令和6年1月15日　提出 岐阜 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐阜 -3 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　田内　淳   TEL.

鑑定評価額 14,000,000 円  １㎡当たりの価格 60,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岐阜市東鶉４丁目５７番２ ②地積 　(㎡) 233   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:3 住宅 Ｗ2 一般住宅、事業所等 のほか農地も残る住 宅地域 北5.6m市道 水道、ガス、下水 岐阜 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　５． ６ｍ市道 交通 施設 岐阜駅南西方 4.5km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺には農地も多く残っており、今後も農地が開発され宅地化が進捗すると予測する。また、地価水準は上昇基 調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、鶉小学校区及び茜部小学校区を中心とした岐阜市南部の住宅地域である。需要者の中心は、市内に居住 する一次取得者で、鶉小学校に近く、利便性が良好な地域であり、需給関係は、堅調である。宅地分譲も多い地域であ る。また、当市の中では、生産年齢人口の多い地域である。土地価格は１５００万円～１８００万円程度、新築戸建分 譲は３５００万円～４０００万円程度が需要の中心になっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には共同住宅等の賃貸物件も見受けられるが、自己居住目的での取引が大半で、収益物件の取引はほとんどないた め、収益価格を試算しなかった。よって、標準地と同じ鶉地区の住宅地の事例より求めた規範性の高い比準価格を採用 し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岐阜 -37                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,500 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [ 70.1] [100.0] 100 59,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建物価格が上昇しており、土地を含めた総額 が嵩んでいるからか、中古住宅の取引が増え てきている。 特段の変動要因は見られないが、需給関係は 引き続き堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.2 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　 -25.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％