別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
下諏訪 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
下諏訪 5-1 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　宮坂　祐里   TEL.
鑑定評価額 15,400,000 円  １㎡当たりの価格 46,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 諏訪郡下諏訪町字湖浜６１７２番１６
 ②地積
　(㎡)		 331  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 近商
(80,200)

（その他）



(90,200)

1:1.2		 店舗兼住宅

Ｓ2		 中低層の店舗、事務
所が建ち並ぶ路線商
業地域		 北16m県道 水道、下水 下諏訪

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   120 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ県道 交通

施設		 下諏訪駅南東方

1.1km		 法令

規制		 （都） 近商
(90,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 県道沿いの路線商業地域で、町内では集客力のある幹線道路沿いに存するが、圏域内の大型店との競争激化等に
より商況は低迷している。需要は弱含みで、地価は下落傾向が続くものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     29,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は諏訪圏域の商業地域一帯であるが、特に強い代替競争関係が見られるのは下諏訪町及び隣接市の路線商業
地域である。需要者の中心は、地元を中心とする事業者であるが、広域に事業展開する法人も想定される。地域人口の
減少、周辺市への競合店出店等による競争激化から、新規出店の動きは少なく、需給は弱含みで推移している。需要の
中心となる価格帯は、取引自体が少なく、取引規模、用途、取引事情等個別性が強いため一定の水準は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、周辺類似地域内の商業地又は混在地に関する現実の取引事例から求めたもので、実証的で市場性を反映す
る価格である。収益価格は、賃貸用ビルの建築を想定して求めたものであるが、近年はテナントビルの新規供給が少な
く、また、賃貸需要も低調であり、収益価格の信頼性は劣る。以上より、相対的に規範性が高い比準価格を標準として
、収益価格を勘案し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　岡谷 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     41,200 円／㎡		 [ 97.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.2]		 [100.0]
100		 45,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     47,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復傾向が見られる。下諏訪
町の人口は減少傾向、高齢化率は県平均より
高く、宅地需要は弱含みで推移している。


地域要因に特段の変動は見られない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-2.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 下諏訪 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０２
２０３６１
-42650		 諏訪郡下諏訪町

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北東11.3m国
道、南東5m、
角地
（都） １住居

(70,200)
b １２２０３
２０３６１
-36390		 諏訪郡下諏訪町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北9.3m国道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
c １２２０２
２０３６１
-41816		 諏訪郡下諏訪町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東7.7m町道、
中間画地
（都） 準工

(60,200)
d １２２１１
２０２０４
-45368		 岡谷市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東10.1m市道、
中間画地
（都） 準工

(70,200)
e １２２１０
２０２０６
-36362		 諏訪市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西8m市道、
南西4.7m、
角地
（都） １住居

(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
40,785  		 100
[ 100.0]		 [  98.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
39,226 		 100
[  87.0]
45,087 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
45,100 
b (　           ) 
52,482  		 100
[ 100.0]		 [  96.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
50,540 		 100
[  97.0]
52,103 
52,100 
c (　           ) 
46,586  		 100
[ 100.0]		 [  98.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
44,850 		 100
[  89.0]
50,393 
50,400 
d (　           ) 
39,900  		 100
[ 100.0]		 [  97.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
39,022 		 100
[  88.4]
44,143 
44,100 
e (　           ) 
45,124  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
44,499 		 100
[  92.2]
48,264 
48,300 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     47,400 円／㎡]  



下諏訪 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,167,525 
1,996,984 
7,170,541 
6,655,500 
515,041 		 （　0.9729）
501,083 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　      9,636,212 円　　　　（　     29,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
下諏訪 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 180.00 Ｓ3 540.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 近商

 90 ％   200 ％   200 ％   331 ㎡     16.0 m x   20.0 m  前面道路：県道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗（フロアー貸し）、２～３階：事務所（フロアー貸し）、敷地内無料駐車場を想定。 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 店舗・事務所としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
180.00 
85.0 
153.00 
2,081 
318,393 		 3.0  955,179 
1.0  318,393 

 2～ 3		 事務所
180.00 
85.0 
153.00 
1,680 
257,040 		 3.0  771,120 
1.0  257,040 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
540.00 
85.0 
459.00 

832,473 		 2,497,419 
832,473 
⑨年額支払賃料        832,473 円　×　12ヶ月　＝　       9,989,676 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     459.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,989,676 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       998,968 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,990,708 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,497,419 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          22,477 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          832,473 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         154,340 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,167,525 円　　　　（　        27,696 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 下諏訪（店）
　　　　-1		 2,157  
(   2,117) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
2,179 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,122 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,081 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 下諏訪（事）
　　　　-2		 1,717  
(   1,690) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]
2,064 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
下諏訪 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 459,000 円  　　　　     91,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 499,484 円  　　　        9,989,676　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      120,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      734,400 円  　　　　     91,800,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        91,800 円  　　　　     91,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        91,800 円  　　　　     91,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,996,984 円　（　　　　　　         6,033 円／㎡）　　（経費率　　  21.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9729    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 91,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 165,000 円／㎡　×　     540.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0725     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0686 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,655,500 円  
（　　　　　        20,107 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,167,525 円      
②総費用 1,996,984 円      
③純収益　①－② 7,170,541 円      
④建物等に帰属する純収益 6,655,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 515,041 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 501,083 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,514 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      9,636,212 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      29,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 下諏訪 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　諏訪郡下諏訪町字湖浜６１７２番１６
 1007000167241-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
下諏訪 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
下諏訪 5-1 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　茅野　武弘   TEL.
鑑定評価額 15,400,000 円  １㎡当たりの価格 46,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 諏訪郡下諏訪町字湖浜６１７２番１６
 ②地積
　(㎡)		 331  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 近商
(80,200)

（その他）



(90,200)

1:1.2		 店舗兼住宅

Ｓ2		 中低層の店舗、事務
所が建ち並ぶ路線商
業地域		 北16m県道 水道、下水 下諏訪

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   120 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ県道 交通

施設		 下諏訪駅南東方

1.1km		 法令

規制		 （都） 近商
(90,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 昭和５０年代からの幹線県道沿いの路線商業地域。近年隣接市等に相次いで開店する大型店等の商業施設に押さ
れ、相対的に地盤沈下が見られる。同一路線で建替え予定の大型店舗の今後に期待が持たれている。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     29,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は下諏訪町を中心に諏訪市、岡谷市の商業地域および、その混在地域である。需要者は広域的な店舗展開を
するロードサイド型の事業者または資金調達可能な地元の商業事業者が中心。店舗の新規出店、入れ替等も見られるが
、最近は他地域の大型店の出店により顧客の流れに変化を生じており、需給はやや弱い状況にある。商業地の当事者の
個別事情のため敷地規模の大小が大きいため、取引の中心となる価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 地域は店舗、事務所が建ち並ぶ路線商業地域であるが、近年は店舗、事務所の空室率が高めに推移し、適正な賃料水準
を見い出しにくく、収益価格は相対的に信頼性がやや劣るものと判断される。比準価格は、対象標準地と類似性の高い
事例を中心に求めたもので、その信頼性は高いものと判断する。よって本件では市場の実勢を反映した比準価格を標準
とし、収益価格を比較考量し、代表標準地の価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　岡谷 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     41,200 円／㎡		 [ 97.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.3]		 [100.0]
100		 46,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     47,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 町人口は減少で推移し、高齢化率も県平均を
超過している。不動産需要層の減少で地価は
下落傾向を継続している。


隣の岡谷市の大型店の開設の影響から当地域
の商況は減退傾向にあり、相対的に地盤沈下
が続いている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.4
交通・接近　　　  +0.1
環境　　　　　　 -12.3
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 下諏訪 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０８
２０３６１
-42581		 諏訪郡下諏訪町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東12m県道、
中間画地
（都） 準工

(60,200)
b １２３０５
２０３６１
-39416		 諏訪郡下諏訪町

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東9.2m国道
、中間画地
（都） １住居

(60,200)
c １２３０２
２０３６１
-42650		 諏訪郡下諏訪町

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北東11.3m国
道、南東5m、
角地
（都） １住居

(70,200)
d １２２１２
２０３６１
-41091		 諏訪郡下諏訪町

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南8.5m町道、
中間画地
（都） 準工

(60,200)
e １２２１１
２０３６１
-45287		 諏訪郡下諏訪町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西22m町道、
北東8.2m、
北4.3m、
三方路
（都） 準工

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
24,870  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
27,357 		 100
[  59.4]
46,056 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
46,100 
b (　           ) 
35,032  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.9]
37,009 		 100
[  74.2]
49,877 
49,900 
c (　           ) 
40,785  		 100
[ 100.0]		 [  98.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
39,226 		 100
[  84.0]
46,698 
46,700 
d (　           ) 
40,895  		 100
[ 100.0]		 [  98.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.8]
40,812 		 100
[  83.6]
48,818 
48,800 
e (　           ) 
36,942  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
35,866 		 100
[  78.2]
45,864 
45,900 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.3 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -41.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.4 交通・接近　  -0.5 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.6 交通・接近　  -0.8 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.7 交通・接近　  +1.1 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -1.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.7 交通・接近　  -0.6 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     47,500 円／㎡]  



下諏訪 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,428,655 
2,029,500 
7,399,155 
6,870,240 
528,915 		 （　0.9722）
514,211 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　      9,888,673 円　　　　（　     29,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
下諏訪 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 180.00 Ｓ3 540.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 近商

 90 ％   200 ％   200 ％   331 ㎡     16.0 m x   20.0 m  前面道路：県道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗（フロアー貸し）、２・３階：事務所（フロアー貸し）を想定 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 標準的な建物を想定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
180.00 
85.0 
153.00 
2,082 
319,000 		 2.0  638,000 
1.0  319,000 

 2～ 2		 事務所
180.00 
85.0 
153.00 
1,707 
261,000 		 2.0  522,000 
1.0  261,000 

 3～ 3		 事務所
180.00 
85.0 
153.00 
1,707 
261,000 		 2.0  522,000 
1.0  261,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
540.00 
85.0 
459.00 

841,000 		 1,682,000 
841,000 
⑨年額支払賃料        841,000 円　×　12ヶ月　＝　      10,092,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     459.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,092,000 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       837,636 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,254,364 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,682,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          15,424 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          841,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　         158,867 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,428,655 円　　　　（　        28,485 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 下諏訪（店）
　　　　-1		 2,157  
(   2,117) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
2,179 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,121 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,082 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 下諏訪（事）
　　　　-2		 1,717  
(   1,690) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[101.0]		 100
[ 80.0]
2,063 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
下諏訪 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 468,000 円  　　　　     93,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 504,600 円  　　　       10,092,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      120,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      748,800 円  　　　　     93,600,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        93,600 円  　　　　     93,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        93,600 円  　　　　     93,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,029,500 円　（　　　　　　         6,131 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 93,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 165,000 円／㎡　×　     540.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0734     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0697 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,870,240 円  
（　　　　　        20,756 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,428,655 円      
②総費用 2,029,500 円      
③純収益　①－② 7,399,155 円      
④建物等に帰属する純収益 6,870,240 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 528,915 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 514,211 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,554 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      9,888,673 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      29,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 下諏訪 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　諏訪郡下諏訪町字湖浜６１７２番１６
 1007000167241-0000
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備考