令和6年1月15日　提出 飯島 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   飯島 -1 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　寺沢　秀文   TEL.

鑑定評価額 5,830,000 円  １㎡当たりの価格 12,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上伊那郡飯島町飯島２４５１番２ ②地積 　(㎡) 474   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ利便性の良い 住宅地域 北6.6m町道 水道、下水 飯島 560m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.5 ｍ、奥行　約　　  28.5 ｍ、規模　　       470 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６．６ ｍ町道 交通 施設 飯島駅南西方 560m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は町役場や小学校等の利便施設に恵まれた住環境良好な住宅地域である。但し、人口減少等から宅地需 要は弱含みで地価は下落傾向が継続しており、当面は現状のまま推移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は飯島町中心部に比較的近い住宅地域及び周辺の新興住宅地域。需要者の中心は町内居住者であるも、近 年は県外からのＩターンや周辺市町村からの転入者も見られる。町役場、学校等公共公益施設に近く住環境には恵まれ るが、昨今の少子高齢化・人口減少を反映して土地の需要は弱く、地価水準は引き続き下落傾向で推移している。土地 は総額で６００万円前後程度、新築の戸建物件は２０００～２５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　当該地域は飯島町中心部近くに位置し、町役場や小学校等にも近い生活利便性に恵まれた住宅地域である。対象標準 地周辺には、民間アパート等も若干は介在するも、総じて賃貸市場は未成熟であり、新規のアパートを想定することが 困難だったため収益還元法は適用できなかった。取引の中心は自用目的が主であることから市場の取引実態を反映する 比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和２年春先頃よりの世界的なコロナ禍から ようやく脱却しつつある中で、不動産価格動 向にも地域差、用途差等はあるも総じて回復 傾向が見られる。 町内人口は減少し、高齢化率も高く、需要は 総じて弱含みである。公共施設等に近い住宅 地域であるが、需要は弱含みであり、地価は 下落傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％