鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
長野宮田 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

長野宮田 -1

長野県

長野第２

氏名

不動産鑑定士　金子　和寛

TEL.

鑑定評価額

11,200,000 円

１㎡当たりの価格

20,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月12日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	上伊那郡宮田村３５３８番３外				②地積　(㎡)	538 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１住居 (60,200) （その他）一部近隣商業地域 (63,160)
	不整形 1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域	南西4m村道	水道、下水	宮田 540m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 70 ｍ、南 50 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 22.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

駅、公共施設（役場、小学校
）に比較的近く、利便性に優
れる既成住宅地域。

街

路

基準方位　北　　４
ｍ村道

交通

施設

宮田駅南東方

540m

法令

規制

（都）１住居
(63,160)
一部近隣商業地域

⑤地域要因の将
　来予測

村中心市街地に近く、利便性に優れ、熟成が進む住宅地域である。近年はやや人口減少傾向にあり需要は弱含み
で、地価は下落傾向と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0
不整形　　　　　　　　　　　　　 -2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 21,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 9,950 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は当村中心部及びその外縁部の住宅地域である。需要者の中心は主として当村内の居住者であるが、周辺市
町村等からの転入も見受けられる。需給動向としては、当村中心部に近く、交通・生活利便性が優れる住宅地域である
が、郊外の地価の低廉な分譲住宅地域等に需要が多く、地価はやや弱含みである。既成市街地内の住宅地域で大きな変
動は見当たらず需要が乏しい地域であるため取引が過少で価格帯と属性分析は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は当村の住宅地域における取引事例より算定され、比準過程も適切で不動産市場を反映した規範性の高い価格
と思料する。収益価格は収益性の観点から共同住宅を想定し、直接法により試算したが、当地域の快適性、利便性等の
居住環境が収益性に完全換価できず低位に求められた。よって、実証的で具体性に富む比準価格を標準とし、収益価格
は参考に留め、鑑定評価額（格）を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     21,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

総人口は減少傾向で推移しており、住宅地需
要は村全体的に弱含みである。

地域自体に目立った変化はない。

方位が南西向きの不整形画地であるほかは、
標準的画地である。個別的要因に変動はない
。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

長野宮田 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２１１２０３８８ -45654	上伊那郡宮田村		建付地	（　）	長方形	西4.5m村道、南4m、角地		（都） (70,200)
b	１２３０５２０３８８ -39805	上伊那郡宮田村		更地	（　）	ほぼ長方形	西4.5m村道、南4m、角地		（都） (70,200)
c	１２３０２２０３８８ -43121	上伊那郡宮田村		更地	（　）	ほぼ長方形	南東16m県道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
d	１２３０６２０３８８ -43834	上伊那郡宮田村		更地	（　）	ほぼ長方形	東4.6m村道、中間画地		（都） (60,200)
e	１２３０９２０３８８ -34876	上伊那郡宮田村		建付地	（　）	不整形	南6.6m県道、中間画地		（都）準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 20,082	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	19,146	100 [ 91.0]	21,040	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +0.9 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.9] 　　　　 100	21,200
b	(　 ) 21,110	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	20,147	100 [ 93.0]	21,663		21,900
c	(　 ) 17,646	100 [ 100.0]	[ 97.6] 100	100 [ / ]	100 [ 77.3]	22,280	100 [ 108.0]	20,630		20,800
d	(　 ) 13,600	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	13,450	100 [ 64.6]	20,820		21,000
e	(　 ) 17,024	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	19,928	100 [ 98.8]	20,170		20,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -9.0
a	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 -22.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -36.0
d	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 21,000 円／㎡]

長野宮田 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,228,817	980,245	4,248,572	3,973,250	275,322	（　0.9720） 267,613	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	5,352,260 円　　　　（　 9,950 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

長野宮田 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	185.00	ＬＳ2	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居一部近隣商業地域	63 ％	200 ％	160 ％	538 ㎡	21.5 m x 31.0 m	前面道路：村道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫ・ファミリータイプ、平均専有面積４５㎡、８戸、敷地内駐車場付共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	居宅	180.00	100.0	180.00	1,241	223,380	1.0	223,380
							1.0	223,380
～

～

～

～

計		360.00	100.0	360.00		446,760		446,760
								446,760

⑨年額支払賃料	446,760 円　×　12ヶ月　＝　 5,361,120 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,361,120 円　　×　　 6.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 348,473 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,012,647 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	446,760 円　×　　 93.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,177 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 446,760 円　×　　 93.5 ％　　×　　　 0.5075　＝　 211,993 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,228,817 円　　　　（　 9,719 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	宮田（共）　　　　-5	1,174 ( 1,122)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	1,276	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,295 円/㎡　月額支払賃料（　 1,241 円/㎡）　基準階 1 F B
b	宮田（共）　　　　-4	1,316 ( 1,258)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,316
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

長野宮田 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	230,000 円	57,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	214,445 円	5,361,120　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 18,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 402,500 円	57,500,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	57,500 円	57,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	57,500 円	57,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 980,245 円　（　　　　　　 1,822 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9720

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	57,500,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0691	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0583 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,973,250 円（　　　　　 7,385 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,228,817 円
②総費用	980,245 円
③純収益　①－②	4,248,572 円
④建物等に帰属する純収益	3,973,250 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	275,322 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	267,613 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 497 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,352,260 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,950 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

長野宮田 -1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	上伊那郡宮田村３５３８番３	1009005008470-0000
2	上伊那郡宮田村３５３８番１３	1009005008475-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
長野宮田 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

長野宮田 -1

長野県

長野第２

氏名

不動産鑑定士　今牧　一宏

TEL.

鑑定評価額

11,200,000 円

１㎡当たりの価格

20,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	上伊那郡宮田村３５３８番３外				②地積　(㎡)	538 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１住居 (60,200) （その他）一部近隣商業地域 (63,160)
	不整形 1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域	南西4m村道	水道、下水	宮田 540m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 70 ｍ、南 50 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 22.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、４ｍ村
道

交通

施設

宮田駅南東方

540m

法令

規制

（都）１住居
(63,160)
一部近隣商業地域

⑤地域要因の将
　来予測

村中心市街地に近く、利便性も良く、比較的熟成度の高い住宅地域である。近年はやや人口減少傾向にあり村内
住宅地の価格は弱含みにて推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0
不整形　　　　　　　　　　　　　 -2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 20,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 9,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は宮田村中心部周辺の市街地及びその外周部の住宅地域の一帯である。需要者の中心は主として村内居住
者であるが、周辺市町村等の他地域からの転入も見受けられる。需給動向としては、利便性の高い住宅地域であるが、
村内の他の比較的地価の低廉な分譲住宅地域等に押され、需要はやや弱含みである。対象地域は既成市街地内に存し、
地域内での取引は比較的少なく中心となる価格水準は見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　周辺地域では若干の共同住宅が散見される程度で賃貸需要は総じて弱い。収益物件への新規投資は既存地主による節
税対策目的等が主であり、取引は自用の戸建て住宅の取得を目的としたものが大半を占める。対象地域は収益性よりも
居住の快適性等を重視する住宅地域であることから、市場実態を反映した比準価格を中心とし、収益価格をも参酌し、
鑑定評価額を上記の通りと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口は減少傾向で推移しており、高齢化率は
県平均より低い傾向にある。

地域要因に特段の変動は見られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

長野宮田 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３０９２０３８８ -34876	上伊那郡宮田村		建付地	（　）	不整形	南6.6m県道、中間画地		（都）準工 (60,200)
b	１２３０５２０３８８ -39805	上伊那郡宮田村		更地	（　）	ほぼ長方形	西4.5m村道、南4m、角地		（都） (70,200)
c	１２２１１２０３８８ -45654	上伊那郡宮田村		建付地	（　）	長方形	西4.5m村道、南4m、角地		（都） (70,200)
d	１２２１０２０３８８ -36782	上伊那郡宮田村		建付地	（　）	長方形	西12m村道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 17,024	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	19,928	100 [ 100.8]	19,770	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +0.9 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.9] 　　　　 100	19,900
b	(　 ) 21,110	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	20,147	100 [ 95.0]	21,207		21,400
c	(　 ) 20,082	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	19,146	100 [ 90.0]	21,273		21,500
d	(　 ) 10,161	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ 50.0]	100 [ 102.0]	19,545	100 [ 95.3]	20,509		20,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 20,900 円／㎡]

長野宮田 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき、土地の再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,224,604	980,072	4,244,532	3,973,250	271,282	（　0.9720） 263,686	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	5,273,720 円　　　　（　 9,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

長野宮田 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	185.00	ＬＳ2	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居一部近隣商業地域	63 ％	200 ％	160 ％	538 ㎡	21.5 m x 31.0 m	前面道路：村道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ（２ＤＫ、専有面積４５㎡程度）８世帯、敷地内駐車場を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	居宅	180.00	100.0	180.00	1,240	223,200	1.0	223,200
							1.0	223,200
～

～

～

～

計		360.00	100.0	360.00		446,400		446,400
								446,400

⑨年額支払賃料	446,400 円　×　12ヶ月　＝　 5,356,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,356,800 円　　×　　 6.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 348,192 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,008,608 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	446,400 円　×　　 93.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,174 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 446,400 円　×　　 93.5 ％　　×　　　 0.5075　＝　 211,822 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,224,604 円　　　　（　 9,711 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	宮田（共）　　　　-4	1,316 ( 1,258)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,316	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,293 円/㎡　月額支払賃料（　 1,240 円/㎡）　基準階 1 F B
b	宮田（共）　　　　-5	1,174 ( 1,122)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,174
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

長野宮田 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	230,000 円	57,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	214,272 円	5,356,800　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 18,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 402,500 円	57,500,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	57,500 円	57,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	57,500 円	57,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 980,072 円　（　　　　　　 1,822 円／㎡）　　（経費率　　 18.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9720

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	57,500,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0691	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0583 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,973,250 円（　　　　　 7,385 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,224,604 円
②総費用	980,072 円
③純収益　①－②	4,244,532 円
④建物等に帰属する純収益	3,973,250 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	271,282 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	263,686 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 490 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,273,720 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,800 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

長野宮田 -1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	上伊那郡宮田村３５３８番３	1009005008470-0000
2	上伊那郡宮田村３５３８番１３	1009005008475-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考