令和6年1月15日　提出 岐阜 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐阜 -8 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　豊田　真弘   TEL.

鑑定評価額 16,400,000 円  １㎡当たりの価格 63,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岐阜市北一色５丁目１２番５ ｢北一色５－１２－４｣ ②地積 　(㎡) 259   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅のほ か農地も介在する住 宅地域 北6.5m市道 水道、ガス、下水 岐阜 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６．５ ｍ市道 交通 施設 岐阜駅東方 3.1km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅の中に農地が介在する住宅地域。生活利便性が比較的良好で、交通アクセスにも恵まれた住宅地域とし て、今後はやや発展的に推移するものと思料され、地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、岐阜市東部の長森地区を中心とする既成住宅地域。当地域は小学校や商業施設に近く、比較的生活利便 性が良好な農地も残る住宅地域であり、付近では小規模宅地開発が見られるなど需給は比較的堅調である。主たる需要 者は、当該圏域に地縁性を有する個人が中心であるが、市外からの転入者需要も見込まれる。取引の中心となる価格帯 は、土地で１，０００万～１，５００万円程度、新築戸建分譲で３，０００万～４，０００万円程度と予想される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、一般住宅の中に農地が介在する住宅地域で、一部賃貸物件も見られるものの自己利用目的での住宅取得が 中心であることから、同一需給圏の類似地域に存する多数の取引事例を基に算出した比準価格の信頼性は高い。したが って、市場の実態を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 なお、本評価においては収益想定に合理性が認められないため、収益還元法を適用することができなかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岐阜 -37                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,500 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [ 66.3] [100.0] 100 63,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     63,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 生活利便性が良好な住宅地域では地価上昇地 点が増加傾向にあるが、人口減少や高齢化が 進む地域では地価の下落が継続している。 地域要因に目立った変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.5 交通・接近　　　  -9.4 環境　　　　　　 -26.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％