令和6年1月10日　提出 岐阜 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐阜 -2 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　山村　寛   TEL.

鑑定評価額 21,300,000 円  １㎡当たりの価格 88,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 71,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岐阜市長良若葉町２丁目４番 ②地積 　(㎡) 242   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 居住誘導区域 (70,200) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ閑静な住宅地域 北5.5m市道 水道、ガス、下水 岐阜 5.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．５ ｍ市道 交通 施設 岐阜駅北東方 5.5km 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  居住誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 長良川の北側に位置する比較的品等の良い既成住宅地域である。住宅地としてある程度の名声を得ているが、岐 阜駅からやや距離があるため需要者の選好性が分かれ、地価は、今後やや下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     88,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、長良川以北の主に長良・長良西・長良東校区の住宅地域である。近隣地域及びその周辺は市内でも一定 の名声を得ており、需要は底堅い地域である。需要者は市内在住及び市内通勤者や自営業者である。需要の中心となる 価格帯は、土地で８０，０００円／㎡～１００，０００円／㎡、新築戸建は総額３，０００万円～４，０００万円程度 であるが稀にかなり高額の取引も見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺では賃貸物件は少ない。また、対象標準地はその画地規模から経済合理性に適した賃貸建物を建 築することができず、収益還元法を適用することはできなかった。近隣地域では自用目的取引を中心とした既存の住宅 地であり、街並みや住環境等に着目して価格が形成されている。比準価格は市場性を反映しており採用は妥当と判断し た。更に半年間の地価推移にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     88,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　岐阜 -23                   　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     88,400 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 経済活動の再開に伴う土地需要の回復が期待 されるが、一方で住宅建築費の上昇による新 築需要の減少が懸念される。 居住者の高齢化が見られるものの特に大きな 変化はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％ -0.5 ％