別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
小布施 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
小布施 5-1 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　塚田　賢治   TEL.
鑑定評価額 8,420,000 円  １㎡当たりの価格 51,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 上高井郡小布施町大字小布施字上町西側９８１番１１
 ②地積
　(㎡)		 165  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)

（その他）

1:3.5		 店舗兼住宅

Ｗ2		 低層の小売店舗等が
建ち並ぶ国道沿いの
商業地域		 東8.3m国道 水道、ガス、下水 小布施

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    80 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 高層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 土産品店や飲食店等の観光関
連施設が集まる中心商業地域		 街

路		 ８．３ｍ国道 交通

施設		 小布施駅南東方

550m		 法令

規制		 近商
(80,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 国道４０３号の「中町南」交差点を中心に栗菓子店や飲食店等の観光関連施設が集まる小布施観光の中心地域で
ある。新型コロナウイルス感染症の影響で、観光客は減少していたが、令和４年夏頃からは増加傾向にある。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     38,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、小布施町及び隣接する須坂市、中野市等の商業地域で、需要者は、自用の店舗や賃貸用の店舗等として
利用する地場の法人や投資家等が考えられる。当該地域は、栗菓子店や飲食、土産品店等が建ち並ぶ小布施観光の中心
として発展してきた。コロナ後の社会経済活動が活発化する中、個人消費が持ち直し、観光需要も回復傾向で、新たな
投資も見られるようになってきたことから、今後も安定的な需要が見込めるものと考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、類似性を有する事例より試算しており、市場性を反映した価格である。収益価格は、標準地に２階建の店
舗を建築して賃貸する場合を想定して求めたもので、収益性を反映した価格であるが、想定建物のボリューム等により
収益性に差違が生じるので、やや流動的な側面も有する。以上の各価格の性格及び当該地域の状況等を勘案し、本件に
おいては比準価格を重視し、収益価格を斟酌し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     50,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ後の社会経済活動が活発化する中で、
個人消費が持ち直し、観光やビジネス需要も
回復傾向で、新たな投資も増えつつある。


コロナ後は観光客も増加傾向で、新たの出店
需要もあることから、北信地域の商業地域の
なかでは高い競争力を有している。


個別的要因に変動はない。なお、東側に都市
計画道路予定地を含むが、個別的要因に特に
影響はない。
 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 小布施 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２１１２
２０２０７
-43464		 須坂市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東12m市道、
中間画地
商業

(80,400)
b １２３０７
２０２０７
-39133		 須坂市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東10.4m市
道、中間画地
近商

(80,200)
c １２２０２
２０２０７
-40322		 須坂市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北15m県道、
中間画地
商業

(80,400)
d １２３０２
２０２０７
-40530		 須坂市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東7.5m県道
、中間画地
２住居

(60,200)
e １２３０８
２０２１１
-41163		 中野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
中間画地
（都） 商業

(80,360)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
48,512  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
48,027 		 100
[  91.8]
52,317 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
52,300 
b (　           ) 
26,555  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 100.0]
37,822 		 100
[  71.0]
53,270 
53,300 
c (　           ) 
46,981  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
46,511 		 100
[  86.9]
53,522 
53,500 
d (　           ) 
31,002  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  81.0]
38,083 		 100
[  76.0]
50,109 
50,100 
e (　           ) 
36,724  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
36,651 		 100
[  71.1]
51,549 
51,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -26.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　 -19.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     52,000 円／㎡]  



小布施 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なので、原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,723,781 
974,593 
2,749,188 
2,411,280 
337,908 		 （　0.9700）
327,771 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　      6,303,288 円　　　　（　     38,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
小布施 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 85.00 Ｓ2 170.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商

 80 ％   200 ％   200 ％   165 ㎡      7.1 m x   24.0 m  前面道路：国道     　   8.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階・２階店舗で、各階フロア貸し。 ⑦有効率　  93.8 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
85.00 
95.0 
80.75 
1,961 
158,351 		 3.0  475,053 
1.0  158,351 

 2～  		 店舗
85.00 
92.5 
78.63 
1,706 
134,143 		 3.0  402,429 
1.0  134,143 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
170.00 
93.8 
159.38 

292,494 		 877,482 
292,494 
⑨年額支払賃料        292,494 円　×　12ヶ月　＝　       3,509,928 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　     159.38 ㎡　×　12ヶ月　＝　         382,512 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,892,440 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       233,546 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,658,894 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           877,482 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,248 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          292,494 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　          56,639 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,723,781 円　　　　（　        22,568 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 長野６公８０９
１
　　　　-14		 1,508  
(   1,481) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.0]		 100
[ 88.0]		 100
[100.0]
1,970 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,000 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,961 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 長野５調８０２
５
　　　　-2		 1,639  
(   1,608) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 91.0]		 100
[100.0]
2,001 
c 千曲６公０９０
９８
　　　　-6		 1,743  
(   1,740) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,039 
小布施 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 153,000 円  　　　　     30,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 467,093 円  　　　        3,892,440　×　　　　  12.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       57,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      235,600 円  　　　　     30,600,000　×　　  55.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        30,600 円  　　　　     30,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        30,600 円  　　　　     30,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         974,593 円　（　　　　　　         5,907 円／㎡）　　（経費率　　  26.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9700    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 30,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　     170.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0788     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0626 ×　 40 ％　＋　0.0816 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,411,280 円  
（　　　　　        14,614 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,723,781 円      
②総費用 974,593 円      
③純収益　①－② 2,749,188 円      
④建物等に帰属する純収益 2,411,280 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 337,908 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 327,771 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,986 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,303,288 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      38,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 小布施 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　上高井郡小布施町大字小布施字上町西側９８１番１１
 1000005037619-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
小布施 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
小布施 5-1 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　内藤　武美   TEL.
鑑定評価額 8,420,000 円  １㎡当たりの価格 51,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 上高井郡小布施町大字小布施字上町西側９８１番１１
 ②地積
　(㎡)		 165  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)

（その他）

1:3.5		 店舗兼住宅

Ｗ2		 低層の小売店舗等が
建ち並ぶ国道沿いの
商業地域		 東8.3m国道 水道、ガス、下水 小布施

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    80 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 小布施町中心部に位置する繁
華性の高い国道沿いの商業地
域		 街

路		 ８．３ｍ国道 交通

施設		 小布施駅南東方

550m		 法令

規制		 近商
(80,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 コロナ禍により激減した観光地利用者数が大幅に回復している。町内にリノベーションによる小規模ホテル新設
の予定あり。背後の住宅地価格の上昇が続いており、中心商業地の地価も上昇傾向で推移するものと予測。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     35,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、当町及び隣接する長野市、須坂市、中野市等の商業地域である。観光地の中心部に位置する地域性から
、需要者は町内の企業及び個人事業者が主と見られる。観光産業が中心でコロナ禍で客足は一時大きく減少したが、令
和４年に入って外国人観光客も含め戻ってきている。商業地は潜在的な需要が強いと思われるが、地域が狭いためか取
引はほとんど出てこない。商業地の取引が少ないことに加えて規模が様々なため、需要の中心価格帯は見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益還元法の適用に際しては、賃貸事例が少なく、賃料水準の把握や高度利用が困難な状況にあるため、収益価格の相
対的精度が劣ることは否めない。比準価格は、町内の事例は皆無で収集できなかったが、代替競争関係にある長野市、
須坂市及び中野市の商業系の取引の中から事例を採用、比準しており、試算価格は実証的で精度が高いものと判断され
る。以上から、比準価格を重視し、収益価格を関連づけて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     50,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 小布施町の人口は微増傾向。北斎館等観光地
利用者数がコロナ禍前の水準に戻りつつある
。令和３年度小布施駅の乗車人員数は前年よ
り上昇している。

コロナ禍が収まり、国道沿いの商業地域は観
光客数や賑わいが回復している。令和５年ゴ
ールデンウィークの北斎館利用者数は前年比
＋１０％。

個別的要因に変動はない。国道沿いに都市計
画道路（飯山線・１６ｍ）があり、用地買収
が進んでいるが個別的要因に影響は見られな
い。		 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 小布施 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２２

-40798		 長野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東7m市道、
中間画地
近商

(80,300)
b ０６

-43334		 長野市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西6.5m市道
、北西5.6m、
南3.4m、
三方路
近商

(90,200)
c １２３０７
２０２０７
-39047		 須坂市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西12m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
d １２３０７
２０２１１
-39537		 中野市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東9m県道、
西4m、角地
（都） １住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
60,495  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
60,495 		 100
[ 110.9]
54,549 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
54,500 
b (　           ) 
45,351  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[  85.0]		 100
[  98.9]
54,811 		 100
[ 108.9]
50,331 
50,300 
c (　           ) 
42,386  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
42,900 		 100
[  81.1]
52,898 
52,900 
d (　           ) 
40,200  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.9]
40,039 		 100
[  76.2]
52,545 
52,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     52,500 円／㎡]  



小布施 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,640,428 
878,524 
2,761,904 
2,448,720 
313,184 		 （　0.9722）
304,477 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　      5,855,327 円　　　　（　     35,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
小布施 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 100.00 Ｓ2 200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商

 80 ％   200 ％   200 ％   165 ㎡      7.1 m x   24.0 m  前面道路：国道     　   8.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階フロア貸し店舗、地域の標準的階層及び需給動向を考慮 ⑦有効率　  89.0 ％
の理由		 類似建物の共有部分を考慮したため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
100.00 
88.0 
88.00 
1,810 
159,280 		 3.0  477,840 
1.0  159,280 

 2～ 2		 店舗
100.00 
90.0 
90.00 
1,516 
136,440 		 3.0  409,320 
1.0  136,440 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
200.00 
89.0 
178.00 

295,720 		 887,160 
295,720 
⑨年額支払賃料        295,720 円　×　12ヶ月　＝　       3,548,640 円 
⑩a共益費（管理費）             100 円／㎡　×　     178.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         213,600 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,762,240 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       188,112 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,574,128 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           887,160 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,428 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          295,720 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　          57,872 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,640,428 円　　　　（　        22,063 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 長野６公６９２
２
　　　　-4		 1,950  
(   1,947) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.0]		 100
[120.0]		 100
[120.0]
1,557 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,520 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,516 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 長野６公０９０
９８
　　　　-6		 1,518  
(   1,515) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[108.0]		 100
[120.0]
1,464 
c 長野０６５５２
２
　　　　-19		 2,397  
(   2,353) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.0]		 100
[130.0]		 100
[120.0]
2,049 
小布施 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 171,000 円  　　　　     34,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 376,224 円  　　　        3,762,240　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       23,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      239,400 円  　　　　     34,200,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        34,200 円  　　　　     34,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        34,200 円  　　　　     34,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         878,524 円　（　　　　　　         5,324 円／㎡）　　（経費率　　  24.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 34,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 166,000 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0716     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0686 ×  35 ％　＋ 0.0976 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,448,720 円  
（　　　　　        14,841 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,640,428 円      
②総費用 878,524 円      
③純収益　①－② 2,761,904 円      
④建物等に帰属する純収益 2,448,720 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 313,184 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 304,477 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,845 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,855,327 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      35,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 小布施 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　上高井郡小布施町大字小布施字上町西側９８１番１１
 1000005037619-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
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備考