別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
坂城 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
坂城 5-1 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　塚田　栄二郎   TEL.
鑑定評価額 3,860,000 円  １㎡当たりの価格 29,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 埴科郡坂城町大字坂城字立町６３９７番１３外
 ②地積
　(㎡)		 130  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 近商
(80,200)

（その他）

1:2		 店舗

Ｓ3		 銀行、飲食店、小売
店舗が混在する駅前
商業地域		 東7.5m県道 水道、下水 坂城近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西     0 ｍ、南    10 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 空洞化が進む坂城駅前の商業
地域		 街

路		 ７．５ｍ県道 交通

施設		 坂城近接

 法令

規制		 （都） 近商
(80,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 坂城駅前の商業地域であるが、上田市や千曲市へ顧客が流出しており、回復の兆しは見られず、地価は下落傾向
が続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     16,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は坂城町を中心に隣接する千曲市等を含む商業地域と把握される。需要者の中心は地元の店舗事業者等であ
る。上田市や千曲市へ顧客が流出している状況で、駅前商業地域は衰退傾向にあり、需要は弱く、地価は下落傾向で推
移している。取引の中心となる価格帯は、個別の取引事情により大きく左右されるケースが多いことから、見出し難い
。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域では自用目的の取引が多く、また、周辺では店舗集積度が低く収益性を基礎とする市場が形成されていないた
め、収益価格は信頼性が劣る。これに対し、本件の比準価格は坂城町及び千曲市内の商業地域に係る取引事例から求め
られており、信頼性の優る価格である。したがって、市場の実態を反映している比準価格を重視し、収益価格を比較考
量して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千曲 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     30,200 円／㎡		 [ 99.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.4]		 [100.0]
100		 30,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     30,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 坂城町の人口は減少傾向で、特に若年層の減
少、町外への流出が顕著であり、商況は弱含
み傾向が続いている。


駅前商業地域の空洞化に歯止めが掛からない
状況であり、地域要因に特段の変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +7.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-2.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 坂城 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０５
２０５２１
-38234		 埴科郡坂城町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北2.2m町道、
中間画地
（都） １住居

(60,160)
b １２３０１
２０５２１
-37951		 埴科郡坂城町

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西4.5m町道、
中間画地
（都） １中専

(60,180)
c １２２０３
２０５２１
-35282		 埴科郡坂城町

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西6.5m町道、
南西12m、
角地
（都） 準工

(70,200)
d １２２０６
２０２１８
-45029		 千曲市

 更地


   
（　          ） 		 台形 南西10m国道、
中間画地
（都） 準工

(60,200)
e １２２１０
２０２１８
-34905		 千曲市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東7m県道、
西6m、二方路
（都） 近商

(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
27,920  		 100
[ 100.0]		 [  98.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
27,529 		 100
[  82.5]
33,368 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
33,400 
b (　           ) 
23,340  		 100
[ 100.0]		 [  97.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.9]
23,557 		 100
[  81.3]
28,975 
29,000 
c (　           ) 
19,000  		 100
[ 100.0]		 [  94.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  68.9]
26,170 		 100
[  91.2]
28,695 
28,700 
d (　           ) 
30,568  		 100
[ 100.0]		 [  98.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
30,048 		 100
[ 113.8]
26,404 
26,400 
e (　           ) 
27,843  		 100
[ 100.0]		 [  98.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
26,681 		 100
[  91.6]
29,128 
29,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -26.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +21.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　 -31.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     30,100 円／㎡]  



坂城 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成商業地に存し、再調達原価の把握が困難であるので、原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,451,698 
750,920 
2,700,778 
2,585,110 
115,668 		 （　0.9704）
112,244 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　      2,200,863 円　　　　（　     16,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
坂城 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 70.00 ＬＳ3 210.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 近商

 80 ％   200 ％   200 ％   130 ㎡      8.0 m x   16.0 m  前面道路：県道     　   7.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗でフロア貸し、２・３階は居宅を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段を想定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
70.00 
100.0 
70.00 
1,660 
116,200 		 3.0  348,600 
0.0  0 

 2～ 3		 居宅
70.00 
100.0 
70.00 
1,400 
98,000 		 1.0  98,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
210.00 
100.0 
210.00 

312,200 		 544,600 
0 
⑨年額支払賃料        312,200 円　×　12ヶ月　＝　       3,746,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     210.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,746,400 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       299,712 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,446,688 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           544,600 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,010 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,451,698 円　　　　（　        26,552 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 千曲６公８０２
５
　　　　-4		 1,200  
(   1,197) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[103.0]		 100
[ 70.0]
1,716 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,664 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,660 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 千曲６公０９０
９８
　　　　-6		 1,743  
(   1,740) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
1,781 
c 千曲６公０９０
９８
　　　　-7		 1,510  
(   1,508) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,514 
坂城 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 198,600 円  　　　　     33,100,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 187,320 円  　　　        3,746,400　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       20,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      278,000 円  　　　　     33,100,000　×　　  60.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        33,100 円  　　　　     33,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        33,100 円  　　　　     33,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         750,920 円　（　　　　　　         5,776 円／㎡）　　（経費率　　  21.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9704    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 33,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     210.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0781     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0618 ×　 40 ％　＋　0.0809 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,585,110 円  
（　　　　　        19,885 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,451,698 円      
②総費用 750,920 円      
③純収益　①－② 2,700,778 円      
④建物等に帰属する純収益 2,585,110 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 115,668 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 112,244 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          863 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,200,863 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      16,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 坂城 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　埴科郡坂城町大字坂城字立町６３９７番１３
 1002005379491-0000
2 　埴科郡坂城町大字坂城字立町６３９７番２１
 1002005379495-0000
3 　埴科郡坂城町大字坂城字立町６３９７番２５
 1002005379496-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
坂城 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
坂城 5-1 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　神頭　和志   TEL.
鑑定評価額 3,860,000 円  １㎡当たりの価格 29,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 埴科郡坂城町大字坂城字立町６３９７番１３外
 ②地積
　(㎡)		 130  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 近商
(80,200)

（その他）

1:2		 店舗

Ｓ3		 銀行、飲食店、小売
店舗が混在する駅前
商業地域		 東7.5m県道 水道、下水 坂城近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西     0 ｍ、南    10 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 坂城駅前の既成中心商業地域 街

路		 ７．５ｍ　県道 交通

施設		 坂城近接

 法令

規制		 （都） 近商
(80,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 本地域は、坂城駅前の既成商業地域であるが、上田市ないし千曲市の大型商業施設が地元顧客のニーズを満たし
ている。その地域要因に特段の変動は認められず、地価の下落もなお継続すると予測せざるを得ない。
(3)最有効使用の判定 中層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     13,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、坂城町及び隣接市の商業地域等及びその周辺地域である。典型的需要者は、物品販売業・サービス業等
を生業とする地元事業者であるが、周辺の閉鎖店舗は多くなり、住宅地としての需要も想定される。隣接する上田市及
び千曲市の大型店舗への顧客流出が進み、既成駅前商店街の商況は厳しいことから、事業用地としての需要は限定的と
いわざるを得ない。商業地の土地取引件数は絶対数が少なく、その価格水準について把握の困難な状況が続いている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 本標準地は、坂城駅前の商業地域にあって小規模ではあるが、なお事業用地としての需要となる。比準価格は現実の取
引事例に基づく実証性を有し、各取引事例を土地の事業性の観点から考察している。収益価格は標準的な事業用ビルに
よって賃貸事業に係る収支を検証している。適用した鑑定評価手法、本件各分析との適合性及び資料の相対的信頼性等
を考慮し、代表標準地との検討も踏まえて、比準価格を重視、収益価格を関連付けて、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千曲 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     30,200 円／㎡		 [ 99.3]
100		 100
[100.0]		 100
[101.2]		 [100.0]
100		 29,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     30,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇・円安等により、景気はやや足踏み
の状況にある。堅調な企業収益等を背景に、
緩やかな回復が期待されている。


坂城町の商業地については、需要と供給並び
に市場参加者のいずれも少ない。その中心部
ほど停滞傾向が強く、商業地の需要を誘引す
る要因は乏しい。

特段の変動は認められない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　  -1.5
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-2.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 坂城 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０１
２０５２１
-37940		 埴科郡坂城町

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 東9.5m町道、
西12m、
二方路
（都） 工業

(70,200)
b １２３０８
２０５２１
-41262		 埴科郡坂城町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東10m町道、
南西9.5m、
角地
（都） 工業

(70,200)
c １２３０９
２０２０３
-33561		 上田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北12.4m市道、
北西11.6m、
北東2.7m、
三方路
（都） 

(70,200)
d １２２０５
２０２１８
-36869		 千曲市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西11m県道、
中間画地
（都） ２中専

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
21,775  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
21,310 		 100
[  71.4]
29,846 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
29,800 
b (　           ) 
21,696  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
21,610 		 100
[  70.7]
30,566 
30,600 
c (　           ) 
25,850  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.9]
25,619 		 100
[  94.5]
27,110 
27,100 
d (　           ) 
33,425  		 100
[ 100.0]		 [  98.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
33,256 		 100
[  93.8]
35,454 
35,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     30,800 円／㎡]  



坂城 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であるため、土地の再調達原価について把握が困難であるから。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,737,427 
531,896 
2,205,531 
2,116,510 
89,021 		 （　0.9704）
86,386 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　      1,693,843 円　　　　（　     13,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
坂城 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 60.00 ＬＳ3 180.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 近商

 80 ％   200 ％   200 ％   130 ㎡      8.0 m x   16.0 m  前面道路：県道     　   7.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域の標準階層・敷地の利用状況を考慮し、１階はフロア貸店舗、２階３階は３０㎡・１Ｒの共同住宅・駐車場のない建物を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段を想定したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
60.00 
100.0 
60.00 
1,460 
87,600 		 2.0  175,200 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
60.00 
100.0 
60.00 
1,267 
76,020 		 1.0  76,020 
1.0  76,020 

 3～ 3		 居宅
60.00 
100.0 
60.00 
1,334 
80,040 		 1.0  80,040 
1.0  80,040 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
180.00 
100.0 
180.00 

243,660 		 331,260 
156,060 
⑨年額支払賃料        243,660 円　×　12ヶ月　＝　       2,923,920 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,923,920 円　　×　　   7.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       219,294 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,704,626 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           331,260 円　×　　  92.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,064 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          156,060 円　×　　  92.5 ％　　×　　　 0.2060　＝　          29,737 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,737,427 円　　　　（　        21,057 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 上田６公０３９
５６
　　　　-7		 1,673  
(   1,669) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
1,484 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,290 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,267 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 千曲６公０９０
９８
　　　　-1		 1,741  
(   1,740) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[ 96.0]
1,649 
c 坂城６公０９０
９８
　　　　-1		 415  
(     414) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 55.0]		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]
943 
坂城 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 135,500 円  　　　　     27,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 146,196 円  　　　        2,923,920　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　        6,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      189,700 円  　　　　     27,100,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        27,100 円  　　　　     27,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        27,100 円  　　　　     27,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　－
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         531,896 円　（　　　　　　         4,092 円／㎡）　　（経費率　　  19.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9704    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 27,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 146,000 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0781     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0618 ×　 40 ％　＋　0.0809 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,116,510 円  
（　　　　　        16,281 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,737,427 円      
②総費用 531,896 円      
③純収益　①－② 2,205,531 円      
④建物等に帰属する純収益 2,116,510 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 89,021 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 86,386 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          665 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      1,693,843 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      13,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 坂城 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　埴科郡坂城町大字坂城字立町６３９７番１３
 1002005379491-0000
2 　埴科郡坂城町大字坂城字立町６３９７番２１
 1002005379495-0000
3 　埴科郡坂城町大字坂城字立町６３９７番２５
 1002005379496-0000
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備考