令和6年1月15日　提出 長野中川 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長野中川 -1 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　下平　智行   TEL.

鑑定評価額 1,690,000 円  １㎡当たりの価格 4,540 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上伊那郡中川村大草４５４０番１２ ②地積 　(㎡) 372   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 住宅のほかに農地等 が見られる傾斜地の 住宅地域 南西4m村道 水道、下水 伊那田島 5.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ村 道 交通 施設 伊那田島駅北東方 5.4km 法令 規制 （都） １中専 (60,160) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 村の中心部付近に存し、役場や学校等の公共施設に近いものの、圏域の中心からやや離れており宅地需要は弱い 。地域地価は当分の間、下落傾向で推移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      4,540 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は中川村内及び隣接する市町村の戸建・農家住宅地域である。需要者は村内に地縁、血縁を有する個人需要 者が中心であるが、Ｉターン組や二拠点居住者も期待される。近隣地域は公共施設等に近く、生活利便性が良好である が、地縁的選好性の強い地域で少子高齢化が進行する等需要は限定され、地価は弱含みで推移している。需要の中心と なる価格帯は、近時における村内取引事例が少なく、かつ事例も個別事情が反映されがちで把握が困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地域は一般住宅、農家住宅のほか農地等も介在する村の中心部に近い農家住宅地域である。周辺地域では賃貸市場 は未成熟であるため収益方式は適用しないこととした。村内では自用目的の取引が中心であり、市場実態を反映しつつ 求められた比準価格は、適切妥当と認められるためこれを標準とし、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、上記鑑 定評価額は単価と総額の関係から見ても妥当なものと判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      4,630 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] この一年で村内全体人口はやや減少し、高齢 化率はやや上昇気味である。物価高等により 地方経済の先行き不透明感は依然として払拭 されていない。 価格形成に影響を及ぼす特別な地域要因の変 動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％