令和6年1月15日　提出 岐阜 -52　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐阜 -52 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　寺村　建一郎   TEL.

鑑定評価額 18,100,000 円  １㎡当たりの価格 84,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 64,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岐阜市六条南１丁目１９番１３ ｢六条南１－１９－４｣ ②地積 　(㎡) 215   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) 準防 （その他） 居住誘導区域 (70,200) 1:1 住宅 Ｓ2 住宅、共同住宅、事 務所等が混在する住 宅地域 南8m市道 水道、ガス、下水 岐阜 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 岐阜駅南西方 2.4km 法令 規制 ２住居 (70,200) 準防  居住誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 人気の三里小校区であるが、県道「岐阜南濃線」南側に位置しており、やや市場性が劣る。建築費の高騰、更に は、金利上昇により住宅市場の後退が懸念されるが、安定した住宅需要を維持する地域と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     84,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 対象学区を中心とした状況類似住宅地域等からなる同一需給圏を判定した。代替性が高いのは、主要地方道岐阜南濃線 以南である。主たる需要者は岐阜市及び周辺市町の勤労層で、名古屋圏への通勤層も含む。ＪＲ岐阜駅の徒歩圏から外 れるが、加納地区に準ずる優良住宅地である。農地も残る地域で宅地化が進行しており、ファミリー世帯からの需要が 見込まれる。市場の中心価格帯は更地で１７００万円前後と解するが、建築費の高騰により建売の総額が嵩んでいる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は近年の取引を基に算出されたものであり実証性に優れる。また、周辺地域において賃貸物件は見受けられる ものの、当地域の取引は主に自己利用目的で行われている。比準に際しては対象標準地と代替性の高い三里学区の事例 を中心に採用しており、小学校の配置の優劣を重視して地域格差を判定したものである。本件では比準価格を採用し、 代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を調整決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岐阜 -34                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    111,000 円／㎡ [101.8] 100 100 [100.0] 100 [141.3] [105.0] 100 84,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     84,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 諸外国に比べ低金利が続くも、建築費の高騰 が建築着工数の減少に影響し始めている。 地域要因に目立った変化等は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.4 交通・接近　　　  +5.9 環境　　　　　　 +34.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％