別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
長野富士見 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
長野富士見 -2 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　矢崎　敏臣   TEL.
鑑定評価額 4,710,000 円  １㎡当たりの価格 19,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 諏訪郡富士見町落合字南原山９９８４番４３９
 ②地積
　(㎡)		 238  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） １住居
(60,200)

（その他）



(60,192)

1.5:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅が建ち並ぶ
利便性の良い住宅地
域		 南東4.8m町道 水道、下水 富士見

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　４
．８ｍ町道		 交通

施設		 富士見駅南東方

500m		 法令

規制		 （都） １住居
(60,192)
⑤地域要因の将
　来予測		 富士見駅に程近い戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。地価は町全体の人口減少、高齢化、地方景気の停滞など
から今後も下落を予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     11,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は富士見町全域の住宅地域であり、特に富士見駅周辺の利便性の高い住宅地域に強い代替性が認められる。
需要の中心は富士見町及び周辺市町村に居住する３０代～４０代の第一次取得者。対象地域は駅への接近性に優れるも
のの、最寄商店街の衰退により当該地域の不動産需要は細っており、地価の下落率についても同様の傾向で推移してい
る。需要の中心の価格帯は、土地について５００万円を前後しているが、周辺の建売件数は少ない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、周辺地域に存する住宅地の取引事例を中心に求めたもので、実証的であり、規範性が高い。周辺にはファ
ミリー向けのアパートも散見されるが、地主による節税対策のものがほとんどであり、土地価格に見合う賃料水準が形
成されていないことから収益価格は低位に求められた。土地取引は自用目的が中心であることから、規範性に優れる比
準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　長野富士見 -1              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     20,100 円／㎡		 [ 99.5]
100		 100
[103.0]		 100
[100.7]		 [103.0]
100		 19,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     20,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 富士見町の人口は減少傾向であり高齢化率は
県平均を大きく上回っている。町は積極的に
移住誘致政策を進めているが住宅地需要は依
然低迷している。

徒歩圏内にある旧来の商店街の繁華性が衰え
るとともに、当該住宅地域の利便性も劣りつ
つある。町の高齢化率の上昇も影響し宅地需
要は弱含み。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-2.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 長野富士見 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０７
２０３６２
-40846		 諏訪郡富士見町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西6.8m町道
、南西6.5m、
角地
（都） １低専

(60,80)
b １２２０６
２０３６２
-46772		 諏訪郡富士見町

 更地


   
（　          ） 		 台形 東7.7m町道、
中間画地
（都） 準工

(60,200)
c １２２０９
２０３６２
-37616		 諏訪郡富士見町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東9.2m町道、
西4.2m、角地
（都） 準工

(70,200)
d １２３０５
２０３６２
-39472		 諏訪郡富士見町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西4m町道、
中間画地
（都） １低専

(50,80)
e １２２０１
２０３６２
-38240		 諏訪郡富士見町

 更地


   
（　          ） 		 台形 南東4.7m町道
、中間画地
（都） 

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
18,469  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
17,841 		 100
[  91.1]
19,584 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
20,200 
b (　           ) 
18,607  		 100
[ 100.0]		 [  96.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.9]
18,511 		 100
[ 100.9]
18,346 
18,900 
c (　           ) 
20,864  		 100
[ 100.0]		 [  98.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  88.7]
23,169 		 100
[ 109.1]
21,236 
21,900 
d (　           ) 
20,833  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
20,166 		 100
[ 104.0]
19,390 
20,000 
e (　           ) 
22,517  		 100
[ 100.0]		 [  97.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
21,336 		 100
[ 103.7]
20,575 
21,200 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　 -11.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +14.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     20,200 円／㎡]  



長野富士見 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,609,533 
533,204 
2,076,329 
1,937,660 
138,669 		 （　0.9720）
134,786 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      2,695,720 円　　　　（　     11,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
長野富士見 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 95.00 ＬＳ2 180.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） １住居

 60 ％   200 ％   192 ％   238 ㎡     18.8 m x   13.0 m  前面道路：町道     　   4.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ（２ＤＫ、平均専有面積４５㎡）４戸、敷地内無料駐車場付共同住宅を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 共同住宅
90.00 
100.0 
90.00 
1,263 
113,670 		 1.0  113,670 
1.0  113,670 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
180.00 
100.0 
180.00 

227,340 		 227,340 
227,340 
⑨年額支払賃料        227,340 円　×　12ヶ月　＝　       2,728,080 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,728,080 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       226,431 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,501,649 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           227,340 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,085 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          227,340 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         105,799 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,609,533 円　　　　（　        10,964 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 富士見（共）
　　　　-3		 1,502  
(   1,439) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,502 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,317 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,263 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 富士見（共）
　　　　-4		 1,377  
(   1,319) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,252 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
長野富士見 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 139,000 円  　　　　     27,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 136,404 円  　　　        2,728,080　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　        7,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      194,600 円  　　　　     27,800,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        27,800 円  　　　　     27,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        27,800 円  　　　　     27,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         533,204 円　（　　　　　　         2,240 円／㎡）　　（経費率　　  20.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 24 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9720    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 27,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0697     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0583 ×　 45 ％　＋　0.0725 ×  40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,937,660 円  
（　　　　　         8,141 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,609,533 円      
②総費用 533,204 円      
③純収益　①－② 2,076,329 円      
④建物等に帰属する純収益 1,937,660 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 138,669 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 134,786 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          566 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,695,720 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      11,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 長野富士見 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　諏訪郡富士見町落合字南原山９９８４番４３９
 1007000290085-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
長野富士見 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
長野富士見 -2 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　今牧　一宏   TEL.
鑑定評価額 4,710,000 円  １㎡当たりの価格 19,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 諏訪郡富士見町落合字南原山９９８４番４３９
 ②地積
　(㎡)		 238  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） １住居
(60,200)

（その他）



(60,192)

1.5:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅が建ち並ぶ
利便性の良い住宅地
域		 南東4.8m町道 水道、下水 富士見

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北、　４
．８ｍ町道		 交通

施設		 富士見駅南東方

500m		 法令

規制		 （都） １住居
(60,192)
⑤地域要因の将
　来予測		 駅に近く交通接近性は認められるものの、駅周辺の住宅地から商業施設にも近く利便性の高い役場上の住宅地に
需要のシフトが見られるため、住宅地需要は弱含み。当面は地価の下落傾向が継続するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     10,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、富士見町内の住宅地域で、特に中心部及びその周辺の住宅地域に強い代替関係が認められる。需要者は
、富士見町の居住者を主として、町外の諏訪エリアの企業への通勤者もみられる。需給動向については、人口減少や高
齢化率の上昇等もあり駅南側の宅地需要は引き続き弱含みである。需給の中心となる価格帯は、個別性にもよるが土地
のみで総額４００～５００万円程度、新築建物付で概ね３０００万円程度と思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺には共同住宅も散見されるが、近隣地域は戸建住宅を中心とした住宅地域であり、収益物件建築を目的とした土地
取引は稀である。従って、新規に賃貸共同住宅の建築を想定して試算した収益価格はやや信頼性を欠く。当地域は自用
利用が目的の取引が主であることから、現実の取引市場にて行われた取引事例を基に求められた比準価格を標準とし、
収益価格を参酌して、さらに代表標準地との検討を踏まえた上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　長野富士見 -1              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     20,100 円／㎡		 [ 99.5]
100		 100
[103.0]		 100
[100.7]		 [103.0]
100		 19,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     20,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は微減で推移しておりの減少率は県平均
を下回っている。高齢化率は県平均より高い
傾向にある。


地域要因に特段の変動は見られない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-2.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 長野富士見 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０７
２０３６２
-40846		 諏訪郡富士見町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西6.8m町道
、南西6.5m、
角地
（都） １低専

(60,80)
b １２３０５
２０３６２
-39472		 諏訪郡富士見町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西4m町道、
中間画地
（都） １低専

(50,80)
c １２２０９
２０３６２
-37669		 諏訪郡富士見町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西5m町道、
中間画地
（都） １低専

(50,80)
d １２２０９
２０３６２
-37616		 諏訪郡富士見町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東9.2m町道、
西4.2m、角地
（都） 準工

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
18,469  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
17,841 		 100
[  92.1]
19,371 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
20,000 
b (　           ) 
20,833  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
20,166 		 100
[ 103.1]
19,560 
20,100 
c (　           ) 
21,660  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
21,274 		 100
[ 108.2]
19,662 
20,300 
d (　           ) 
20,864  		 100
[ 100.0]		 [  98.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  88.7]
23,169 		 100
[ 110.2]
21,025 
21,700 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　 -11.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     20,100 円／㎡]  



長野富士見 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,658,334 
546,560 
2,111,774 
1,983,170 
128,604 		 （　0.9720）
125,003 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      2,500,060 円　　　　（　     10,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
長野富士見 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 95.00 ＬＳ2 180.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） １住居

 60 ％   200 ％   192 ％   238 ㎡     18.8 m x   13.0 m  前面道路：町道     　   4.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＤＫ・ファミリータイプ、平均専有面積４５㎡、４戸、敷地内に無料駐車場を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 共同住宅
90.00 
100.0 
90.00 
1,270 
114,300 		 1.0  114,300 
1.0  114,300 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
180.00 
100.0 
180.00 

228,600 		 228,600 
228,600 
⑨年額支払賃料        228,600 円　×　12ヶ月　＝　       2,743,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,743,200 円　　×　　   7.1 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       194,767 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,548,433 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           228,600 円　×　　  92.9 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,124 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          228,600 円　×　　  92.9 ％　　×　　　 0.5075　＝　         107,777 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,658,334 円　　　　（　        11,169 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 富士見（共）
　　　　-3		 1,502  
(   1,439) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,458 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,325 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,270 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 富士見（共）
　　　　-1		 1,453  
(   1,392) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,258 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
長野富士見 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 143,500 円  　　　　     28,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 137,160 円  　　　        2,743,200　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　        7,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      200,900 円  　　　　     28,700,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        28,700 円  　　　　     28,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        28,700 円  　　　　     28,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         546,560 円　（　　　　　　         2,296 円／㎡）　　（経費率　　  20.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9720    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 28,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0691     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0583 ×　 45 ％　＋　0.0710 ×  40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,983,170 円  
（　　　　　         8,333 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,658,334 円      
②総費用 546,560 円      
③純収益　①－② 2,111,774 円      
④建物等に帰属する純収益 1,983,170 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 128,604 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 125,003 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          525 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,500,060 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      10,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 長野富士見 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　諏訪郡富士見町落合字南原山９９８４番４３９
 1007000290085-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考