令和6年1月15日　提出 岐阜 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐阜 -4 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　端元　常真   TEL.

鑑定評価額 21,200,000 円  １㎡当たりの価格 137,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月13日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岐阜市加納永井町１丁目２０番２ ②地積 　(㎡) 155   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) 準防 （その他） 都市機能誘導区域 (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 住宅、アパート等が 混在する既成住宅地 域 北6m市道 水道、ガス、下水 岐阜 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 岐阜駅南方 700m 法令 規制 ２住居 (70,200) 準防  都市機能誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ岐阜駅まで徒歩圏内に存し、良好な居住環境を有する閑静な既成住宅地域に位置し、需要は底堅く、上昇基 調にて推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    137,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、人気の「加納地域」に位置する住宅地域である。主たる需要者は、良好な住環境を選好する高額所得層 の個人のほか、纏まった画地規模を有する場合には、マンション開発事業者等も含む。閑静な住環境とＪＲ岐阜駅への 接近性、文教地区等により、底堅い需要を有する。需要の中心価格帯は、土地坪当たり４０～５０万円、新築戸建は総 額４５００万円程度であるが、５０００万円超の高額取引も散見される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、加納地区に所在する取引事例を選択して試算した。収益価格は画地条件から賃貸用共同住宅の想定は妥当 性を欠くことから、非適用とした。本件では、自己居住目的の取引が一般的で、需要者は周辺の取引価格の水準を指標 に意思決定を行うことが通常であることから、市場実態を反映した比準価格の規範性は高いと判断される。以上のこと から、比準価格を採用して、代表標準地価格を規準とした価格にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岐阜 -61                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    174,000 円／㎡ [101.7] 100 100 [105.0] 100 [124.7] [100.0] 100 135,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    135,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 雇用・所得環境が改善し、各種政策の効果も あって、個人消費、生産活動、雇用情勢の全 てにおいて、緩やかな回復基調にある。 人気の「加納地区」に位置し、閑静な住環境 、ＪＲ岐阜駅への接近性、文教地区であるこ とから、底堅い需要を有する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.4 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％