別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
岐阜 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岐阜 5-2 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　清水　裕示   TEL.
鑑定評価額 22,300,000 円  １㎡当たりの価格 119,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 93,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岐阜市高野町６丁目１３番
 ②地積
　(㎡)		 187  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
準防
（その他）
都市機能誘導区域


(90,450)

1:1.5		 事務所兼住宅

ＲＣ6		 事務所、店舗及び一
般住宅が混在する商
業地域		 東7.5m市道 水道、ガス、下水 岐阜

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層事務所兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．５ｍ市道 交通

施設		 岐阜駅北方

600m		 法令

規制		 商業
(90,450)
準防 
都市機能誘導区域
⑤地域要因の将
　来予測		 駅近物件としての価値は維持しており、今後も需給は安定的に推移するものと思料する。
(3)最有効使用の判定 中層事務所兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    122,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     87,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ岐阜駅を最寄り駅とする、半径１ｋｍ圏内の商業系地域と判断される。需要者については、地域特
性を反映し、地元資本の事業者のほか、中級クラス以上の給与所得者層も含まれる。投資目的で土地を取得する動きは
少なくなったものの、実需は依然旺盛で、地価は強含みで推移している。但し、取引件数は少なく、取引属性や画地規
模も異なるため、中心となる価格帯の把握は困難な状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 投資目的の収益物件は少なく、不動産の収益性によって地価が形成されるほど市場は成熟していないため、賃貸物件を
建築想定する収益価格は低位に試算された。一方、取引の中心は自用目的であるため、実際に市場で成立した取引事例
を価格判定の基礎としている比準価格の実証性、説得力は高いと判断される。以上の結果、価格決定に際しては比準価
格を中心に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　岐阜 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    128,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[107.8]		 [100.0]
100		 119,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    116,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 令和５年地価調査において、県内の商業地の
平均変動率は３１年ぶりにマイナスから横ば
いとなり、岐阜市では８地点で地価の上昇が
見られた。

マンション素地としての需要も見込まれ、県
内唯一の百貨店閉鎖の影響は特に認められな
い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  -3.3
環境　　　　　　  +4.9
行政　　　　　　  +1.2
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岐阜 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 岐阜中３２

-69608		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東7.5m市道、
南7.5m、角地
商業
都市機能誘導区域
(100,450)
b 岐阜中Ｙ６
１
-58962		 岐阜市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東7.5m市道、
中間画地
商業
都市機能誘導区域
(90,450)
c 岐阜中５３

-70335		 岐阜市

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 北6.2m市道、
中間画地
商業
都市機能誘導区域
(90,372)
d 岐阜中Ｙ５
６
-61160		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東5.8m市道、
中間画地
商業
都市機能誘導区域
(90,348)
e 岐阜中Ｙ３
１
-66503		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6.8m市道、
西3.8m、角地
２住居
都市機能誘導区域
(80,272)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
93,755  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.0]
88,673 		 100
[  86.8]
102,158 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
102,000 
b (　           ) 
124,497  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
128,232 		 100
[ 104.6]
122,593 
123,000 
c (　           ) 
98,339  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
111,451 		 100
[  84.9]
131,273 
131,000 
d (　           ) 
110,991  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
114,765 		 100
[  85.4]
134,385 
134,000 
e (　           ) 
97,752  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.9]
96,529 		 100
[  81.0]
119,172 
119,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.6 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.6 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.1 交通・接近　  -6.9 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -9.6 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.6 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.1 交通・接近　  -4.9 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.4 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    122,000 円／㎡]  



岐阜 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため原価法の適用が困難であった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,357,114 
3,044,347 
11,312,767 
10,451,700 
861,067 		 （　0.9733）
838,077 		 （  5.2 -  0.1 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     16,432,882 円　　　　（　     87,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岐阜 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層事務所兼共同住宅 145.00 Ｓ5 725.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
都市機能誘導区域
 90 ％   500 ％   450 ％   187 ㎡     11.0 m x   16.0 m  前面道路：市道     　   7.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １・２階事務所、３階～５階は共同住宅を想定。 ⑦有効率　  88.0 ％
の理由		 地域における標準的な有効率を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

  ～ 1		 事務所
145.00 
80.0 
116.00 
2,468 
286,288 		 6.0  1,717,728 
1.0  286,288 

 2～ 2		 事務所
145.00 
90.0 
130.50 
1,974 
257,607 		 6.0  1,545,642 
1.0  257,607 

 3～ 5		 住宅
145.00 
90.0 
130.50 
1,728 
225,504 		 3.0  676,512 
1.0  225,504 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
725.00 
88.0 
638.00 

1,220,407 		 5,292,906 
1,220,407 
⑨年額支払賃料      1,220,407 円　×　12ヶ月　＝　      14,644,884 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     638.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 実費相当額を別途徴収するため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されている  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,644,884 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       732,244 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,912,640 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,292,906 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          50,283 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,220,407 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         394,191 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      14,357,114 円　　　　（　        76,776 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 岐阜中
　　　　-501		 2,888  
(   2,828) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[102.0]
2,749 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,550 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,468 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 岐阜中
　　　　-517		 2,844  
(   2,748) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[113.0]		 100
[102.0]
2,350 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
岐阜 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 735,000 円  　　　　    147,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 439,347 円  　　　       14,644,884　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       76,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,499,400 円  　　　　    147,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       147,000 円  　　　　    147,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       147,000 円  　　　　    147,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,044,347 円　（　　　　　　        16,280 円／㎡）　　（経費率　　  21.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9733    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 147,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 197,000 円／㎡　×　     725.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0711     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0556 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,451,700 円  
（　　　　　        55,891 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,357,114 円      
②総費用 3,044,347 円      
③純収益　①－② 11,312,767 円      
④建物等に帰属する純収益 10,451,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 861,067 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 838,077 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,482 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     16,432,882 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      87,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岐阜 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岐阜市高野町六丁目１３番
 2000000243518-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
岐阜 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岐阜 5-2 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　寺村　建一郎   TEL.
鑑定評価額 22,400,000 円  １㎡当たりの価格 120,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 93,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岐阜市高野町６丁目１３番
 ②地積
　(㎡)		 187  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
準防
（その他）
都市機能誘導区域


(90,450)

1:1.5		 事務所兼住宅

ＲＣ6		 事務所、店舗及び一
般住宅が混在する商
業地域		 東7.5m市道 水道、ガス、下水 岐阜

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層事務所兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．５ｍ市道 交通

施設		 岐阜駅北方

600m		 法令

規制		 商業
(90,450)
準防 
都市機能誘導区域
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域を含む街区内は土地から購入した賃貸共同住宅への投資が加熱したエリアである。県外の投資家からの
需要は既にピークアウトしたが、駅近物件に対する実需は残っており、今後も地価は強含みと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層事務所兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    124,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     94,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ岐阜駅を最寄り駅とする徒歩圏の内、小規模な画地を主体として住商混在の雑居ビル等が集積する範
囲と判定した。需要者については、地域特性を反映し、地元資本の事業者のほか、岐阜駅からの徒歩距離により住宅地
としての需要も旺盛な地域である。以前と比べると投資目的で取得する動きは少なくなったものの、実需は依然堅調で
、地価は強含みで推移している。幹線道路背後、所在地周辺の主に住宅用地の実需は坪４０～５０万円前後と解する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 地域的に、主に、住宅向けの投資物件の潜在需要は十分に想定される地域であるが、県外の投資家・法人による共同住
宅への投資がこのところ数を減らした。一方、近年、特に、取引の中心は自用目的であるため、実際に市場で成立した
取引事例に基づいた比準価格の実証性、説得力は高いと判断した。以上の結果、比準価格を中心に、収益価格を比較考
量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り調整決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　岐阜 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    128,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[108.9]		 [100.0]
100		 118,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    116,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 ＪＲ、私鉄の各急行停車駅に近接する物件に
ついては、年々市場価値が高まっており、名
古屋都市圏という単位に需給圏が広がりつつ
ある。

特段の変動要因は見られず、現状維持で推移
している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  -3.3
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　  +1.2
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岐阜 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 岐阜中Ｙ５
０
-64183		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南4m市道、
中間画地
商業
都市機能誘導区域
(100,240)
b 岐阜中５０

-70587		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西5m市道、
中間画地
商業
都市機能誘導区域
(100,300)
c 岐阜中６１

-67934		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北15m市道、
中間画地
商業
都市機能誘導区域
(100,600)
d 岐阜中Ｙ３
１
-58686		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
中間画地
商業
都市機能誘導区域
(100,360)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
161,160  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
187,662 		 100
[ 152.3]
123,219 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
123,000 
b (　           ) 
211,618  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
221,987 		 100
[ 175.2]
126,705 
127,000 
c (　           ) 
140,556  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
158,516 		 100
[ 129.8]
122,123 
122,000 
d (　           ) 
125,808  		 100
[ 100.0]		 [  98.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
137,690 		 100
[ 110.1]
125,059 
125,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.6 交通・接近　  +3.3 環境　　　　 +72.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.2 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.4 交通・接近　  +1.3 環境　　　　 +90.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.8 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.8 交通・接近　  +0.5 環境　　　　 +20.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.7 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.4 交通・接近　  -3.8 環境　　　　 +20.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.3 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    124,000 円／㎡]  



岐阜 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため原価法の適用が困難であった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,018,428 
2,852,507 
11,165,921 
10,238,400 
927,521 		 （　0.9733）
902,756 		 （  5.2 -  0.1 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     17,701,098 円　　　　（　     94,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岐阜 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層事務所兼共同住宅 145.00 Ｓ5 725.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
都市機能誘導区域
 90 ％   500 ％   450 ％   187 ㎡     11.0 m x   16.0 m  前面道路：市道     　   7.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １・２階は事務所、３～５階はファミリータイプの共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  88.0 ％
の理由		 内階段としてほぼ標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
145.00 
80.0 
116.00 
2,453 
284,548 		 3.0  853,644 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
145.00 
90.0 
130.50 
1,962 
256,041 		 6.0  1,536,246 
1.0  256,041 

 3～ 5		 居宅
145.00 
90.0 
130.50 
1,717 
224,069 		 3.0  672,207 
1.0  224,069 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
725.00 
88.0 
638.00 

1,212,796 		 4,406,511 
928,248 
⑨年額支払賃料      1,212,796 円　×　12ヶ月　＝　      14,553,552 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     638.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は、通り抜け程度の徴収額であるため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,553,552 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       873,213 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,680,339 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,406,511 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          41,421 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          928,248 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         296,668 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      14,018,428 円　　　　（　        74,965 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 岐阜中
　　　　-615		 3,312  
(   3,302) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[145.0]		 100
[100.0]
2,284 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,459 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,453 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 岐阜中
　　　　-618		 3,615  
(   3,609) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[130.0]		 100
[100.0]
2,781 
c 岐阜中
　　　　-619		 2,427  
(   2,421) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[150.0]		 100
[ 70.0]
2,311 
岐阜 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 576,000 円  　　　　    144,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 436,607 円  　　　       14,553,552　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       83,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,468,800 円  　　　　    144,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       144,000 円  　　　　    144,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       144,000 円  　　　　    144,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,852,507 円　（　　　　　　        15,254 円／㎡）　　（経費率　　  20.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9733    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 144,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 193,000 円／㎡　×　     725.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0711     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0556 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,238,400 円  
（　　　　　        54,751 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,018,428 円      
②総費用 2,852,507 円      
③純収益　①－② 11,165,921 円      
④建物等に帰属する純収益 10,238,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 927,521 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 902,756 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,828 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     17,701,098 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      94,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岐阜 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岐阜市高野町六丁目１３番
 2000000243518-0000
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