令和6年1月11日　提出 岐阜 -54　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐阜 -54 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　清水　裕示   TEL.

鑑定評価額 3,930,000 円  １㎡当たりの価格 29,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 23,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岐阜市下西郷２丁目１９５番 ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 い新興住宅地域 南6.8m市道 ガス、下水 岐阜 8.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６．８ ｍ市道 交通 施設 岐阜駅北西方 8.5km 法令 規制 １中専 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 本巣市境に近い、市郊外の新興住宅地域である。中心接近性に劣り、地価が下げ止まる程の力強さは見られず、 これまで同様、弱含みにて推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、当市北西部の北方町境に近い新興住宅地域と判断される。需要者は市内在住の子育て世代による一次取 得者層が中心。地価水準が低いため、周辺ではミニ分譲も見られるが、当地域は岐阜駅から８キロ以上離れている上、 最寄小学校も２キロ以上の距離にあることから、地価が下げ止まる兆しは見られない。取引の中心となる価格帯は、更 地で総額５百万円前後と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を主体とする地域で、居住環境等の市場性を重視した価格形成がなされており、実際の取引事例に基づいた比 準価格は高い説得力を有する。一方、対象標準地は画地規模が小さく、賃貸物件を建築することが現実的に困難である ことから、賃貸を想定する収益価格は求めなかった。自用目的の取引が大半であることから、価格決定に際しては比準 価格を標準とすべきと判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岐阜 -37                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,500 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [145.4] [103.0] 100 29,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ＪＲ岐阜駅及び西岐阜駅周辺の住宅地では、 地価が横ばいから上昇に転じつつあるが、そ の他の住宅地域は依然弱含みで推移している 。 人口はほぼ横ばいで推移しており、高齢化率 は市平均を４Ｐ程下回っている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.8 交通・接近　　　  +6.2 環境　　　　　　 +38.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％