
781.56 
3,750 
2,930,850 		 12.0  35,170,200 
0.0  0 

12～12		 事務所
690.51 
60.0 
414.31 
3,700 
1,532,947 		 12.0  18,395,364 
0.0  0 

計
13,943.48 
60.4 
8,420.24 

32,741,393 		 431,543,084 
0 
⑨年額支払賃料     32,741,393 円　×　12ヶ月　＝　     392,896,716 円 
⑩a共益費（管理費）           1,000 円／㎡　×　   8,420.24 ㎡　×　12ヶ月　＝　     101,042,880 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 現行共益費を考慮した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  30,000 円／台　×　  64 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      23,040,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により十分担保されており、非計上。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       493,939,596 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      23,040,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    25,848,980 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 491,130,616 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       431,543,084 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       4,099,659 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     495,230,275 円　　　　（　       299,776 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 岐阜中
　　　　-534		 4,116  
(   3,994) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
4,842 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,853 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,773 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 岐阜中
　　　　-587		 3,648  
(   3,630) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 75.0]		 100
[100.0]
4,864 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
岐阜 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 22,500,000 円  　　　　  3,750,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 103,395,919 円  　　　      516,979,596　×　　　　  20.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    8,917,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   38,250,000 円  　　　　  3,750,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     3,750,000 円  　　　　  3,750,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     3,750,000 円  　　　　  3,750,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     180,563,119 円　（　　　　　　       109,300 円／㎡）　　（経費率　　  36.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9481    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 3,750,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 261,000 円／㎡　×　  13,943.48 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0704     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0548 ×　 40 ％　＋　0.0651 ×  30 ％　＋ 0.0964 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 264,000,000 円  
（　　　　　       159,806 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 495,230,275 円      
②総費用 180,563,119 円      
③純収益　①－② 314,667,156 円      
④建物等に帰属する純収益 264,000,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 50,667,156 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 48,037,531 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       29,078 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    960,750,620 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     582,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岐阜 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岐阜市吉野町五丁目１７番
 2000010000253-0000
2 　岐阜市吉野町五丁目１８番
 2000010000254-0000
3 　岐阜市吉野町五丁目１９番
 2000010000255-0000
4 　岐阜市吉野町五丁目２０番
 2000010000256-0000
5 　岐阜市吉野町五丁目２１番
 2000010000257-0000
6 　岐阜市吉野町五丁目２２番
 2000010000258-0000
7 　岐阜市神田町九丁目２６番
 2000010000251-0000
8 　岐阜市神田町九丁目２７番
 2000010000252-0000
9 　
10 　
11 　
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備考