令和6年1月11日　提出 岐阜 -53　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐阜 -53 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　清水　裕示   TEL.

鑑定評価額 6,860,000 円  １㎡当たりの価格 31,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 25,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岐阜市日置江８丁目１２番外 ②地積 　(㎡) 220   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 地区計画等 (60,176) 1:2.5 住宅 Ｗ3 一般住宅の中に農地 等が見られる住宅地 域 西4.4m市道 水道、下水 西岐阜 6.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　４． ４ｍ市道 交通 施設 西岐阜駅南西方 6.1km 法令 規制 １住居 (60,176) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 当市郊外の農地も残る住宅地域である。中心接近性に劣るものの、割安な地価水準を背景に当地域周辺で土地を 購入する需要者もあることから、需給は比較的安定的に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は当市郊外にあって坪当たり１０万円前後の住宅地域一帯と判断される。需要者は、市内在住の一次 取得者層が中心。当地域は、最寄り駅まで６キロ以上ある上、河川に近いため、浸水のリスクもあり、住環境の面では やや劣る地域と判断される。但し、地価が割安であることから人口は安定しており、周辺ではミニ分譲も散見される。 中心となる価格帯は更地で坪当たり１０～１２万円程度と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は農地も残る住宅地域であるが、対象標準地は画地規模が小さい上、賃貸需要も見込めない地域と判断されるこ とから、収益還元法の適用は見送った。一方、比準価格は同一需給圏内の類似地域で発生した取引事例を価格判定の基 礎としており、説得力を有する価格が求められた。自用目的の取引が大半であることから、ここでは比準価格を標準に 、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岐阜 -37                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,500 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [135.1] [100.0] 100 31,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和５年地価調査によると、県全体の住宅地 の平均変動率は前年比０．３Ｐ改善し、岐阜 市では９地点で地価の上昇が見られた。 校区内人口は微増で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +5.5 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％