別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
御代田 -301　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
御代田 -301 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　宮本　吉豊   TEL.
鑑定評価額 5,410,000 円  １㎡当たりの価格 21,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.3 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北佐久郡御代田町大字御代田字東林３９９１番１９
 ②地積
　(㎡)		 253  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） １低専
(50,80)

（その他）
台形
1:2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が建
ち並ぶ郊外の住宅地
域		 南東7m町道 水道、下水 御代田

1.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 小学校、保育園近接の郊外型
住宅地域。南西向き緩傾斜地
勢。		 街

路		 基準方位　北　　７
．０ｍ町道　		 交通

施設		 御代田駅南東方

1.6km		 法令

規制		 （都） １低専
(50,80)
⑤地域要因の将
　来予測		 急速に戸建住宅が建ち並んだ地域。文教施設、日用品店等に比較的近く生活利便性は高い。御代田町は人口が増
えており、全般景気の回復傾向、低金利もあって地価は強含み傾向が予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      7,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は御代田町全域に及び、小諸市、佐久市、軽井沢町の一部を含む。特に代替競争関係が強く働くのは、近隣
地域から７００ｍ内外の郊外型住宅地域である。需要者は御代田町居住の一次取得者で、町内あるいは佐久市、小諸市
の企業の通勤者を主とする。中小の開発地、売り希望地が一円各所に散在するが、有効需要層が次第に厚くなってきて
いる。土地は６００万円程度が需要の中心であるが、高低の幅がある。新築の戸建物件は数少ない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 散見される賃貸共同住宅の多くは遊休地利用の一方途として建築されるため、賃料は建物建築費を中心に決定される傾
向が強く、利便性、快適性等の優劣が地価水準ほどには反映されない。また、賃料には持ち家に対する根強い需要が映
し出されず、住宅地価を捉え難い面もある。鑑定評価額は、一円の土地取引は自用目的が圧倒的中心をなしているので
比準価格を標準に収益価格を参酌し、町内の公示地、基準地との価格バランスに充分留意して上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　御代田 -1                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     19,200 円／㎡		 [101.0]
100		 100
[103.0]		 100
[ 90.9]		 [103.0]
100		 21,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     21,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 町の人口総数、世帯数は増加を続けている。
生産年齢人口、老年人口とも増加傾向。リモ
ートワーク移住需要が継続している。


急速に戸建住宅が建ち並んだ分譲住宅地。今
後は安定的な推移が思料される。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 御代田 -301　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０７
２０３２３
-39871		 北佐久郡御代田町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西5m町道、
北西6.3m、
角地
（都） １住居

(70,200)
b １２３０１
２０３２３
-38454		 北佐久郡御代田町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東7m町道、
中間画地
（都） １住居
風致地区
(60,200)
c １２３０６
２０３２３
-42641		 北佐久郡御代田町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4m町道、
南西4m、角地
（都） １低専

(50,60)
d １２３０８
２０３２３
-41613		 北佐久郡御代田町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東9.5m町道
、中間画地
（都） １低専

(40,60)
e １２３０２
２０３２３
-41935		 北佐久郡御代田町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西4m町道、
南西6.4m、
角地
（都） １中専

(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
21,124  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
20,089 		 100
[  96.9]
20,732 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
21,400 
b (　           ) 
21,148  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
21,274 		 100
[ 102.3]
20,796 
21,400 
c (　           ) 
24,205  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
23,782 		 100
[ 110.2]
21,581 
22,200 
d (　           ) 
19,115  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
18,744 		 100
[  94.9]
19,751 
20,300 
e (　           ) 
18,930  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[  90.0]		 100
[  99.0]
21,543 		 100
[ 103.7]
20,774 
21,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +0.3 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     21,400 円／㎡]  



御代田 -301　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  　適切な造成事例が得られないので不採用。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,900,049 
617,134 
2,282,915 
2,190,400 
92,515 		 （　0.9707）
89,804 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      1,796,080 円　　　　（　      7,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
御代田 -301　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 96.00 Ｗ2 192.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） １低専

 50 ％   80 ％   80 ％   253 ㎡      9.2 m x   17.0 m  前面道路：町道     　   7.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＬＤＫファミリータイプ、平均面積４８㎡、全４戸、駐車場付。標準的賃貸建物を考慮。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段を想定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
96.00 
100.0 
96.00 
1,278 
122,688 		 2.0  245,376 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
192.00 
100.0 
192.00 

245,376 		 490,752 
0 
⑨年額支払賃料        245,376 円　×　12ヶ月　＝　       2,944,512 円 
⑩a共益費（管理費）              30 円／㎡　×　     192.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　          69,120 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         144,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,013,632 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　         144,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　       262,083 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,895,549 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           490,752 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,500 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,900,049 円　　　　（　        11,463 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 御代田６公０８
３７１
　　　　-2		 1,252  
(   1,217) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,278 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,280 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,278 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 御代田６公０８
３７１
　　　　-1		 1,169  
(   1,137) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[100.0]
1,285 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
御代田 -301　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 88,800 円  　　　　     29,600,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 221,034 円  　　　        3,157,632　×　　　　   7.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       11,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      236,800 円  　　　　     29,600,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        29,600 円  　　　　     29,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        29,600 円  　　　　     29,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　０
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         617,134 円　（　　　　　　         2,439 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9707    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 29,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 148,000 円／㎡　×　     192.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0740     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0611 ×　 45 ％　＋　0.0802 ×  40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,190,400 円  
（　　　　　         8,658 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,900,049 円      
②総費用 617,134 円      
③純収益　①－② 2,282,915 円      
④建物等に帰属する純収益 2,190,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 92,515 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 89,804 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          355 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      1,796,080 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       7,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 御代田 -301　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北佐久郡御代田町大字御代田字東林３９９１番１９
 1003010097732-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
御代田 -301　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
御代田 -301 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　大井　邦弘   TEL.
鑑定評価額 5,390,000 円  １㎡当たりの価格 21,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.3 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北佐久郡御代田町大字御代田字東林３９９１番１９
 ②地積
　(㎡)		 253  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） １低専
(50,80)

（その他）
台形
1:2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が建
ち並ぶ郊外の住宅地
域		 南東7m町道 水道、下水 御代田

1.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 小学校、保育園近くに開発さ
れた分譲住宅地域		 街

路		 基準方位北、７ｍ町
道		 交通

施設		 御代田駅南東方

1.6km		 法令

規制		 （都） １低専
(50,80)
⑤地域要因の将
　来予測		 御代田町の南部に位置し、近くには公園や教育機関もあり環境に優る。町内各地で開発がみられるが、しなの鉄
道線南側は特に住宅地の開発が多く、地価は上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      7,050 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は御代田町内の住宅地域、特にしなの鉄道線南側の地域に強い価格牽連性が認められる。需要者は町内の居
住者を中心に外部からの転入者も含む。御代田町は移住促進に力を入れており全国的にも注目されているため、県外か
らの移住者も多い。当地域は町南部に位置し最近特に開発の動きが活発化している。供給も増えているが、それを吸収
するだけの需要も認められる。需要の中心となる価格帯は戸建住宅地１区画で５００万円～７００万円。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内の類似地域において多数の規範性の高い事例を収集でき、比準の過程も適切であるため、比準価格の信頼
性は高い。一方、対象地の周辺にはアパート等もみられるが、家賃水準が低いため採算性に乏しい点を考慮すると価格
に収益性は反映され難いと思料する。よって、市場の実態及び対象不動産の個別性をより的確に反映している比準価格
を重視し収益価格は参考に止め、代表標準地との検討も踏まえ上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　御代田 -1                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     19,200 円／㎡		 [101.0]
100		 100
[103.0]		 100
[ 91.2]		 [103.0]
100		 21,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     21,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 御代田町は県及び東信地区における殆どの市
町村の総人口が減少傾向にある中で、増加を
示す数少ない町となっている。


特別な地域要因はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.8
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 御代田 -301　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０２
２０３２３
-41935		 北佐久郡御代田町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西4m町道、
南西6.4m、
角地
（都） １中専

(70,160)
b １２３０８
２０３２３
-41613		 北佐久郡御代田町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東9.5m町道
、中間画地
（都） １低専

(40,60)
c １２２１０
２０３２３
-35585		 北佐久郡御代田町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m町道、
中間画地
（都） １低専

(50,80)
d １２３０９
２０３２３
-33854		 北佐久郡御代田町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西5.6m町道、
北6m、二方路
（都） １住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
18,930  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[  90.0]		 100
[  99.0]
21,543 		 100
[ 103.0]
20,916 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
21,500 
b (　           ) 
19,115  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
18,744 		 100
[  92.9]
20,177 
20,800 
c (　           ) 
19,480  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
19,291 		 100
[  91.1]
21,176 
21,800 
d (　           ) 
23,965  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.9]
24,855 		 100
[ 120.0]
20,713 
21,300 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.8 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.9 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     21,300 円／㎡]  



御代田 -301　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,985,674 
621,999 
2,363,675 
2,271,800 
91,875 		 （　0.9707）
89,183 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      1,783,660 円　　　　（　      7,050 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
御代田 -301　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 96.00 Ｗ2 192.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） １低専

 50 ％   80 ％   80 ％   253 ㎡      9.2 m x   17.0 m  前面道路：町道     　   7.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＤＫファミリータイプ全４戸、平均面積４８㎡、駐車場付、地域の標準的階層、賃貸需給動向を考慮。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 居宅
96.00 
100.0 
96.00 
1,262 
121,152 		 2.0  242,304 
1.0  121,152 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
192.00 
100.0 
192.00 

242,304 		 484,608 
242,304 
⑨年額支払賃料        242,304 円　×　12ヶ月　＝　       2,907,648 円 
⑩a共益費（管理費）              50 円／㎡　×　     192.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         115,200 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,022,848 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       120,914 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,901,934 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           484,608 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,652 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          242,304 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　          79,088 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,985,674 円　　　　（　        11,801 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 御代田６公０８
３７１
　　　　-1		 1,169  
(   1,137) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]
1,299 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,300 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,262 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 御代田６公０８
３７１
　　　　-2		 1,252  
(   1,217) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]
1,391 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
御代田 -301　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 92,100 円  　　　　     30,700,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 211,599 円  　　　        3,022,848　×　　　　   7.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       11,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      245,600 円  　　　　     30,700,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        30,700 円  　　　　     30,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        30,700 円  　　　　     30,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         621,999 円　（　　　　　　         2,458 円／㎡）　　（経費率　　  20.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9707    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 30,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　     192.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0740     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0611 ×　 45 ％　＋　0.0802 ×  40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,271,800 円  
（　　　　　         8,979 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,985,674 円      
②総費用 621,999 円      
③純収益　①－② 2,363,675 円      
④建物等に帰属する純収益 2,271,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 91,875 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 89,183 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          353 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      1,783,660 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       7,050 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 御代田 -301　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北佐久郡御代田町大字御代田字東林３９９１番１９
 1003010097732-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
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備考