令和6年1月13日　提出 野沢温泉 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   野沢温泉 -1 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　畔上　豊   TEL.

鑑定評価額 8,790,000 円  １㎡当たりの価格 23,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下高井郡野沢温泉村大字豊郷字蟹沢７８８６番１０ ②地積 　(㎡) 382   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,300) （その他） 土砂災害警戒区域 不整形 1:1.5 民宿 Ｗ3 民宿、一般住宅等が 混在する傾斜地の住 宅地域 北西5.6m村道 水道、ガス、下水 戸狩野沢温泉 7.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 スキー場や温泉街にも近く、 古くからの民宿が多い地域 街 路 ５．６ｍ村道 交通 施設 戸狩野沢温泉駅東方 7.9km 法令 規制 （都）  (70,300) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 外国人による不動産取得が増加しており、特別な要因がない限り今後もこの傾向が続くものと予測する。新型コ ロナの影響がほぼなくなり外国からの来客が増え、地価も当面上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、村内の住宅地域及び住商混在地域が圏域である。近年需要者の中心となっていた外国人による不動産取 得は、コロナ禍の中一時的に停滞していたものの、令和４年以降増加し、令和５年はさらに活発に取引された。取引価 格は日本人間の取引よりかなり高額のものが多い。土砂災害警戒区域の指定は対象標準地を含む広範囲に及んでおり、 これによる価格への影響は認められない。取引単価の開差が大きく、中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 冬季に限定した飲食店の賃貸は散見するものの、賃貸住宅はほぼ村営に限られ、賃貸による宿泊施設等は見られず、賃 貸市場が未成熟のため、収益還元法は適用しなかった。比準価格は、いずれも村内の規範性ある取引事例を採用して試 算しており、市場実態を反映した説得力のある価格と判断される。取引にあたっては価格水準を指標に価格が決定され ることが一般的と認められる地域であるため、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和４年後半からは外国人観光客も増えてお り、好調な状況である。令和５～６年のスキ ー客予約状況も良好であるが、雪不足が懸念 材料である。 外国人による不動産取得が増えており、令和 ５年は前年以上に新規成約が増加した。外国 人は地域によって独自の価格差を付けている ようである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +15.0 ％  ％