令和6年1月15日　提出 岐阜 -36　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐阜 -36 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　塩田　英明   TEL.

鑑定評価額 4,400,000 円  １㎡当たりの価格 24,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岐阜市森東６８番２ ②地積 　(㎡) 182   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 地区計画等 1:1 住宅 Ｗ2 住宅、農地等が混在 する住宅地域 北6.8m市道 水道、下水 岐阜 14.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６．８ ｍ市道 交通 施設 岐阜駅北東方 14.0km 法令 規制 １中専 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心に農地も多く残る郊外の住宅地域。周辺では農地を開発した新規戸建分譲も見られるが、生活利 便性に欠け、宅地需要は弱含みである。地域要因に変動はなく、地価は今後も下落基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、三輪南校区を中心とした岐阜市北東部郊外の住宅地域。主たる需要者は、当該圏域に地縁的選好性を有 する個人が中心である。当地域は、農地の中に中規模戸建住宅が見られる郊外の住宅地域で、割安感から一定の需要は 見られるが、中心市街地から離れており、生活利便性に欠けることから土地需要は総じて弱い。取引の中心価格帯は、 土地で５００万円前後、土地建物一体で２，０００万～２，５００万円程度と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、一般住宅のほか農家住宅も見られる住宅地域。周辺には賃貸アパート等の収益物件も見られるが、自己居 住目的の取引が大半で、画地規模から見ても収益想定は合理性に欠けるため、収益還元法の適用を断念した。よって、 本件では同一需給圏内の類似地域に存する規範性の高い取引事例より算出した比準価格を重視し、代表標準地との検討 も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岐阜 -37                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,500 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [173.5] [100.0] 100 24,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 依然として生活利便性に優れた地域での住宅 需要は堅調であるが、人口減少や高齢化が進 む郊外では地価の下落が継続し、二極化が加 速している。 一部で小規模宅地開発による農地の宅地化も 見られるが、特段の変動要因は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.8 交通・接近　　　  +1.9 環境　　　　　　 +43.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　 +20.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％