令和6年1月15日　提出 岐阜 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐阜 -18 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　丸山　正樹   TEL.

鑑定評価額 9,500,000 円  １㎡当たりの価格 47,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月13日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岐阜市高田５丁目１３番２ ｢高田５－１３－６｣ ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 居住誘導区域 1:1.5 住宅 ＲＣ2 一般住宅のほか農地 等も見られる住宅地 域 北5m市道 水道、ガス、下水 岐阜 6.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 岐阜駅南東方 6.3km 法令 規制 １住居 (60,200) 居住誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 各務原市境に近く、農地も残る住宅地域である。名鉄各務原線沿線の徒歩圏内に位置するが、地価が割安なこと もあって、取引が増えてきた。地価の下げ圧力は今後弱まっていくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、岐阜市東部の住宅地域である。特に価格牽連性が認められるのは、名鉄各務原線沿線の高田橋駅、手力 駅等を最寄駅とする住宅地域と判定した。主たる需要者は、市内及び隣接各務原市在住者及び勤労者の個人で一次取得 者層を中心とする。岐阜各務原ＩＣやショッピングセンター、私鉄駅等が至近に位置するため、地価は弱含みながら安 定的に推移している。中心となる価格帯は、概ね更地で１，０００万円程度と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、旧来からの住宅地域でありアパート等の収益物件も散見されるものの、自用を目的とする取引が中心であ り、標準地の規模からも適正な収益が見込めないため、収益価格は、試算しなかった。したがって、標準地と同じ「長 森南小」校区の住宅地の取引事例より求め、規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岐阜 -37                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,500 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [ 89.0] [100.0] 100 47,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 岐阜市の人口は微減傾向にある。土地取引件 数は、増加傾向にあるが、建築着工は、ほぼ 横ばいで推移している。 地域要因に特段の変化は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.1 交通・接近　　　  +2.8 環境　　　　　　 -16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％