令和6年1月12日　提出 飯島 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   飯島 5-1 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　大日方　一成   TEL.

鑑定評価額 12,600,000 円  １㎡当たりの価格 19,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上伊那郡飯島町飯島１１５０番１外 ②地積 　(㎡) 656   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） (90,237) 1:1.5 店舗兼住宅 Ｗ2 小売店舗、住宅等が 混在する国道沿いの 商業地域 西16m国道、背面道 水道、下水 飯島 290m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南   120 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.0 ｍ、奥行　約　　  30.5 ｍ、規模　　       640 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 住宅が混在する国道沿いの商 業地域 街 路 １６ｍ国道 交通 施設 飯島駅西方 290m 法令 規制 （都） 近商 (90,237) 一部商業地域 ⑤地域要因の将 　来予測 数軒の店舗又は併用住宅の他、一般住宅も多い地域である。周辺市町村の大型商業施設や、郊外の路線商業地域 への顧客流出によって商況は低迷しつつあり、地価は下落傾向を続けるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、飯島町内の商業地域や商住混在地域が中心であるが、飯島町内の一般の住宅地域も代替競争関係が認め られる。需要者としては、店舗や併用住宅の建設を企図する事業者が中心であるが、戸建住宅建設目的の個人も想定可 能である。郊外路線商業地域や大型商業施設への顧客流出に伴って近隣地域の繁華性は低迷し、商業地としての需要は 減退している。近隣地域は、規模や形状等の個別性が強く、需要の中心となる価格帯は見い出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、商業施設であっても自用の物件が中心であり、賃貸物件はほとんどないので、収益価格の試算は行わなか った。比準価格は、地理的に近接する類似地域において、現実に生起した取引事例に基づいて試算したもので、実証的 であり、比準の過程も適切で、規範性が高い。以上より、規範性のある比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏ま えて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松川 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,400 円／㎡ [ 97.8] 100 100 [100.0] 100 [113.7] [100.0] 100 19,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 飯島町は、人口減少率と高齢化率が県平均を 大幅に上回っている。旧来の商業地域におけ る商業施設の経営者は高齢化し、後継者も不 足がちである。 特に変動要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.5 ％  ％