別記様式第二 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出 岐阜 3-1　宅地見込地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐阜 3-1 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　豊田　真弘   TEL.

鑑定評価額 35,300,000 円  １㎡当たりの価格 13,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 24,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 岐阜市木田１丁目１４１番 ②地積(㎡) 2,691  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 １住居 (60,200) （その他） 地区計画等 (60,160) 1:2 田 農地の中に一般住宅等が点在する宅地見込地域 北3.3m市道 水道、下水 岐阜 7.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   50 ｍ、西  150 ｍ、南   80 ｍ、北    0 ｍ ②標準的使用 農地（田） ③標準的画地の形状等 間口　約　　   40.0 ｍ、奥行　約　　   75.0 ｍ、規模　　      3,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 道 路 基準方位北、３．３ ｍ市道 交通 施設 岐阜駅北西方 7.5km 法令 規制 １住居 (60,160) 地区計画等 ⑤地域要因の 　将来予測 岐阜市北西部郊外に位置する、農家集落に隣接した農地が広がる宅地見込地域。周辺では小規模宅地分譲が見ら れるものの、開発素地の土地需要は需要者が限定されることから、地価は弱含みで推移するものと予想する。 (3)最有効使用の判定 転換後、造成後の低層住宅地 (4)対象標準地 　の個別的要 　因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　     13,100 円／㎡ 控除法 控除後価格　　　　     13,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、岐阜市郊外の宅地見込地全域であり、特に価格牽連性が認められるのは岐阜市北西部に位置する農家集 落に近接した田が連坦する地域である。主たる需要者は、岐阜市内の宅地開発業者が中心。取引の中心となる価格帯は 、宅地分譲素地として坪３～５万円程度と思料する。 (7)試算価格の調整 　 ・検証及び鑑定 　 評価額の決定の 　 理由 控除方式による価格は、転換後・造成後の更地を想定した価格から造成費等を控除し、さらに熟成度修正を行って求め られたもので、理論的な価格ではあるが、想定要素を多分に含む。一方、比準価格は同一需給圏内の多数の取引事例を 基に求められたもので、実証的で規範性が高い。したがって、市場の実態を反映した比準価格を重視し、控除方式によ る価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 画地　　　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他　　　　　　　　        [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100              イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     13,300 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  -1.5 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 利便性の良好な中心市街地周辺では価格上昇地点が 増加しているが、人口減少、高齢化が進む郊外では 、地価は引き続き下落傾向にある。 周辺では小規模宅地分譲が散見される。 個別的要因に変動はない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　        環境　　　　　　　　　        宅地造成　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他