別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
箕輪 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
箕輪 5-1 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　金子　和寛   TEL.
鑑定評価額 6,810,000 円  １㎡当たりの価格 25,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 上伊那郡箕輪町大字中箕輪字餅田９４９７番４
 ②地積
　(㎡)		 264  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 近商
(80,200)

（その他）

1:2.5		 店舗兼住宅

Ｗ2		 低層の小売店舗等が
建ち並ぶ商業地域
 西8m国道 水道、下水 伊那松島

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   150 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ国道 交通

施設		 伊那松島駅南西方

400m		 法令

規制		 （都） 近商
(80,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 国道沿いの既存商業地域であり、郊外大型商業施設等への顧客の流出により商況は低迷している。新型コロウイ
ルスの影響は薄まりつつあるものの、地価は下落傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     17,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ伊那松島駅周辺の当町の商業地域及び住・商混在地域を中心に当町商業地全域に及ぶ。需要者は店舗
等を行う当町の個人又は法人が中心である。近隣地域は中心部に位置する国道１５３号沿いの既存商店街であるものの
、郊外の大型商業施設への顧客の流出により商況は低迷し、地価は弱含みにて推移している。需要の中心となる価格帯
は、旧態の商業地需要は弱く、事例も個別事情が反映される傾向が強いため把握が困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自用の店舗等が中心で、賃貸市場の成熟度は総じて低い。収益価格は、直接法により求めたが、賃貸市場の未熟成、賃
料が持つ諸特性に加え、試算過程に多くの想定要素が介入することから低く求められ、試算価格としての規範性は低い
。よって、当町及び伊那市の商業地域の事例を採用し試算した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地と
の検討を踏まえ、単価と総額との関連性にも留意して、鑑定評価額（格）を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　辰野 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     24,600 円／㎡		 [ 97.2]
100		 100
[103.0]		 100
[ 90.2]		 [100.0]
100		 25,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     26,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 郊外大型店舗への顧客の流出に伴う商業収益
の低迷により既存商店街は衰退している。



地域自体に目立った変化はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-2.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 箕輪 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２２０９
２０３８３
-37860		 上伊那郡箕輪町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北4.5m町道、
中間画地
（都） 近商

(80,200)
b １２３０４
２０３８３
-41987		 上伊那郡箕輪町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東25m国道、
北西3.8m、
南西3.2m、
三方路
（都） 準工

(70,200)
c １２３０８
２０３８３
-43020		 上伊那郡箕輪町

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 北西7m県道、
南西4m、角地
（都） 

(70,200)
d １２３０９
２０２０９
-34853		 伊那市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西4.2m市道
、南東4.6m、
角地
（都） 商業

(100,252)
e １２３０１
２０２０９
-39648		 伊那市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東9m県道、
中間画地
（都） 準住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
24,500  		 100
[ 100.0]		 [  95.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
23,471 		 100
[  85.5]
27,451 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
27,500 
b (　           ) 
20,685  		 100
[  85.0]		 [  98.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
23,405 		 100
[  90.6]
25,833 
25,800 
c (　           ) 
19,890  		 100
[ 100.0]		 [  98.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
19,286 		 100
[  71.3]
27,049 
27,000 
d (　           ) 
34,645  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
32,797 		 100
[ 115.5]
28,396 
28,400 
e (　           ) 
25,874  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
27,018 		 100
[ 102.0]
26,488 
26,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 隣地売買

 ％／月  
-0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     26,900 円／㎡]  



箕輪 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,737,138 
685,720 
3,051,418 
2,815,560 
235,858 		 （　0.9733）
229,561 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　      4,501,196 円　　　　（　     17,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
箕輪 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 120.00 Ｓ2 240.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 近商

 80 ％   200 ％   200 ％   264 ㎡     10.0 m x   26.0 m  前面道路：国道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗のフロア貸し、２階居宅（２ＬＤＫ・ファミリータイプ、平均専有面積５７㎡、２戸）、敷地内駐車場を想定。 ⑦有効率　  92.5 ％
の理由		 標準的な建物を想定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
120.00 
90.0 
108.00 
1,640 
177,120 		 3.0  531,360 
1.0  177,120 

 2～ 2		 居宅
120.00 
95.0 
114.00 
1,367 
155,838 		 1.0  155,838 
1.0  155,838 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
240.00 
92.5 
222.00 

332,958 		 687,198 
332,958 
⑨年額支払賃料        332,958 円　×　12ヶ月　＝　       3,995,496 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     222.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,995,496 円　　×　　   8.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       327,631 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,667,865 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           687,198 円　×　　  91.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,308 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          332,958 円　×　　  91.8 ％　　×　　　 0.2060　＝　          62,965 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,737,138 円　　　　（　        14,156 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 箕輪（店）
　　　　-1		 1,679  
(   1,675) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]
1,866 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,670 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,640 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 伊那（事）
　　　　-2		 1,179  
(   1,154) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[115.0]		 100
[ 80.0]
1,602 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
箕輪 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 158,400 円  　　　　     39,600,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 159,820 円  　　　        3,995,496　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       11,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      277,200 円  　　　　     39,600,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        39,600 円  　　　　     39,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        39,600 円  　　　　     39,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         685,720 円　（　　　　　　         2,597 円／㎡）　　（経費率　　  18.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9733    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 39,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0711     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0556 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,815,560 円  
（　　　　　        10,665 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,737,138 円      
②総費用 685,720 円      
③純収益　①－② 3,051,418 円      
④建物等に帰属する純収益 2,815,560 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 235,858 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 229,561 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          870 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,501,196 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      17,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 箕輪 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　上伊那郡箕輪町大字中箕輪字餅田９４９７番４
 1009005353507-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
箕輪 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
箕輪 5-1 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　寺沢　秀文   TEL.
鑑定評価額 6,810,000 円  １㎡当たりの価格 25,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 上伊那郡箕輪町大字中箕輪字餅田９４９７番４
 ②地積
　(㎡)		 264  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 近商
(80,200)

（その他）

1:2.5		 店舗兼住宅

Ｗ2		 低層の小売店舗等が
建ち並ぶ商業地域
 西8m国道 水道、下水 伊那松島

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   150 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ国道 交通

施設		 伊那松島駅南西方

400m		 法令

規制		 （都） 近商
(80,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は旧国道沿いの既成商業地域。郊外の国道１５３号バイパス沿いに商業中心が移行し、当該道路沿いの
商況は顧客流出等により衰退傾向にある。需要停滞等から地域内地価は弱含みにて推移していくものと予測。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     14,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏はＪＲ伊那松島駅周辺の商業地域や周辺路線商業地域、及びその背後の混在地域等で、特に幹線道路沿い
の既存路線商業地域に強い代替競争関係が認められる。需要者の中心は地元の個人事業者が主である。需給動向は国道
１５３号バイパス沿いへの大型店舗出店等の影響を受け、当地域の商況は停滞気味であり需要は弱含みで推移している
。中心となる価格帯は、取引毎の個別性が強く、かつ取引事例も僅少傾向であることから把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　比準価格は商業地取引の僅少傾向の中で得られた取引事例等より求められ、いずれも補修正は適切に行われ、かつ各
事例の特徴に応じた斟酌が加えられており妥当な価格であると思料される。一方、収益価格は依然として商況が停滞し
ていること等からの低廉な賃料水準等により、比準価格よりも低廉に試算された。本件では市場性を反映した比準価格
を標準として収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　辰野 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     24,600 円／㎡		 [ 97.2]
100		 100
[103.0]		 100
[ 90.2]		 [100.0]
100		 25,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     26,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 令和２年春先頃よりの世界的なコロナ禍から
ようやく脱却しつつある中で、不動産価格動
向にも地域差、用途差等はあるも総じて回復
傾向が見られる。

箕輪町全体の人口はやや減少傾向に転じてお
り、これらを背景として町内の商業地需要等
も低迷気味にて推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +0.1
交通・接近　　　  +2.9
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-2.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 箕輪 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０４
２０３８３
-41952		 上伊那郡箕輪町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北12m町道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
b １２２０４
２０３８３
-42058		 上伊那郡箕輪町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東8m国道、
中間画地
（都） 近商

(80,200)
c １２２０７
２０３８３
-41048		 上伊那郡箕輪町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西2.5m町道
、西6m、
角地
（都） １住居

(70,160)
d １２３０４
２０３８３
-41987		 上伊那郡箕輪町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東25m国道、
北西3.8m、
南西3.2m、
三方路
（都） 準工

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
25,641  		 100
[ 100.0]		 [  98.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
25,205 		 100
[  93.9]
26,842 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
26,800 
b (　           ) 
22,498  		 100
[ 100.0]		 [  96.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
21,598 		 100
[  79.8]
27,065 
27,100 
c (　           ) 
30,565  		 100
[ 100.0]		 [  97.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
28,413 		 100
[ 104.9]
27,086 
27,100 
d (　           ) 
20,685  		 100
[  85.0]		 [  98.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
23,405 		 100
[  92.1]
25,413 
25,400 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.1 交通・接近　  -0.1 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.2 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.8 交通・接近　  +0.1 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 隣地売買

 ％／月  
-0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.5 交通・接近　  -0.4 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     26,600 円／㎡]  



箕輪 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,676,101 
679,508 
2,996,593 
2,794,230 
202,363 		 （　0.9733）
196,960 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　      3,861,961 円　　　　（　     14,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
箕輪 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼共同住宅 120.00 Ｓ2 240.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 近商

 80 ％   200 ％   200 ％   264 ㎡     10.0 m x   26.0 m  前面道路：国道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸店舗、２階は２ＬＤＫファミリータイプ、平均専有面積約５７㎡、敷地内駐車場付店舗兼共同住宅を想定。 ⑦有効率　  92.5 ％
の理由		 標準的建物を想定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
120.00 
90.0 
108.00 
1,635 
176,580 		 3.0  529,740 
1.0  176,580 

 2～ 2		 居宅
120.00 
95.0 
114.00 
1,324 
150,936 		 1.0  150,936 
1.0  150,936 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
240.00 
92.5 
222.00 

327,516 		 680,676 
327,516 
⑨年額支払賃料        327,516 円　×　12ヶ月　＝　       3,930,192 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     222.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,930,192 円　　×　　   8.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       322,276 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,607,916 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           680,676 円　×　　  91.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,249 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          327,516 円　×　　  91.8 ％　　×　　　 0.2060　＝　          61,936 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,676,101 円　　　　（　        13,925 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 箕輪（共）
　　　　-10		 1,432  
(   1,372) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]
1,685 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,664 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,635 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 箕輪（共）
　　　　-6		 1,165  
(   1,163) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[ 79.5]		 100
[ 85.0]
1,642 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
箕輪 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 157,200 円  　　　　     39,300,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 157,208 円  　　　        3,930,192　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       11,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      275,100 円  　　　　     39,300,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        39,300 円  　　　　     39,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        39,300 円  　　　　     39,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         679,508 円　（　　　　　　         2,574 円／㎡）　　（経費率　　  18.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9733    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 39,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 159,000 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0711     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0556 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,794,230 円  
（　　　　　        10,584 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,676,101 円      
②総費用 679,508 円      
③純収益　①－② 2,996,593 円      
④建物等に帰属する純収益 2,794,230 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 202,363 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 196,960 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          746 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,861,961 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      14,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 箕輪 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　上伊那郡箕輪町大字中箕輪字餅田９４９７番４
 1009005353507-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
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備考