別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月15日 提出
白馬 -1 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
白馬 -1 長野県 長野第2 氏名  不動産鑑定士 宮坂 祐里   TEL.
鑑定評価額 16,000,000 円  1㎡当たりの価格 16,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.6 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
北安曇郡白馬村大字北城字堰別レ827番36
②地積
 (㎡)
999  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
(都) 
(60,200)

(その他)
白馬村条例



1:1.5
住宅

W2
別荘を中心にペンシ
ョンも見られる地域
北東5.2m村道 水道 白馬

2.9km
(2)



①範囲 東    90 m、西   150 m、南   100 m、北   100 m ②標準的使用 別荘地
③標準的画地の形状等 間口 約    24.0 m、奥行 約    40.0 m、規模       1,000 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
「みそら野」別荘地

5.2m村道 交通

施設
白馬駅南西方

2.9km
法令

規制
(都) 
(60,200)
白馬村条例

⑤地域要因の将
 来予測
管理体制の整った別荘地域内に存する住宅地。国内外の別荘目的・移住目的・投資目的の需要が旺盛である一方
、売物は少なくなってきており、今後も地価上昇傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 別荘地 (4)対象標準地の
 個別的要因
ない
(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            16,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、長野県内を中心とするリゾート地域全般であるが、強い代替競争関係が認められるのは、白馬村内の別
荘地域である。需要者の中心は、別荘や永住用建物建設目的の個人であるが、貸別荘等建設目的の国内外富裕層や事業
者等も想定される。ここ数年の旺盛な需要から、売物は少なくなってきている一方で、国内外の需要はより高まってお
り、需給は強含み傾向にある。需要の中心となる価格帯は、画地規模が様々であるため、見出し難い。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
当該地域は別荘地域であり、自用目的が主で、適切な賃貸事例が得られないため、収益価格は試算しない。比準価格は
、白馬村内の立地条件が類似する別荘地域内で実際に取引された事例に基づくもので、実証的であり、市場の実態を反
映している。以上より、比準価格を採用し、当該標準地に係る前年価格とその後の変動要因とを検討した上で、鑑定評
価額を上記の通り決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路            
交通・接近         
環境            
画地            
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           13,300 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
景気は緩やかな回復傾向が見られる。白馬村
内では、新型コロナの5類移行により、国内
外の観光客数が回復。別荘や投資目的の需要
が強まっている。

当該別荘地域では国内外の別荘地需要が旺盛
で、出物が少なくなっている。なお、R5年
12月に同別荘地域北西部で起きた土砂災害
の影響は限定的。

個別的要因に変動はない。


行政            
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+20.3 %  %
3 試算価格算定内訳 白馬 -1 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 12307
20485
-40650
北安曇郡白馬村

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北西5m村道、
南5m、二方路




(都) 

(70,200)
b 12305
20485
-39254
北安曇郡白馬村

更地


  
(           ) 
台形 南5.2m村道、
中間画地




(都) 
白馬村条例
(60,200)
c 12210
20485
-36190
北安曇郡白馬村

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北西5m村道、
中間画地




(都) 

(60,200)
d 12210
20485
-36210
北安曇郡白馬村

建付


  
(           ) 
正方形 南東4.5m村道
、中間画地




(都) 

(60,200)
e 12307
20485
-40694
北安曇郡白馬村

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北11m村道、
中間画地




(都) 

(30,50)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
19,690  
100
[ 100.0]
[ 108.8]
100
100
[   /  ]
100
[ 104.0]

20,599 
100
[  90.0]

22,888 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

22,900 
b (            
12,791  
100
[ 100.0]
[ 110.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

14,070 
100
[  90.0]

15,633 

15,600 
c (            
15,403  
100
[ 100.0]
[ 118.7]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

18,283 
100
[ 100.0]

18,283 

18,300 
d (      12,900
12,900  
100
[ 100.0]
[ 117.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

15,170 
100
[  99.0]

15,323 

15,300 
e (            
12,998  
100
[ 100.0]
[ 107.5]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

13,973 
100
[  86.7]

16,116 

16,100 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+1.25 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境     -10.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+1.25 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境     -10.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+1.17 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+1.17 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+1.25 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近    0.0 環境     -15.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      16,000 円/㎡]  



白馬 -1 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  造成後長期間が経過し、土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
自用の別荘を中心としたリゾート地域で、賃貸市場が成熟していないため非適用。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 白馬 -1 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  北安曇郡白馬村大字北城字堰別レ827番36
1006000250133-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月15日 提出
白馬 -1 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
白馬 -1 長野県 長野第2 氏名  不動産鑑定士 広部 紘行   TEL.
鑑定評価額 15,800,000 円  1㎡当たりの価格 15,800 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.6 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
北安曇郡白馬村大字北城字堰別レ827番36
②地積
 (㎡)
999  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
(都) 
(60,200)

(その他)
白馬村条例



1:1.5
住宅

W2
別荘を中心にペンシ
ョンも見られる地域
北東5.2m村道 水道 白馬

2.9km
(2)



①範囲 東    90 m、西   150 m、南   100 m、北   100 m ②標準的使用 別荘地
③標準的画地の形状等 間口 約    25.0 m、奥行 約    40.0 m、規模       1,000 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

5.2m村道 交通

施設
白馬駅南西方

2.9km
法令

規制
(都) 
(60,200)
白馬村条例

⑤地域要因の将
 来予測
宿泊施設等も散見される別荘地域。国内外富裕層による投機的な需要のほか、永住目的での不動産需要が認めら
れる。今後も住宅需要は強含みで推移していくものと予測。
(3)最有効使用の判定 別荘地 (4)対象標準地の
 個別的要因
ない
(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            15,800 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は村内の別荘地域。需要者の中心は永住目的やリモート勤務目的の個人のほか、国内外の富裕層も含む。需
給動向は国内富裕層での別荘地需要は増しているほか、円安・水際緩和措置により国外からの不動産投資意欲も高まっ
ており、需給は引き締まっている。需要の中心となる価格帯は各取引ごと個別性が強く、画地規模によっても取引水準
が変わるため一定の水準は見定め難いが、土地1,000㎡であれば1,200万円~1400万円程度が標準的。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域は古くからの別荘地域で取引は自用目的が中心であり、賃貸物件は認められず標準的な賃料の把握は困難であ
るため収益価格は試算しなかった。一方で比準価格は同一需給圏内から事例の収集を行い、比準の過程も適切であるた
め、市場性を直接反映した実証的な価格で規範性は高い。よって本件は上記状況を踏まえ市場の実態を反映した比準価
格を採用し、前年価格との変動率も検討の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路            
交通・接近         
環境            
画地            
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           13,300 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
コロナ禍終息で村内スキー場麓の観光地でも
収支回復し、村内不動産市況においては継続
的な不動産投資行動が見受けられる。


周辺では貸別荘形式の宿泊施設が開店してい
る。なお令和5年12月に同別荘地域北西部
で起きた土砂災害の影響は限定的である。


個別的要因に変動はない。


行政            
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+18.8 %  %
3 試算価格算定内訳 白馬 -1 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 12301
20485
-38897
北安曇郡白馬村

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北西4m村道、
東4m、角地




(都) 

(70,200)
b 12212
20485
-40877
北安曇郡白馬村

更地


  
(           ) 
長方形 南4.9m村道、
中間画地




(都) 
白馬村条例
(30,50)
c 12209
20485
-37408
北安曇郡白馬村

更地


  
(           ) 
長方形 北西5m村道、
中間画地




(都) 

(60,200)
d 12207
20485
-40450
北安曇郡白馬村

更地


  
(           ) 
台形 南5m村道、
北西5m、
準角地



(都) 

(70,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
19,108  
100
[ 100.0]
[ 115.2]
100
100
[   /  ]
100
[ 102.0]

21,581 
100
[ 129.1]

16,716 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

16,700 
b (            
11,456  
100
[ 100.0]
[ 114.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

13,060 
100
[  89.7]

14,560 

14,600 
c (            
10,881  
100
[ 100.0]
[ 118.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

12,840 
100
[  79.8]

16,090 

16,100 
d (            
9,138  
100
[ 100.0]
[ 121.1]
100
100
[   /  ]
100
[  96.9]

11,420 
100
[  73.9]

15,453 

15,500 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+1.17 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.2 交通・接近    0.0 環境     +32.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+1.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -0.3 交通・接近    0.0 環境     -10.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+1.06 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -0.2 交通・接近    0.0 環境     -20.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+1.17 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -0.2 交通・接近    0.0 環境     -26.0
画地      -3.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      15,800 円/㎡]  



白馬 -1 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既存の別荘地域内の宅地であり、土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
自用の別荘を中心としたリゾート地域で、賃貸市場は成熟していないため非適用。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 白馬 -1 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  北安曇郡白馬村大字北城字堰別レ827番36
1006000250133-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考