別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
岐阜 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岐阜 5-4 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　寺村　建一郎   TEL.
鑑定評価額 20,000,000 円  １㎡当たりの価格 73,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 59,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岐阜市島栄町１丁目１３番
 ②地積
　(㎡)		 273  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
都市機能誘導区域


(90,400)

1:3		 店舗兼共同住宅

ＲＣ4		 中小規模の店舗、事
務所等が混在する商
業地域		 北11m市道 水道、ガス、下水 岐阜

3.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    35 ｍ、西    35 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１ｍ市道 交通

施設		 岐阜駅北西方

3.1km		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
都市機能誘導区域
⑤地域要因の将
　来予測		 マーサ２１に至る都市計画道路の整備が進むものの、接面市道側への客足の流れを増加させる要因にはなってい
ない。今後も地価は弱含みで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     74,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     36,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 長良川以北の幹線道路沿いを主体とする同一需給圏を判定した。主たる需要層は、地縁性を有する地元法人・個人事業
者と解するが、大型店舗が周辺郊外部に展開している他、北東側県道の拡幅改良が進んだことから、当該地域に対する
需給関係は総じて弱い。当市のロードサイドについては、西部或いは南西部の幹線道路沿いで事業用借地のオーナーチ
ェンジを含めた沿道店舗の用地取得が昨年比で増加しているのに対し、川北の同種の取引は依然停滞している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 商業ビルや雑居ビルを主体とした賃貸利用が見受けられるが、中古物件のオーナーチェンジはともかく、更地から購入
して類似の収益投資を行う地域ではない。自用目的の土地需要が大半であることから、取引の実態を反映し、相対的規
範性が高い比準価格を標準とし、収益価格を参酌のうえ、コロナ明けの郊外型路線商業地域の需給動向に留意し、適正
と判断する上記価格をもって鑑定評価額と調整決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     73,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　岐阜（県） 5-4             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     73,300 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナは５類に移行したが、テイクアウ
トの浸透等コロナ禍の生活習慣は一部持続し
ている。


接面市道西方、収益物件に入居していた学習
塾が隣地に移転した。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.4 ％ -0.1 ％
３　試算価格算定内訳 岐阜 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 岐阜北Ｙ６
０
-75118		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南14.8m市道、
中間画地
商業
居住誘導区域
(90,400)
b 岐阜北３９

-75244		 岐阜市

 底地


   
（　          ） 		 不整形 南東22m県道、
南6.2m、
北5.2m、
三方路
準住居

(90,200)
c 岐阜北Ｙ２
６
-58728		 岐阜市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西22m県道、
東6m、角地
準住居

(80,200)
d 岐阜北Ｙ２
６
-67281		 岐阜市

 底地


   
（　          ） 		 不整形 東20m国道、
中間画地
商業
都市機能誘導区域
(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
72,597  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
72,597 		 100
[ 103.5]
70,142 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
70,100 
b (　     32,274) 
80,685  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.7]
79,643 		 100
[  98.2]
81,103 
81,100 
c (　           ) 
108,240  		 100
[ 100.0]		 [  97.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
100,715 		 100
[ 128.4]
78,438 
78,400 
d (　     38,161) 
76,322  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
76,322 		 100
[ 108.7]
70,213 
70,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.4 交通・接近　  -1.9 環境　　　　  +4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.7 交通・接近　  -1.6 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +0.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.7 交通・接近　  -0.8 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     74,700 円／㎡]  



岐阜 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成商業市街地につき適切な造成事例が把握できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,155,982 
2,770,637 
10,385,345 
9,835,600 
549,745 		 （　0.9721）
534,407 		 （  5.5 -  0.1 ）
5.4％  
⑧収益価格 　      9,896,426 円　　　　（　     36,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岐阜 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 217.00 Ｓ4 868.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
都市機能誘導区域
 90 ％   400 ％   400 ％   273 ㎡      9.5 m x   29.0 m  前面道路：市道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗はスケルトン貸、２～４階住戸は１Ｒ及び２ＬＤＫを想定。なお、駐車場は店舗用３台（家賃込み）を想定。 ⑦有効率　  87.9 ％
の理由		 階段室、内部廊下等の共用部分を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
217.00 
97.2 
211.00 
2,147 
453,017 		 3.0  1,359,051 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
217.00 
84.8 
184.00 
1,288 
236,992 		 2.0  473,984 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
868.00 
87.9 
763.00 

1,163,993 		 2,781,003 
0 
⑨年額支払賃料      1,163,993 円　×　12ヶ月　＝　      13,967,916 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     763.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,967,916 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       838,075 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,129,841 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,781,003 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          26,141 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,155,982 円　　　　（　        48,190 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 岐阜北
　　　　-529		 1,696  
(   1,645) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,217 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,152 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,147 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 岐阜北
　　　　-531		 2,191  
(   2,125) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,087 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
岐阜 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 670,000 円  　　　　    134,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 419,037 円  　　　       13,967,916　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       46,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,366,800 円  　　　　    134,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       134,000 円  　　　　    134,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       134,000 円  　　　　    134,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,770,637 円　（　　　　　　        10,149 円／㎡）　　（経費率　　  21.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9721    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 134,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     868.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0734     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0582 ×　 40 ％　＋　0.0681 ×  30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,835,600 円  
（　　　　　        36,028 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,155,982 円      
②総費用 2,770,637 円      
③純収益　①－② 10,385,345 円      
④建物等に帰属する純収益 9,835,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 549,745 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 534,407 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,958 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      9,896,426 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      36,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岐阜 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岐阜市島栄町一丁目１３番
 2000000503232-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
岐阜 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岐阜 5-4 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　清水　裕示   TEL.
鑑定評価額 20,000,000 円  １㎡当たりの価格 73,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 59,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岐阜市島栄町１丁目１３番
 ②地積
　(㎡)		 273  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
都市機能誘導区域


(90,400)

1:3		 店舗兼共同住宅

ＲＣ4		 中小規模の店舗、事
務所等が混在する商
業地域		 北11m市道 水道、ガス、下水 岐阜

3.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    35 ｍ、西    35 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１ｍ市道 交通

施設		 岐阜駅北西方

3.1km		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
都市機能誘導区域
⑤地域要因の将
　来予測		 買い回り品等を主とする店舗の多い商業地域であり、弱含みながら需給は比較的安定している。今後暫くは現状
維持で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     74,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     30,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、長良川以北の商業地域一帯と判断される。需要者は市内に拠点を有し、地元顧客を対象とする事
業者が中心。商圏が狭い上、駅からも遠く、繁華性も低いため、地価は弱含みで推移している。マンション等の住宅地
としての需要は見込めるものの、取引が少ないため、適正な地価水準の把握は困難である。背後の住宅地の取引動向等
から、坪単価は概ね２５万円前後と思料する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は中小規模の店舗、事務所等が混在する商業地域に存するが、比準価格は市場で発生した取引事例を価格判
定の基礎としており、実証的かつ説得力のある価格が得られた。一方、収益価格は投資採算性を反映した理論的な価格
であるが、近隣及び周辺地域は自用目的の取引が大半であり、価格決定に際して投資採算性が重視される程度はやや低
いと判断される。よって、本件では比準価格を中心に、収益価格を比較考量の上、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     73,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　岐阜（県） 5-4             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     73,900 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 令和５年地価調査において、県内の商業地の
平均変動率は３１年ぶりにマイナスから横ば
いとなり、岐阜市では８地点で地価の上昇が
見られた。

商業地としての需要はやや薄れている一方、
マンションやアパート等の居住用地としての
需要は増えている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.4 ％ -0.9 ％
３　試算価格算定内訳 岐阜 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 岐阜北Ｙ６
０
-75118		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南14.8m市道、
中間画地
商業
居住誘導区域
(90,400)
b 岐阜北６１

-64285		 岐阜市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南9.3m国道、
北4m、二方路
２住居
居住誘導区域
(80,200)
c 岐阜北Ｙ５
０
-66545		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
２住居
居住誘導区域
(70,200)
d 岐阜北Ｙ３
９
-66373		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西11m市道、
南西6.1m、
角地
商業
都市機能誘導区域
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
72,597  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
72,089 		 100
[  99.5]
72,451 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
72,500 
b (　           ) 
51,917  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[  90.0]		 100
[  93.6]
61,383 		 100
[  77.5]
79,204 
79,200 
c (　           ) 
55,991  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
55,711 		 100
[  73.1]
76,212 
76,200 
d (　           ) 
65,789  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
64,241 		 100
[  89.8]
71,538 
71,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.4 交通・接近　  -1.9 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.8 交通・接近　  -1.4 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  -6.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.2 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     74,900 円／㎡]  



岐阜 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,257,952 
2,807,878 
10,450,074 
9,982,400 
467,674 		 （　0.9721）
454,626 		 （  5.5 -  0.1 ）
5.4％  
⑧収益価格 　      8,419,000 円　　　　（　     30,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岐阜 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 217.00 Ｓ4 868.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
都市機能誘導区域
 90 ％   400 ％   400 ％   273 ㎡      9.5 m x   29.0 m  前面道路：市道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２～４階：共同住宅（各階１Ｋ・２ＬＤＫ）、店舗駐車場３台。 ⑦有効率　  87.9 ％
の理由		 標準的な共用スペースを考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
217.00 
97.2 
211.00 
2,153 
454,283 		 6.0  2,725,698 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
217.00 
84.8 
184.00 
1,300 
239,200 		 2.0  478,400 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
868.00 
87.9 
763.00 

1,171,883 		 4,160,898 
0 
⑨年額支払賃料      1,171,883 円　×　12ヶ月　＝　      14,062,596 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     763.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,062,596 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       843,756 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,218,840 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,160,898 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          39,112 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,257,952 円　　　　（　        48,564 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 岐阜北
　　　　-531		 2,191  
(   2,125) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[106.0]		 100
[100.0]
2,067 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,164 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,153 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 岐阜北
　　　　-534		 2,021  
(   2,016) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]
2,150 
c 岐阜北
　　　　-509		 2,572  
(   2,560) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[113.0]		 100
[100.0]
2,276 
岐阜 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 680,000 円  　　　　    136,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 421,878 円  　　　       14,062,596　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       46,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,387,200 円  　　　　    136,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       136,000 円  　　　　    136,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       136,000 円  　　　　    136,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,807,878 円　（　　　　　　        10,285 円／㎡）　　（経費率　　  21.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9721    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 136,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 152,000 円／㎡　×　     868.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0734     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0582 ×　 40 ％　＋　0.0681 ×  30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,982,400 円  
（　　　　　        36,566 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,257,952 円      
②総費用 2,807,878 円      
③純収益　①－② 10,450,074 円      
④建物等に帰属する純収益 9,982,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 467,674 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 454,626 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,665 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,419,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      30,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岐阜 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岐阜市島栄町一丁目１３番
 2000000503232-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考