別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
岐阜 -61　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岐阜 -61 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　山村　寛   TEL.
鑑定評価額 56,500,000 円  １㎡当たりの価格 177,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 130,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岐阜市加納本町３丁目７番１外
 ②地積
　(㎡)		 319  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
都市機能誘導区域


(90,360)

1:3.5		 住宅

Ｗ3		 低層住宅、アパート
、店舗等が混在する
住宅地域		 南6m市道 水道、ガス、下水 岐阜

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南    40 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位北、６ｍ市
道		 交通

施設		 岐阜駅南方

600m		 法令

規制		 商業
(90,360)
準防 
都市機能誘導区域
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ岐阜駅徒歩圏にあり、住環境も良好なことから需要は旺盛で、市内でも環境、名声とも上位で、高価格水準
の住宅地である。供給が少なく地価は若干の上昇が続いているが、上昇率は鈍化傾向にあると予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    177,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    133,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、東海道本線以南のＪＲ岐阜駅から徒歩圏の住宅地域で、特に加納城南通りまでの住宅地と判定した。需
要者の中心は、市内に在住する個人で、高額所得者層からの需要が高い地域である。駅徒歩圏に位置し利便性がよく、
古くからの住宅地として、名声、住環境も良好である。また、適当な画地の供給が相対的に少なく、需要は底堅く推移
している。需要の中心価格帯は、規模等画地条件に大きく左右されるが、１５万円／㎡～２０万円／㎡程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺には賃貸マンション等の収益物件もみられるが、相続税対策や土地の有効活用が主流である。このため、土地を含
めた元本に見合った賃料水準になく、収益価格は低く試算された。一方、近隣地域は、利便性、快適性を重視した品等
の良い住宅地であり比準価格は、この市場性を十分に反映している。本件では比準価格を採用し、収益価格は参考に留
める。更に半年間の地価推移にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    174,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　岐阜（県） -33             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    176,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 経済活動の再開に伴う土地需要の回復が期待
されるが、一方で住宅建築費の上昇による新
築需要の減少が懸念される。


利便性、住宅地として品等は上位であり、地
域要因に目立った変動は認められない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.7 ％ +0.6 ％
３　試算価格算定内訳 岐阜 -61　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 岐阜南Ｙ３
１
-59283		 岐阜市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西6m市道、
中間画地
商業
都市機能誘導区域
(90,360)
b 岐阜南Ｙ５
０
-68072		 岐阜市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
２住居
都市機能誘導区域
(70,200)
c 岐阜南Ｙ５
３
-59318		 岐阜市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東5.5m市道
、中間画地
商業
駐車付置義務
都市機能誘導区域
(90,330)
d 岐阜南２４

-72604		 岐阜市

 底地


   
（　          ） 		 長方形 北5.7m市道、
中間画地
商業
都市機能誘導区域
(90,342)
e 岐阜南Ｙ３
１
-66773		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m市道、
中間画地
商業
都市機能誘導区域
(90,360)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
139,288  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 102.0]
146,188 		 100
[  80.0]
182,735 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
192,000 
b (　           ) 
116,913  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
119,251 		 100
[  77.0]
154,871 
163,000 
c (　           ) 
186,661  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
183,969 		 100
[  98.4]
186,960 
196,000 
d (　           ) 
153,397  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
156,618 		 100
[ 100.2]
156,305 
164,000 
e (　           ) 
124,687  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
124,809 		 100
[  76.1]
164,007 
172,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.4 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　 -21.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  +5.2 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.9 交通・接近　  +3.2 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.4 環境　　　　 -22.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    177,000 円／㎡]  



岐阜 -61　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,783,661 
1,664,060 
7,119,601 
4,991,200 
2,128,401 		 （　0.9741）
2,073,275 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     42,311,735 円　　　　（　    133,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岐阜 -61　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 144.00 Ｓ3 432.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
都市機能誘導区域
 90 ％   400 ％   360 ％   319 ㎡      9.4 m x   34.1 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ（専有面積４６～５０㎡、９戸）、鉄骨造３階建の賃貸用共同住宅の建築を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下を想定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
144.00 
100.0 
144.00 
1,676 
241,000 		 3.0  723,000 
1.0  241,000 

 2～ 2		 居宅
144.00 
100.0 
144.00 
1,709 
246,000 		 3.0  738,000 
1.0  246,000 

 3～ 3		 居宅
144.00 
100.0 
144.00 
1,726 
249,000 		 3.0  747,000 
1.0  249,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
432.00 
100.0 
432.00 

736,000 		 2,208,000 
736,000 
⑨年額支払賃料        736,000 円　×　12ヶ月　＝　       8,832,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     432.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         240,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,832,000 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　         240,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　       544,320 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,527,680 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,208,000 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          20,755 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          736,000 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         235,226 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,783,661 円　　　　（　        27,535 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 岐阜南
　　　　-82		 2,373  
(   2,276) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[108.0]		 100
[115.0]
1,820 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,728 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,676 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 岐阜南
　　　　-74		 1,785  
(   1,733) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 95.0]		 100
[110.0]		 100
[110.0]		 100
[ 95.0]
1,635 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
岐阜 -61　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 367,000 円  　　　　     73,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 272,160 円  　　　        9,072,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      129,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      748,600 円  　　　　     73,400,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        73,400 円  　　　　     73,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        73,400 円  　　　　     73,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,664,060 円　（　　　　　　         5,216 円／㎡）　　（経費率　　  18.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9741    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 73,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     432.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0680     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  35 ％　＋ 0.0958 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,991,200 円  
（　　　　　        15,646 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,783,661 円      
②総費用 1,664,060 円      
③純収益　①－② 7,119,601 円      
④建物等に帰属する純収益 4,991,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,128,401 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,073,275 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,499 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     42,311,735 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     133,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岐阜 -61　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岐阜市加納本町三丁目７番１
 2000000122800-0000
2 　岐阜市加納本町三丁目７番２
 2000000122801-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
岐阜 -61　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岐阜 -61 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　豊田　真弘   TEL.
鑑定評価額 56,500,000 円  １㎡当たりの価格 177,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 130,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岐阜市加納本町３丁目７番１外
 ②地積
　(㎡)		 319  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
都市機能誘導区域


(90,360)

1:3.5		 住宅

Ｗ3		 低層住宅、アパート
、店舗等が混在する
住宅地域		 南6m市道 水道、ガス、下水 岐阜

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南    40 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　６ｍ市
道		 交通

施設		 岐阜駅南方

600m		 法令

規制		 商業
(90,360)
準防 
都市機能誘導区域
⑤地域要因の将
　来予測		 交通利便性が高く居住環境も良好な住宅地域。投資資金の流入により地価の上昇が続いているが、周辺の新築分
譲マンションでは売れ残りが見られるなど、上昇の程度はやや弱まりつつあるものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    177,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    138,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ岐阜駅から徒歩圏に位置する住宅地域で、特に価格牽連性が認められるのは、加納地区・加納西地
区を中心とする住宅地域である。主たる需要者は、岐阜市内に居住する個人が中心であるが、投資目的の需要や高所得
者層からの選好性もある。交通アクセスに優れ、住環境も良好で、相対的希少性が高く、需要は堅調に推移しているが
、やや勢いは弱まりつつある。需要者の属性や取引形態も多様であることから、中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自用の戸建住宅のほか、周辺には賃貸住宅等の収益物件も見られることから収益性の検証も可能であるが、自己使用目
的の取引が中心であり、市場分析の観点から相対的に説得力が優る試算価格は比準価格であると判断した。よって、本
評価に際しては市場性を反映した比準価格を標準として、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した
。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    174,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　岐阜（県） -33             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    176,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 生活利便性が良好な住宅地域では地価上昇地
点が増加傾向にあるが、人口減少や高齢化が
進む地域では地価の下落が継続している。


生活利便性の高い加納地区の土地需要は堅調
であるが、上昇の程度はやや弱まりつつある
。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.7 ％ +0.6 ％
３　試算価格算定内訳 岐阜 -61　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 岐阜南Ｙ５
３
-59318		 岐阜市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東5.5m市道
、中間画地
商業
駐車付置義務
都市機能誘導区域
(90,330)
b 岐阜南２４

-72604		 岐阜市

 底地


   
（　          ） 		 長方形 北5.7m市道、
中間画地
商業
都市機能誘導区域
(90,342)
c 岐阜南２４

-66830		 岐阜市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北6m市道、
中間画地
２住居
都市機能誘導区域
(70,200)
d 岐阜南Ｙ３
１
-64368		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4.2m市道
、南西4m、
角地
２住居
都市機能誘導区域
(80,168)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
186,661  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
182,174 		 100
[  95.3]
191,158 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
201,000 
b (　           ) 
153,397  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
156,618 		 100
[  99.2]
157,881 
166,000 
c (　           ) 
111,466  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
112,023 		 100
[  66.5]
168,456 
177,000 
d (　           ) 
113,253  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
110,313 		 100
[  70.4]
156,695 
165,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  +5.2 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.9 交通・接近　  +3.2 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.4 環境　　　　 -29.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.4 交通・接近　  -9.2 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    177,000 円／㎡]  



岐阜 -61　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあり、土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,749,398 
1,666,128 
7,083,270 
4,873,760 
2,209,510 		 （　0.9741）
2,152,284 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     43,924,163 円　　　　（　    138,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岐阜 -61　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 144.00 Ｓ3 432.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
都市機能誘導区域
 90 ％   400 ％   360 ％   319 ㎡      9.4 m x   34.1 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリ－タイプ１ＬＤＫ（専有面積４６～５０㎡）×９戸、鉄骨造３階建の賃貸用共同住宅の建築を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 3		 居宅
144.00 
100.0 
144.00 
1,717 
247,248 		 2.0  494,496 
1.0  247,248 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
432.00 
100.0 
432.00 

741,744 		 1,483,488 
741,744 
⑨年額支払賃料        741,744 円　×　12ヶ月　＝　       8,900,928 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     432.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 当該地域における賃貸市場の需給動向を勘案し、非計上とした。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         240,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,900,928 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　         240,000 円　　×　　   7.0 ％　＝　　       639,865 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,501,063 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,483,488 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          13,796 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          741,744 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         234,539 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,749,398 円　　　　（　        27,428 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 岐阜南
　　　　-82		 2,373  
(   2,276) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[105.0]		 100
[105.0]
1,794 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,769 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,717 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 岐阜中
　　　　-92		 2,006  
(   1,951) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,744 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
岐阜 -61　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 367,000 円  　　　　     73,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 274,228 円  　　　        9,140,928　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      129,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      748,600 円  　　　　     73,400,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        73,400 円  　　　　     73,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        73,400 円  　　　　     73,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,666,128 円　（　　　　　　         5,223 円／㎡）　　（経費率　　  19.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9741    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 73,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     432.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0664     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,873,760 円  
（　　　　　        15,278 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,749,398 円      
②総費用 1,666,128 円      
③純収益　①－② 7,083,270 円      
④建物等に帰属する純収益 4,873,760 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,209,510 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,152,284 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,747 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     43,924,163 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     138,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岐阜 -61　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岐阜市加納本町三丁目７番１
 2000000122800-0000
2 　岐阜市加納本町三丁目７番２
 2000000122801-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
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備考