鑑定評価書

令和6年1月13日　提出
軽井沢 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

軽井沢 5-2

長野県

長野第１

氏名

不動産鑑定士　宮本　吉豊

TEL.

鑑定評価額

71,200,000 円

１㎡当たりの価格

73,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	54,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月19日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北佐久郡軽井沢町大字長倉字大池９番１３０				②地積　(㎡)	975 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１住居 (60,200) （その他）高度1種最高10m 自然保護対策要綱 (70,200)
	1:1.5	店舗Ｓ1	県道に沿って店舗等が建ち並ぶ路線商業地域	南東36m県道、南西側道	水道	軽井沢 1.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 35 ｍ、南 150 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 28.0 ｍ、奥行　約　　 36.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

南北に通じる主要地方道下仁
田軽井沢線（プリンス通り）
沿線の路線商業地域。

街

路

３６ｍ県道

交通

施設

軽井沢駅南西方

1.9km

法令

規制

（都）１住居
(70,200)
高度1種最高10m
自然保護対策要綱

⑤地域要因の将
　来予測

軽井沢駅南側の主要幹線沿線であり、普通車を中心に交通量が多い。店舗用地、ホテル用地としての適性が高く
、発展的な展開が見込まれる。地価は今後も上昇を続けるものと思われる。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 74,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 29,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は軽井沢町全域に及び、プリンス通りほか国道１８号線バイパス沿線により強い代替競争関係が作用する。
需要者は飲食業、小売り販売業等を営む県内あるいは首都圏の法人が中心で、ホテル、マンション用地需要が後ろ盾と
なっている。コロナ禍による停滞期からの切り返しは早く、土地需要にはむしろプラスになった面がある。商業地の取
引は件数が少なく、かつ個別の事情を内包するものが多いことから地域における中心価格帯は把握できない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は数少ない要因比較可能な事例を駆使し、収益性等上位下位両方面より検討を加えたもので、発展的に推移す
る主要幹線沿線地域としての市場動向を映した具体的実証的な価格と位置づけられる。収益価格は総収益査定において
類似地域における標準的な賃貸事例から、総費用は標準的な費用率をもとに試算したものである。鑑定評価額は、より
実証的な比準価格を中心に収益価格を比較検討し、前年価格との均衡に充分留意の上、上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     68,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

町の人口総数微増。生産年齢人口、老年人口
とも微増。土地取引の件数は減少傾向ながら
面積は増加している。インバウンド需要は回
復しつつある。

広域的には各所で商業施設の建築が進んでい
るが、近隣地域に特段の変化はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

軽井沢 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３０６２０３２１ -42757	北佐久郡軽井沢町		建付地	（　）	不整形	北東22m国道、中間画地		（都）１住居高度1種最高10m 自然保護対策要綱 (70,200)
b	１２３０６２０３２１ -42681	北佐久郡軽井沢町		建付地	（　）	台形	南10.5m国道、北8m、二方路		（都）１住居高度1種最高10m 自然保護対策要綱 (70,200)
c	１２２０８２０３２１ -42778	北佐久郡軽井沢町		更地	（　）	台形	東14.5m国道、南6m、角地		（都）近商高度2種最高13m 自然保護対策要綱 (90,200)
d	１２３０２２０３２１ -41905	北佐久郡軽井沢町		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西11m町道、北4m、角地		（都）近商高度2種最高13m 自然保護対策要綱 (80,200)
e	１２３０４２０３２１ -40735	北佐久郡軽井沢町		建付地	（　）	ほぼ正方形	東8.8m県道、北4m、南1.2m、三方路		（都）１住居自然保護対策要綱高度地区 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 51,983	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.5]	62,927	100 [ 86.0]	73,171	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	74,600
b	(　 ) 112,066	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	110,572	100 [ 150.4]	73,519		75,000
c	(　 ) 69,272	100 [ 100.0]	[ 106.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	71,828	100 [ 98.9]	72,627		74,100
d	(　 ) 85,910	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	85,338	100 [ 116.7]	73,126		74,600
e	(　 ) 74,539	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	75,972	100 [ 104.5]	72,700		74,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -14.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -14.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +55.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +18.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 74,400 円／㎡]

軽井沢 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			幹線沿線の商業地域であり、方式の適用に馴染まない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,491,884	1,772,688	4,719,196	3,117,100	1,602,096	（　0.9453） 1,514,461	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	29,124,250 円　　　　（　 29,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

軽井沢 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	260.00	Ｓ1	260.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居高度1種最高10m 自然保護対策要綱	70 ％	200 ％	200 ％	975 ㎡	27.0 m x 36.0 m	前面道路：県道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１棟貸し店舗。屋外駐車場想定。地域の標準的賃貸物件考慮。　

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	260.00	100.0	260.00	2,148	558,480	3.0	1,675,440
							1.0	558,480
～

～

～

～

計		260.00	100.0	260.00		558,480		1,675,440
								558,480

⑨年額支払賃料	558,480 円　×　12ヶ月　＝　 6,701,760 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 260.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,701,760 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 335,088 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,366,672 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,675,440 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,917 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 558,480 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 109,295 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,491,884 円　　　　（　 6,658 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	軽井沢６公０３８７９　　　　-2	2,856 ( 2,745)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	2,204	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,190 円/㎡　月額支払賃料（　 2,148 円/㎡）　基準階 1 F B
b	軽井沢６公０３８７９　　　　-3	2,414 ( 2,411)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [130.0]	100 [ 90.0]	2,172
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

軽井沢 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	213,500 円	42,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	335,088 円	6,701,760　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 797,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 341,600 円	42,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	42,700 円	42,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	42,700 円	42,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	０

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,772,688 円　（　　　　　　 1,818 円／㎡）　　（経費率　　 27.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9453

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	42,700,000 円	設計監理料率　 158,000 円／㎡　×　 260.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0730	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0686 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,117,100 円（　　　　　 3,197 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,491,884 円
②総費用	1,772,688 円
③純収益　①－②	4,719,196 円
④建物等に帰属する純収益	3,117,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,602,096 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,514,461 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,553 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,124,250 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,900 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

軽井沢 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	北佐久郡軽井沢町大字長倉字大池９番１３０	1003005409926-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
軽井沢 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

軽井沢 5-2

長野県

長野第１

氏名

不動産鑑定士　大井　邦弘

TEL.

鑑定評価額

70,900,000 円

１㎡当たりの価格

72,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	54,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北佐久郡軽井沢町大字長倉字大池９番１３０				②地積　(㎡)	975 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１住居 (60,200) （その他）高度1種最高10m 自然保護対策要綱 (70,200)
	1:1.5	店舗Ｓ1	県道に沿って店舗等が建ち並ぶ路線商業地域	南東36m県道、南西側道	水道	軽井沢 1.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 35 ｍ、南 150 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 27.0 ｍ、奥行　約　　 36.0 ｍ、規模　　 975 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

熟成途上の郊外幹線沿いの路
線商業地域。

街

路

３６ｍ県道

交通

施設

軽井沢

1.9km

法令

規制

（都）１住居
(70,200)
高度1種最高10m
自然保護対策要綱

⑤地域要因の将
　来予測

町中心部とＩ・Ｃを結ぶ幹線沿いで、軽井沢の南の玄関口とも言えトップシーズンは渋滞もあるが、店舗のほか
ホテル等の需要も旺盛で価格は引き続き上昇継続と予測。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 74,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 29,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は町内に所在する商業地域で、特に幹線沿いの路線商業地域に強い代替性が認められる。需要者は飲食店、
観光地型店舗を目的とする圏域内の個人、法人事業者から県内外法人と幅広い。圧倒的な集客力を有する軽井沢ショッ
ピングプラザに近く渋滞も多いが、沿道商業地も当該通行量により多様な集客が見込め需要は旺盛である。需要の中心
となる価格帯は、地理的位置及び繁華性により大きく異なり把握は困難。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格の試算の過程において採用した事例の信頼性は高く、各事例の特徴を把握の上適正に補修正が行われたため、
市場の実態及び対象地の個別性を適切に反映し規範性は高い。一方、収益価格の試算において採用した資料は想定事項
が多い。よって標準地は商業地であり市場参加者は通常意思決定に際し収益力に着目するが、本件においては資料の相
対的な信頼性に鑑み、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

店舗のほか規模によってはマンションやホテ
ル用地としての用途もあり、需要は幅広く旺
盛で、地価は上昇傾向が継続している。

特別な地域要因はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

軽井沢 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３０２２０３２１ -41837	北佐久郡軽井沢町		更地	（　）	ほぼ台形	北西20m国道、東4.4m、角地		（都）１住居高度1種最高10m (70,200)
b	１２１１１２０３２１ -45741	北佐久郡軽井沢町		更地	（　）	不整形	北東18m国道、南東2.6m、角地		（都）１住居高度1種最高10m 自然保護対策要綱 (60,200)
c	１２３０６２０３２１ -42757	北佐久郡軽井沢町		建付地	（　）	不整形	北東22m国道、中間画地		（都）１住居高度1種最高10m 自然保護対策要綱 (70,200)
d	１２２０３２０３２１ -35490	北佐久郡軽井沢町		建付地	（　）	ほぼ台形	南東18.5m国道、中間画地		（都）近商高度2種最高13m 自然保護対策要綱 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 37,931	100 [ 100.0]	[ 107.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	39,588	100 [ 55.0]	71,978	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	73,400
b	(　 ) 44,821	100 [ 100.0]	[ 113.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	51,734	100 [ 70.0]	73,906		75,400
c	(　 ) 51,983	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.5]	62,927	100 [ 80.0]	78,659		80,200
d	(　 ) 63,468	100 [ 100.0]	[ 109.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	69,307	100 [ 92.7]	74,765		76,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -45.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -14.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 74,400 円／㎡]

軽井沢 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,426,177	1,379,680	4,046,497	2,482,000	1,564,497	（　0.9453） 1,478,919	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	28,440,750 円　　　　（　 29,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

軽井沢 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	200.00	Ｓ1	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居高度1種最高10m 自然保護対策要綱	70 ％	200 ％	200 ％	975 ㎡	27.0 m x 36.0 m	前面道路：県道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家建店舗、１棟貸、敷地内屋外駐車場を想定。地域の同種標準的建物等を考慮。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１棟貸のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	200.00	100.0	200.00	2,334	466,800	3.0	1,400,400
							1.0	466,800
～

～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		466,800		1,400,400
								466,800

⑨年額支払賃料	466,800 円　×　12ヶ月　＝　 5,601,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,601,600 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 280,080 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,321,520 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,400,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,304 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 466,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 91,353 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,426,177 円　　　　（　 5,565 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	軽井沢６公０３８７９　　　　-2	2,856 ( 2,745)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [120.0]	2,267	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,380 円/㎡　月額支払賃料（　 2,334 円/㎡）　基準階 1 F B
b	軽井沢６公０３８７９　　　　-3	2,414 ( 2,411)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 92.0]	2,499
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

軽井沢 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	204,000 円	34,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	280,080 円	5,601,600　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 555,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 272,000 円	34,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	34,000 円	34,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	34,000 円	34,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,379,680 円　（　　　　　　 1,415 円／㎡）　　（経費率　　 25.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9453

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	34,000,000 円	設計監理料率　 162,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0730	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0686 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,482,000 円（　　　　　 2,546 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,426,177 円
②総費用	1,379,680 円
③純収益　①－②	4,046,497 円
④建物等に帰属する純収益	2,482,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,564,497 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,478,919 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,517 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,440,750 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,200 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

軽井沢 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	北佐久郡軽井沢町大字長倉字大池９番１３０	1003005409926-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考