令和6年1月15日　提出 岐阜 -45　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐阜 -45 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　小池　育生   TEL.

鑑定評価額 22,800,000 円  １㎡当たりの価格 99,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 85,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岐阜市加納新町３０番 ②地積 　(㎡) 228   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) 準防 （その他） 都市機能誘導区域 (90,400) 1:6 住宅 Ｗ2 中低層一般住宅が多 い既成住宅地域 北東7.5m市道 水道、ガス、下水 岐阜 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、７．５ ｍ市道 交通 施設 岐阜駅南東方 850m 法令 規制 商業 (90,400) 準防  都市機能誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、一般住宅を中心とする既成住宅地域である。最寄り名鉄駅の移転及び線路の高架化が計画されてい る。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 間口・奥行の関係　　　　　　　　  -2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     99,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ岐阜駅南側に所在する住宅地域であり、特に価格牽連性が認められるのは、加納小及び華陽小学区 内の住宅地域であると判定した。需要の中心は、住宅取得を目的とする中高所得者層の個人であると思料される。利便 性に優れることから需要は堅調である。取引の中心となる総額の価格帯は、土地代のみで２０百万円台前半、新築戸建 住宅で３０百万円台後半と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自用の戸建住宅が密集する既成住宅地域であり、対象標準地の画地条件（規模、間口・奥行き等）を勘案 し、単独では賃貸用不動産の建築想定が困難であることから収益還元法については適用を断念した。本評価に際しては 市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の如く決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岐阜 -61                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    174,000 円／㎡ [101.7] 100 100 [105.0] 100 [167.2] [ 99.0] 100 99,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     98,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利環境の持続を背景として市況は回復傾 向にあるが、建設資材の高騰等により、先行 きについては不透明感もみられる。 最寄り名鉄駅の移転と線路の高架化が計画さ れている。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.5 交通・接近　　　  +2.9 環境　　　　　　 +65.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％