令和6年1月11日　提出 岐阜 -57　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐阜 -57 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　清水　裕示   TEL.

鑑定評価額 6,570,000 円  １㎡当たりの価格 29,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岐阜市芥見長山１丁目６４番２外 ②地積 　(㎡) 222   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 地区計画等 居住誘導区域 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 が混在する住宅地域 西5m市道 水道、下水 岐阜 11.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　５ｍ 市道 交通 施設 岐阜駅北東方 11.0km 法令 規制 １中専 (60,200) 地区計画等 居住誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は、関市境に近い、既成住宅地域である。当市中心部から１０キロ以上離れており、地価は今後も弱含み で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、岐阜市北東部、関市境に近い住宅地域一帯と判断される。需要者は当地域と地縁性を有する一次 取得者層が中心。当地域は岐阜駅まで１０キロ以上の距離がある上、バイパス開通以降、当地域を縦断している従来の 国道の交通量は減り、店舗の出店も少なくなっている。但し、地価水準が低いこともあって、国道西側についてはミニ 分譲も散見され、一定の需要は見られる。中心価格帯は、更地で７００万円前後と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は農地も残る住宅地域で、共同住宅等も見られるが、対象標準地は画地規模が小さく、収益物件の建築想定に経 済合理性が見いだせないため、収益還元法は適用しなかった。当地域では、自用目的の取引が中心であり、現実の取引 事例を価格判定の基礎とする比準価格の説得力は高い。以上の結果、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏ま え、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岐阜 -37                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,500 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [142.3] [100.0] 100 29,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ＪＲ岐阜駅及び西岐阜駅周辺の住宅地では、 地価が横ばいから上昇に転じつつあるが、そ の他の住宅地域は依然弱含みで推移している 。 校区内の人口減少率及び高齢化率は、市全体 を大きく上回っている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.1 交通・接近　　　  -1.4 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％