別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
木曽 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
木曽 5-1 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　下平　智行   TEL.
鑑定評価額 3,320,000 円  １㎡当たりの価格 28,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 25,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 木曽郡木曽町福島５１４３番１
 ②地積
　(㎡)		 116  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)

（その他）

1:4		 店舗兼住宅

Ｓ3F1B		 低層の小売店舗が建
ち並ぶ中心的商業地
域		 北7.5m町道 水道、下水 木曽福島

950m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南     0 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．５ｍ町道 交通

施設		 木曽福島駅北東方

950m		 法令

規制		 （都） 商業
(80,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 町内の中心商業地域であるが、地域内の人口減少等により購買力が低下しつつあり、また伊那谷方面への客足の
流出もあり商況は厳しい。観光客数の回復の期待感はあるが、地価は暫く下落傾向が続くと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     14,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は木曽町内、広域的には木曽郡全域の商業地域や混在地域で、特に福島地区の商業地域に強い代替関係があ
る。需要者は、地縁を有する地元の個人・法人事業者が主である。人口減少や他地域への顧客流出、さらに近時では物
価高の影響等商況は厳しく、店主の高齢化や後継者不足等により事業用地需要は極めて弱い。需要の中心となる価格帯
は、業種、規模等の個別性が強く、かつ取引数も少ないことから把握が困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は小規模小売店舗が中心の商業地域で、テナント向けの賃貸市場の成熟の程度は低く、土地価格に見合う賃料
水準が形成されていないこと等から、収益価格は低位に求められた。一方で、当該地域は自用の業務使用を目的とした
取引が大半であることから、現実の取引事例に基づいた実証的かつ市場の実態を反映した比準価格は相対的に規範性が
高いと判断した。従って、本件では比準価格を重視し、収益価格を比較考量して鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     29,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 この一年で町内全体の人口は減少傾向で、高
齢化率は４０％を超え依然として高水準にあ
る。


価格形成に影響を及ぼす特別な地域要因の変
動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-3.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 木曽 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２２０４
２０４３２
-41309		 木曽郡木曽町

 更地


   
（　          ） 		 台形 北西8.8m県道
、南東6.7m、
二方路
（都） 商業

(90,400)
b １２２０２
２０４３２
-41606		 木曽郡木曽町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4m町道、
南西4m、角地
（都） 準工

(70,200)
c １２１１１
２０４３２
-46252		 木曽郡木曽町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北4.3m町道、
中間画地
（都） １住居

(60,172)
d １２３０１
２０４３２
-38880		 木曽郡木曽町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西6m町道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
36,613  		 100
[ 115.0]		 [  93.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
29,895 		 100
[  93.6]
31,939 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
31,900 
b (　           ) 
20,901  		 100
[ 100.0]		 [  93.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
19,180 		 100
[  64.5]
29,736 
29,700 
c (　           ) 
18,000  		 100
[ 100.0]		 [  93.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
16,740 		 100
[  59.9]
27,947 
27,900 
d (　           ) 
34,187  		 100
[ 100.0]		 [  95.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
32,785 		 100
[  96.0]
34,151 
34,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 隣地購入

 ％／月  
-0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　 -30.0
c 正常 ％／月  
-0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　 -35.0
d 正常 ％／月  
-0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     29,500 円／㎡]  



木曽 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,066,460 
620,897 
2,445,563 
2,355,050 
90,513 		 （　0.9742）
88,178 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　      1,728,980 円　　　　（　     14,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
木曽 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 70.00 Ｓ3 210.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業

 80 ％   400 ％   400 ％   116 ㎡      5.6 m x   21.0 m  前面道路：町道     　   7.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～３階共同住宅としてのフロア貸し建物を想定。敷地内駐車場３台。 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 標準的建物を想定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
70.00 
85.0 
59.50 
1,702 
101,269 		 3.0  303,807 
1.0  101,269 

 2～ 3		 共同住宅
70.00 
90.0 
63.00 
1,351 
85,113 		 1.0  85,113 
1.0  85,113 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
210.00 
88.3 
185.50 

271,495 		 474,033 
271,495 
⑨年額支払賃料        271,495 円　×　12ヶ月　＝　       3,257,940 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     185.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,257,940 円　　×　　   8.6 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       280,183 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,977,757 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           474,033 円　×　　  91.4 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,333 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          271,495 円　×　　  91.4 ％　　×　　　 0.3400　＝　          84,370 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,066,460 円　　　　（　        26,435 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 木曽（共）
　　　　-3		 1,014  
(     935) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,252 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,390 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,351 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 木曽（共）
　　　　-2		 1,264  
(   1,210) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,478 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
木曽 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 134,000 円  　　　　     33,500,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 162,897 円  　　　        3,257,940　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　        5,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      251,200 円  　　　　     33,500,000　×　　  50.0 ％　×　  15.00 /1000
④損害保険料        33,500 円  　　　　     33,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        33,500 円  　　　　     33,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         620,897 円　（　　　　　　         5,353 円／㎡）　　（経費率　　  20.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9742    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 33,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　     210.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,355,050 円  
（　　　　　        20,302 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,066,460 円      
②総費用 620,897 円      
③純収益　①－② 2,445,563 円      
④建物等に帰属する純収益 2,355,050 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 90,513 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 88,178 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          760 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      1,728,980 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      14,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 木曽 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　木曽郡木曽町福島５１４３番１
 1005000130118-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
木曽 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
木曽 5-1 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　大日方　一成   TEL.
鑑定評価額 3,320,000 円  １㎡当たりの価格 28,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 25,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 木曽郡木曽町福島５１４３番１
 ②地積
　(㎡)		 116  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)

（その他）

1:4		 店舗兼住宅

Ｓ3F1B		 低層の小売店舗が建
ち並ぶ中心的商業地
域		 北7.5m町道 水道、下水 木曽福島

950m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南     0 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 旅館が混在する商業地域 街

路		 ７．５ｍ町道 交通

施設		 木曽福島駅北東方

950m		 法令

規制		 （都） 商業
(80,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 木曽町福島地区の旅館が多い商業地域である。観光客は戻りつつあるが他地域の宿泊施設に流れている。人口減
少により、地元居住者の日用品等需要は減退しており、地価は今後も下落傾向が続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     11,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、木曽町福島地区中心部の商業地域や商住混在地域であるが、福島地区の住宅地域も代替競争関係が認め
られる。需要者の中心は商業施設または併用住宅を建設する目的の事業者であるが、一般住宅建設目的の個人も想定可
能である。木曽町では、人口減少と高齢化が進行して、商業地域の商況は低迷し、商業地需要が減退している。取引当
事者の事情が様々で、規模等の個別性も強いため、需要の中心となる価格帯は把握し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、商業施設であっても自用の建物が中心であり、賃貸用の店舗や住宅に対する需要は大きくはないが、本件
の収益価格は賃貸用の店舗兼住宅を想定したものであるため、規範性が劣る。比準価格は、地理的に近接する類似地域
において現実に生起した取引事例に基づくもので、実証的であり、規範性が高い。以上より、比準価格に比重を置き、
収益価格を比較考量し、類似標準地等との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     29,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口の減少率と高齢化率は、県平均を大幅に
上回っており、民間の土地取引は少ない。商
業や観光業の経営者は高齢化し、後継者も不
足がちである。

特に変動要因はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-3.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 木曽 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２１０６
２０４３２
-48312		 木曽郡木曽町

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6.7m県道
、南2.5m、
二方路
（都） 商業

(80,400)
b １２２１２
２０４３２
-40824		 木曽郡木曽町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西4m町道、
中間画地
（都） 準住居

(60,160)
c １２１０７
２０４３２
-43412		 木曽郡木曽町

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南5.5m町道、
東4m、北4m、
三方路
（都） １中専

(70,200)
d １２３０１
２０４３２
-38880		 木曽郡木曽町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西6m町道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　     21,574) 
30,820  		 100
[ 100.0]		 [  91.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.9]
28,358 		 100
[  93.9]
30,200 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
30,200 
b (　           ) 
19,056  		 100
[ 100.0]		 [  97.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
17,946 		 100
[  61.4]
29,228 
29,200 
c (　           ) 
17,669  		 100
[ 100.0]		 [  93.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.9]
16,976 		 100
[  59.9]
28,341 
28,300 
d (　           ) 
34,187  		 100
[ 100.0]		 [  95.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
32,785 		 100
[  93.1]
35,215 
35,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -34.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     29,200 円／㎡]  



木曽 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,057,517 
606,454 
2,451,063 
2,381,850 
69,213 		 （　0.9733）
67,365 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　      1,320,882 円　　　　（　     11,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
木曽 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 75.00 Ｓ3 210.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業

 80 ％   400 ％   400 ％   116 ㎡      5.6 m x   21.0 m  前面道路：町道     　   7.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロア－貸し、２・３階共同住宅（３ＬＤＫ、平均専有面積６３㎡、２戸）の店舗兼共同住宅（外部駐車場）を想定した。 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 同種の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
70.00 
85.0 
59.50 
1,715 
102,043 		 3.0  306,129 
1.0  102,043 

 2～ 3		 共同住宅
70.00 
90.0 
63.00 
1,372 
86,436 		 1.0  86,436 
1.0  86,436 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
210.00 
88.3 
185.50 

274,915 		 479,001 
274,915 
⑨年額支払賃料        274,915 円　×　12ヶ月　＝　       3,298,980 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     185.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,298,980 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       329,898 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,969,082 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           479,001 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,311 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          274,915 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　          84,124 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,057,517 円　　　　（　        26,358 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 木曽（共）
　　　　-2		 1,264  
(   1,210) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,433 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,412 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,372 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 木曽（共）
　　　　-3		 1,014  
(     935) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 81.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,391 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
木曽 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 134,000 円  　　　　     33,500,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 148,454 円  　　　        3,298,980　×　　　　   4.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　        5,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      251,200 円  　　　　     33,500,000　×　　  50.0 ％　×　  15.00 /1000
④損害保険料        33,500 円  　　　　     33,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        33,500 円  　　　　     33,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         606,454 円　（　　　　　　         5,228 円／㎡）　　（経費率　　  19.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9733    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 33,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　     210.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0711     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0556 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,381,850 円  
（　　　　　        20,533 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,057,517 円      
②総費用 606,454 円      
③純収益　①－② 2,451,063 円      
④建物等に帰属する純収益 2,381,850 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 69,213 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 67,365 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          581 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      1,320,882 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      11,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 木曽 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　木曽郡木曽町福島５１４３番１
 1005000130118-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考