令和6年1月15日　提出 岐阜 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐阜 -20 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　寺村　建一郎   TEL.

鑑定評価額 7,400,000 円  １㎡当たりの価格 58,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岐阜市須賀４丁目８番２３ ｢須賀４－８－２７｣ ②地積 　(㎡) 127   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、共同住宅 等が混在する住宅地 域 北6m市道 水道、ガス、下水 西岐阜 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   130 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 西岐阜駅南西方 2.3km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近年、地価高騰が顕著なＪＲ西岐阜駅を最寄り駅とする住宅地域であるが、小学校へ通うのに国道を横切る他、 県庁の新庁舎完成も住宅地の上昇要因とはなり得ていない。地価は横這いで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 当市南西部の地価水準が類似する周辺の住宅地からなる同一需給圏を判定した。需要者は当市周辺或いは名古屋市方面 への通勤層からなる一次取得者層が中心と解する。西岐阜駅に近い市橋小校区の住宅地需要は依然堅調であるが、当地 域から小学校へ通うには国道２１号を横断しなければならないため、子育て世代は安全性の面から敬遠する所である。 需要の中心となる価格帯は土地のみで総額１１００～１２００万円前後、新築戸建で３５００万円前後と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 隣接校区からも事例を補完したが、比準価格は実際の取引事例を価格判定の基礎としており、実証的である。一方、画 地規模の制限もあって、土地元本の回収に見合う賃貸共同住宅等への投資は回収見込みが無いことから収益還元法は非 適用とした。地域的にも自用の住宅需要が中心の立地である。以上の結果、価格決定に際しては比準価格を標準とすべ きと判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岐阜 -37                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 74.3] [100.0] 100 57,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 諸外国に比べ低金利が続くも、建築費の高騰 が建築着工数の減少に影響し始めている。 岐阜県庁の新庁舎完成からおよそ１年たち周 辺の商業地価に影響を与えている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +0.4 環境　　　　　　 -26.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％