令和6年1月12日　提出 山ノ内 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山ノ内 -2 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　齋藤　隆   TEL.

鑑定評価額 5,500,000 円  １㎡当たりの価格 23,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下高井郡山ノ内町大字平穏字村上中道南２８４７番３ ②地積 　(㎡) 236   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ3 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 南西5m町道 水道、ガス、下水 湯田中 860m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 近隣地域南側には温泉ホテル 、リゾートマンションの大型 建物が見られる既成住宅地域 街 路 基準方位北、　　５ ｍ町道 交通 施設 湯田中駅南東方 860m 法令 規制 （都） ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 温泉街に近い熟成した住宅地域であり当面現状維持と予測する。入込客は新型コロナの落込みから戻り主力観光 業の業況は回復しつつあるが、不動産需要の回復には至っておらず、地価は下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は山ノ内町及び隣接市町村の住宅地域。需要者は同町居住者の世帯分離又はＵターン等同町に地縁・血縁を 有する者が中心となる。町は観光業の振興と定住促進のための分譲地造成及びアパート建設への補助金等の施策を進め つつあるが、これまでのところ主力産業である観光業の長期低迷に加え、人口減少・高齢化が進展しており、不動産需 要は低調である。取引の中心価格帯は土地が４００万円～６００万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 道路向いにはホテル及びマンションの大型建物が見られるが、近隣地域は一般住宅主体の住宅地域である。比準価格は 町内住宅地の取引事例を中心に求めた説得力のある価格である。一方、同一需給圏内では土地価格に見合う賃料水準が 形成されておらず建築費の高騰もあって賃貸アパートの事業採算性が低く収益価格の説得力が低いため収益還元法は適 用しなかった。以上より、需要者の属性を勘案し、実証的な比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 入込客は新型コロナの落込みから戻り観光業 の業況は回復しつつあるが、現在のところ人 口減少・高齢化の進展により不動産需要は低 調。 道路向いは大型ホテル・マンションであるが 、近隣地域は一般住宅中心の住宅地域であり 、地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.5 ％  ％