令和6年1月15日　提出 岐阜 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐阜 -7 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　豊田　真弘   TEL.

鑑定評価額 9,150,000 円  １㎡当たりの価格 73,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 58,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岐阜市茜部中島２丁目５３番２外 ②地積 　(㎡) 125   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、事業所の ほか農地も介在する 住宅地域 西5.5m市道 水道、ガス、下水 岐阜 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　５．５ ｍ市道 交通 施設 岐阜駅南方 2.2km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅や事業所の中に農地が介在する住宅地域。小学校への接近性はやや劣るが、生活利便施設への接近性は 良好で、周辺では小規模開発による新築戸建分譲が散見され、地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、岐阜市南部の茜部地区を中心とする既成住宅地域。当地域は比較的生活利便性が良好な住宅地域で、付 近では小規模開発による新築戸建分譲が見られるなど、需給は比較的堅調である。主たる需要者は、当該圏域に地縁性 を有する個人が中心であるが、市外からの転入者需要も見込まれる。取引の中心となる価格帯は、土地で１，２００万 ～１，７００万円程度、建売分譲で３，０００万～４，０００万円程度と予想される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、一般住宅や事業所の中に農地が介在する住宅地域で、一部賃貸物件も見られるものの自己利用目的での住 宅取得が中心であることから、同一需給圏の類似地域に存する多数の取引事例を基に算出した比準価格の信頼性は高い 。したがって、市場の実態を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決 定した。なお、本評価においては収益想定に合理性が認められないため、収益還元法を適用することができなかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岐阜 -34                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    111,000 円／㎡ [101.8] 100 100 [100.0] 100 [154.5] [100.0] 100 73,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     72,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 生活利便性が良好な住宅地域では地価上昇地 点が増加傾向にあるが、人口減少や高齢化が 進む地域では地価の下落が継続している。 地域要因に目立った変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.1 交通・接近　　　 +11.4 環境　　　　　　 +34.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％