令和6年1月15日　提出 岐阜 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐阜 -34 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　塩田　英明   TEL.

鑑定評価額 22,200,000 円  １㎡当たりの価格 112,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 89,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岐阜市加納堀田町１丁目１９番３ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 居住誘導区域 (70,200) 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模の一般住宅が 多い既成住宅地域 西7.6m市道 水道、ガス、下水 岐阜 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    35 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　７．６ ｍ市道 交通 施設 岐阜駅南西方 1.5km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  居住誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とする閑静な住宅地域。ＪＲ岐阜駅からやや距離があるものの、人気の加納地区に位置し、生活 利便施設への接近性も良好であることから、宅地需要は堅調であり、地価は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    112,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、加納地区を中心としたＪＲ岐阜駅南部の既成住宅地域。主たる需要者は、市内及び周辺市町に居住する 比較的所得水準の高い一次取得者層や買い替え層である。当地域は、居住環境や生活利便施設への接近性が良好で、土 地需要は堅調に推移している。取引の中心価格帯は、５０～６０坪程度の土地で１，８００万～２，３００万円程度、 土地建物一体で４，０００万～４，５００万円程度と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、中規模一般住宅を中心とする住宅地域。周辺には賃貸アパート等の収益物件も見られるが、自己居住目的 の取引が大半で、画地規模から見ても収益想定は合理性に欠けるため、収益還元法の適用を断念した。よって、本件で は同一需給圏内の類似地域に存する規範性の高い取引事例より算出した比準価格を重視して、鑑定評価額を上記のとお り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    111,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　岐阜（県） -22             　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    112,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費高騰の影響も認められるが、依然とし て生活利便性に優れた地域での住宅需要は堅 調で、地価の上昇が中心部から周辺地域へと 波及している。 地域要因に特段の変動要因は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％ 0.0 ％