鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
御代田 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

御代田 -1

長野県

長野第１

氏名

不動産鑑定士　西入　将光

TEL.

鑑定評価額

5,960,000 円

１㎡当たりの価格

19,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.2 倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北佐久郡御代田町大字馬瀬口字大堰添１７２８番１２				②地積　(㎡)	307 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１中専 (60,200) （その他） (60,188)
	1:1.5	住宅ＬＳ2	中規模一般住宅のほか空地も見られる住宅地域	南東4.7m町道	水道、下水	御代田 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 70 ｍ、南 100 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 21.0 ｍ、規模　　 307 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

未開発土地が多く、熟成度の
低い住宅地域。

街

路

基準方位北、　　４
．７ｍ町道

交通

施設

御代田駅北東方

1.3km

法令

規制

（都）１中専
(60,188)

⑤地域要因の将
　来予測

市街地周辺の既成の住宅地域であり、利便性が比較的良好で地価も低廉である等、実需が認められ地価も上昇傾
向にある。今後も、暫くは現状のまま推移すると思料される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 19,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 8,010 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は御代田町の中心市街地周辺から郊外にかけての住宅地域一帯である。需要者は御代田町内の居住者、近隣
の佐久市等への通勤者が中心である。市街地周辺の既成の住宅地域であり、利便性が比較的良好で地価も低廉である等
、実需が認められ地価も上昇傾向にある。今後も、暫くは現状のまま推移すると思料される。又、需要の中心となる価
格帯は土地で５００～１，０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は戸建住宅の自己使用目的の取引が中心の地域であり、収益価格はアパートを想定して求めた理論的な価格で
あるが想定要素を含むため精度はやや劣る。比準価格は御代田町の住宅地の取引事例を採用し、要因格差の判定を適切
に行い実証的で市場の実態を反映した価格が求められた。よって本件は信頼性に優る比準価格を重視し、収益価格を参
酌して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     19,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気に照応して推移すると思料されるが、世
界経済の減速や日銀の金融政策、国内インフ
レの拡大など懸念材料が多く、景気の先行き
は不透明である。

利便性が比較的良好で地価も低廉である等、
実需が認められ地価も上昇傾向にある。今後
も、暫くは現状のまま推移すると思料される
。

標準画地に比して方位が優る以外は特に大き
な変動要因は認められない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

御代田 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３０５２０３２３ -38562	北佐久郡御代田町		更地	（　）	ほぼ整形	東3m未舗装町道、中間画地		（都）１住居 (60,160)
b	１２３０９２０３２３ -33854	北佐久郡御代田町		更地	（　）	ほぼ整形	西5.6m町道、北6m、二方路		（都）１住居 (60,200)
c	１２３０７２０３２３ -39871	北佐久郡御代田町		建付地	（　）	ほぼ台形	南西5m町道、北西6.3m、角地		（都）１住居 (70,200)
d	１２３０６２０３２３ -42550	北佐久郡御代田町		更地	（　）	ほぼ台形	北西4m町道、中間画地		（都）１低専 (40,60)
e	１２３０７２０３２３ -39973	北佐久郡御代田町		更地	（　）	ほぼ台形	西4m町道、中間画地		（都）１低専 (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 26,299	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 98.9]	26,911	100 [ 136.2]	19,758	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	20,400
b	(　 ) 23,965	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	24,855	100 [ 133.5]	18,618		19,200
c	(　 ) 21,124	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	20,089	100 [ 110.8]	18,131		18,700
d	(　 ) 25,702	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	25,753	100 [ 125.4]	20,537		21,200
e	(　 ) 26,594	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	26,411	100 [ 116.9]	22,593		23,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -0.1	環境　　　　 +45.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +0.1	環境　　　　 +32.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +0.6	環境　　　　 +9.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -0.3	環境　　　　 +31.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.6	環境　　　　 +25.0
e	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 19,400 円／㎡]

御代田 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例が得られないので不採用。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,497,697	826,424	3,671,273	3,544,600	126,673	（　0.9707） 122,961	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	2,459,220 円　　　　（　 8,010 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

御代田 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	150.00	Ｗ2	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１中専	60 ％	200 ％	188 ％	307 ㎡	15.0 m x 21.0 m	前面道路：町道　 4.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＬＤＫファミリータイプ、平均面積５０㎡、全６戸、駐車場付。地域の標準的賃貸物件を考慮。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	居宅	150.00	100.0	150.00	1,328	199,200	1.0	199,200
							0.0	0
～

～

～

～

計		300.00	100.0	300.00		398,400		398,400
								0

⑨年額支払賃料	398,400 円　×　12ヶ月　＝　 4,780,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,780,800 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 286,848 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,493,952 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	398,400 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,745 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,497,697 円　　　　（　 14,650 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	御代田６公０８３７１　　　　-1	1,169 ( 1,137)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [ 85.6]	100 [100.0]	1,313	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,329 円/㎡　月額支払賃料（　 1,328 円/㎡）　基準階 1 F B
b	御代田６公０８３７１　　　　-2	1,252 ( 1,217)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [ 89.4]	100 [100.0]	1,347
c	小諸６公０８３７１　　　　-7	1,105 ( 1,104)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 84.2]	100 [100.0]	1,326

御代田 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	191,600 円	47,900,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	143,424 円	4,780,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 12,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 383,200 円	47,900,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	47,900 円	47,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	47,900 円	47,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 826,424 円　（　　　　　　 2,692 円／㎡）　　（経費率　　 18.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	47,900,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0740	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 45 ％　＋　0.0802 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,544,600 円（　　　　　 11,546 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,497,697 円
②総費用	826,424 円
③純収益　①－②	3,671,273 円
④建物等に帰属する純収益	3,544,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	126,673 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	122,961 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 401 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,459,220 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,010 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

御代田 -1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	北佐久郡御代田町大字馬瀬口字大堰添１７２８番１２	1003000185092-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
御代田 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

御代田 -1

長野県

長野第１

氏名

不動産鑑定士　大井　邦弘

TEL.

鑑定評価額

5,960,000 円

１㎡当たりの価格

19,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.2 倍
(2)実地調査日	令和5年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北佐久郡御代田町大字馬瀬口字大堰添１７２８番１２				②地積　(㎡)	307 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１中専 (60,200) （その他） (60,188)
	1:1.5	住宅ＬＳ2	中規模一般住宅のほか空地も見られる住宅地域	南東4.7m町道	水道、下水	御代田 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 70 ｍ、南 100 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 21.0 ｍ、規模　　 307 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

周囲に農地等も残る郊外型の
住宅地域。南西向き緩傾斜地
勢。

街

路

基準方位　北　４．
７ｍ町道

交通

施設

御代田駅北東方

1.3km

法令

規制

（都）１中専
(60,188)

⑤地域要因の将
　来予測

御代田町は人口が増加している県内では数少ない自治体のひとつであり、子育て環境の整備等移住定住政策に力
を入れている。開発余地は多いが有効需要層が厚く、地価は底堅く推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 19,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 6,550 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は御代田町全域に及び、小諸市、佐久市、軽井沢町の一部を含む。特に代替競争関係が強く作用するのは、
近隣地域から５００ｍ内外の郊外型住宅地域である。需要者は御代田町居住の一次取得者で、町内あるいは佐久市、小
諸市の企業への通勤者を主とする。中小の開発地、売り希望地が一円各所に散在するが、有効需要層が次第に厚くなっ
てきている。土地は５００～８００万円程度が需要の中心であるが、高低の幅がある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

同一需給圏内の類似地域において多数の規範性の高い事例を収集でき、比準の過程も適切であるため、比準価格の信頼
性は高い。一方、対象地の周辺にはアパート等もみられるが、家賃水準が低いため採算性に乏しい点を考慮すると価格
に収益性は反映され難いと思料する。よって、市場の実態及び対象不動産の個別性をより的確に反映している比準価格
を重視し収益価格は参考に止め、市場動向の検討も踏まえ上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

総人口は緩やかではあるが上昇傾向にあり、
居住環境の良好な住宅地及び一般住宅・別荘
の混在地等では需要が増加している。

特記すべき地域要因の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

御代田 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３０６２０３２３ -42644	北佐久郡御代田町		建付地	（　）	袋地等	東4m未舗装道路、中間画地		（都）１低専風致地区 (50,80)
b	１２３０１２０３２３ -38454	北佐久郡御代田町		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東7m町道、中間画地		（都）１住居風致地区 (60,200)
c	１２３０６２０３２３ -42524	北佐久郡御代田町		更地	（　）	袋地等	西2.5m町道、中間画地		（都）準住居 (60,160)
d	１２３０７２０３２３ -39871	北佐久郡御代田町		建付地	（　）	ほぼ台形	南西5m町道、北西6.3m、角地		（都）１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 17,323	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 81.5]	21,468	100 [ 114.1]	18,815	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	19,400
b	(　 ) 21,148	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	21,357	100 [ 113.4]	18,833		19,400
c	(　 ) 20,799	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 89.8]	23,393	100 [ 123.7]	18,911		19,500
d	(　 ) 21,124	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	20,089	100 [ 107.1]	18,757		19,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -18.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -10.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 19,400 円／㎡]

御代田 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,712,655	774,799	2,937,856	2,834,200	103,656	（　0.9707） 100,619	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	2,012,380 円　　　　（　 6,550 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

御代田 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	120.00	Ｗ2	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１中専	60 ％	200 ％	188 ％	307 ㎡	15.0 m x 21.0 m	前面道路：町道　 4.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫ、ファミリータイプ、平均面積４０㎡、全６戸、駐車場付。標準的賃貸物件を考慮。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	居宅	120.00	100.0	120.00	1,262	151,440	2.0	302,880
							1.0	151,440
～

～

～

～

計		240.00	100.0	240.00		302,880		605,760
								302,880

⑨年額支払賃料	302,880 円　×　12ヶ月　＝　 3,634,560 円
⑩a共益費（管理費）	50 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 144,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,778,560 円　　×　　 4.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 170,035 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,608,525 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	605,760 円　×　　 95.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,785 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 302,880 円　×　　 95.5 ％　　×　　　 0.3400　＝　 98,345 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,712,655 円　　　　（　 12,093 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	御代田６公０８３７１　　　　-1	1,169 ( 1,137)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	1,299	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,300 円/㎡　月額支払賃料（　 1,262 円/㎡）　基準階 1 F B
b	御代田６公０８３７１　　　　-2	1,252 ( 1,217)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	1,391
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

御代田 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	114,900 円	38,300,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	264,499 円	3,778,560　×　　　　 7.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 12,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 306,400 円	38,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	38,300 円	38,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	38,300 円	38,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 774,799 円　（　　　　　　 2,524 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	38,300,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0740	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 45 ％　＋　0.0802 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,834,200 円（　　　　　 9,232 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,712,655 円
②総費用	774,799 円
③純収益　①－②	2,937,856 円
④建物等に帰属する純収益	2,834,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	103,656 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	100,619 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 328 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,012,380 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,550 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

御代田 -1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	北佐久郡御代田町大字馬瀬口字大堰添１７２８番１２	1003000185092-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考